In welchem Umfang dürfen in Gewerbemietverträgen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden?

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Grundsätzlich können im Gewerbemietrecht Betriebskosten auf den Mieter übertragen werden, die über die Betriebskostenverordnung hinausgehen. Die Beschränkungen des § 556 BGB gelten nur für Wohnraummietverhältnisse. Es können insbesondere auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Verwaltungskosten im Gewerbemietvertrag auf den Mieter umgelegt werden.

Dies gilt allerdings nicht schrankenlos. Die umgelegten Kosten müssen dem Mietgebrauch und der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen sein und der Mietvertrag muss eine betragsmäßige Obergrenze der Kosten aufweisen. Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB (BGH, Urt. v. 6.4.2005, Az. : XII ZR 158/01; AG Schöneberg, Urt. v. 29.3.2000, Az. : 7 C 499/99). Wie hoch diese Obergrenze konkret sein darf, ist allerdings noch nicht höchstrichterlich geklärt. In der Literatur werden bis zu 10 % der Jahresnettomiete genannt.

Roger Blum
seit 2010 bei
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Auch die Verwaltungskosten können im Gewerbemietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Umstritten ist allerdings, ob der Begriff „Verwaltungskosten“ allein ausreicht oder ob der Mietvertrag diesen konkretisieren muss. Nach Ansicht des Kammergerichts Berlin (Urt. v. 8.10.2001, Az. : 8 U 6267) und des OLG Rostock (Urt. v. 10.04.2008, Az. : 3 U 158/06) ist eine Formularklausel, in der lediglich der Begriff "Verwaltungskosten" in die Aufzählung der umlegbaren Betriebskosten aufgenommen wird, ohne zu definieren, was hierunter zu verstehen ist, intransparent und damit unwirksam. Dagegen hält das OLG Hamburg die Bezeichnung „Verwaltungskosten“ für ausreichend (Urt. v. 6.2.2001, Az. : 4 U 32/00). Das OLG Köln vertritt eine vermittelnde Meinung. Es hat am 18.1.2008 entschieden, dass die in einem gewerblichen Mietvertrag vom Vermieter verwendete Klausel, mit der die Kosten für die „kaufmännische und technische Hausverwaltung“ als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, nicht gegen §§ 305 c, 307 BGB verstößt.

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Auch hinsichtlich der Umlage von Verwaltungskosten ist höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob die Kosten nach oben begrenzt werden müssen (dafür OLG Köln, Urt. v. 4.7.2006, Az. : 22 U 40/06). Als Begrenzung kommen 3 bis 5 % der Jahresnettomiete oder die Vereinbarung einer festen Pauschale in Betracht.

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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