Info: BGH - Irrtümliche Mietminderung - Kündigung

11.07.2012

BGH-Urteil: Vermieter darf wegen irrtümlicher Mietminderung kündigen

Es ist ein heftiger Rückschlag für Mieter: Wer seine Miete eigenständig mindert, sich bei der Begründung aber irrt, kann vom Vermieter gekündigt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Der Deutsche Mieterbund hält das Urteil "für problematisch und im Ergebnis für falsch".

Karlsruhe/Berlin - Es ist eine klassischer Situation: Mieter und Vermieter streiten, wer an einem Mängel in der Wohnung oder im Haus Schuld hat. Jeder beharrt auf seiner Position, der Schaden wird nicht behoben. Schließlich mindert der Bewohner eigenständig die Miete, um damit den Vermieter unter Handlungsdruck zu setzen.

Doch diese Drohgebärde kann für Mieter bittere Konsequenzen haben: Wenn ein Mieter irrtümlich seine Miete mindert, darf der Vermieter ihm kündigen, entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Der Mieter sei verantwortlich, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig in Rückstand gerate. Dies sei auch der Fall, wenn er die Ursache eines Mangels an der Wohnung falsch einschätze, heißt es in der Urteilsbegründung. Der BGH verwies darauf, dass ein Mieter bei Zweifeln über die Ursache eines Mangels die Miete unter Vorbehalt zahlen könne. Dann sei er bis zu einer gerichtlichen Klärung dem Risiko einer fristlosen Kündigung nicht ausgesetzt, so der BGH.

Ansonsten habe ein Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm "Vorsatz oder Fahrlässigkeit" vorgeworfen werden könne. Die oberste Bundesbehörde hat somit damit Kündigungsrecht von Vermietern gestärkt. Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil scharf.

In dem verhandelten Fall hatten die Mieter eines Einfamilienhauses in Bayern im Dezember 2008 den Vermietern mitgeteilt, dass sich wegen baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden. Die Mieter minderten die Miete daher, so dass bis Anfang 2010 ein Mietrückstand von 3410 Euro auflief - also rund zwei Monatsmieten.

Lüftungsverhalten der Mieter war Schuld am Schimmel

Die Vermieter kündigten daraufhin fristlos. Nach ihrer Ansicht war das "Lüftungsverhalten" der Mieter Schuld am Schimmel. Die Vermieter bekamen nun Recht: Denn in der Wohnung gab es zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen. Dieser Umstand habe "eine höhere Luftfeuchtigkeit in der Wohnung bedingt", die wiederum Schimmelbildung begünstigte, so der BGH. Die Mieter hätten daher besser lüften müssen.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hält das Urteil "für problematisch und im Ergebnis für falsch". Der BGH höhle Mietminderungsrechte in nicht nachvollziehbarer Art aus, so DMB-Direktor Lukas Siebenkotten. Mieter müssten die Möglichkeit haben, ihre Rechte ohne Angst vor einer Kündigung geltend machen zu können. "Droht ihnen die Kündigung des Vermieters, wenn sie die Miete kürzen, sich aber über die Ursachen des Mangels irren, steht das gesetzlich garantierte Mietminderungsrecht nur noch auf dem Papier", kritisierte er. Jetzt habe der Mieter "durch die Hintertür den schwarzen Peter, wenn es um die Einschätzung der Ursachen für die Schimmelpilzbildung geht". Dem Rechtsfrieden diene das Urteil nicht.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) begrüßte hingegen das BGH-Urteil als gerecht. "Wer seine Miete über einen längeren Zeitraum nicht zahlt, muss sich Gewissheit über die Ursache eines Mangels der Wohnung verschaffen oder die Miete unter Vorbehalt zahlen", sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko in Berlin. "Es ist zu leicht, den Grund für einen Mangel ungeprüft beim Vermieter zu vermuten und die Miete nicht zu zahlen", fügte er hinzu. Das Urteil folge der Logik einer langjährigen Rechtsprechung des BGH, wonach jede Mietpartei die in ihrem Verantwortungsbereich liegenden Ursachen ausräumen müsse.

lei/AFP/dapd/dpa

Quelle: SPIEGEL ONLINE vom 11.07.2012

Quelle: Legal Tribune Online vom 11.07.2012

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