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Immobilienkauf über Gewerbebetrieb

6.1.2013 Thema abonnieren
 Von 
bennle
Status:
Frischling
(24 Beiträge, 4x hilfreich)
Immobilienkauf über Gewerbebetrieb

Hallo,
ich habe Anfang Dezember mir zur Kapitalanlage eine Immobile (Neubau direkt vom Bauträger) zugelegt, welche ich vermieten werde.
Nun flattern die ganzen Rechnungen ein und mir ist eine Idee gekommen, wozu ich eure Meinungen benötige.

Angenommen ich würde die Immobilie als Betriebsvermögen einstufen. Dann könnte ich die komplette MwSt. zurückfordern. Dafür müsste ich allerdings dann auch alle Mieteinnahmen versteuern. Die Abschreibungen sollten die gleichen sein?!
Nun wenn ich meine Milchmädchenrechnung mache würde ich in den ersten zehn Jahren mehr Vorsteuer zurückerhalten, als ich an Umsatzsteuer zahlen müsste.

Nun folgt die Problematik! Hätte ich schon bei Vertragsunterzeichnung angeben müssen, dass es sich um meinen Gewerbebetrieb (Einzelunternehmung bzw. Einkünfte aus Gewerbebetrieb) handelt? Oder würde das ohnehin nicht im Grundbuch erscheinen?
Meine Raten sind derzeit 1 zu 1 mit den Mieteinnahmen gedeckelt. Nun würde ich die Umsatzsteuer bezahlen und somit in die Verlustzone kommen. Dies könnte ich privat durch Eigenkapital ausgleichen, könnte man mir jedoch vorwerfen keine Gewinnabsicht zu haben?
Ist es problemlos möglich die Immobilie wieder aus dem Gewerbebetrieb in das Privatvermögen zu überführen. Natürlich durch Versteuerung des Buchwertes. (nach 30 Jahren = 1 Euro?) Somit könnte man möglichst den Breakeven berechnen.

Über eine Antwort zu all den Fragen würde ich mich freuen. Ebenfalls würde mich interessieren, was Ihr generell von meiner Überlegung haltet. Vielleicht habe ich dies auch zu einfach angenommen.

Gruß

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Tom998
Status:
Lehrling
(1038 Beiträge, 670x hilfreich)

quote:
Angenommen ich würde die Immobilie als Betriebsvermögen einstufen. Dann könnte ich die komplette MwSt. zurückfordern.
Unsinn. Betriebsvermögen (Einkommensteuer) ist nicht das gleiche wie Unternehmensvermögen (Umsatzsteuer).
Sie können umsatzsteuerpflichtig an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen und den weiteren Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 UStG vermieten und haben dann natürlich auch den Vorsteuerabzug.
Falls es sich um Wohnraum handelt, ist ohnehin nur eine steuerfreie Vermietung ohne Vorsteuerabzug möglich.
quote:
Ist es problemlos möglich die Immobilie wieder aus dem Gewerbebetrieb in das Privatvermögen zu überführen. Natürlich durch Versteuerung des Buchwertes. (nach 30 Jahren = 1 Euro?)
Nun fangen Sie aber wirklich an zu träumen.

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#2
 Von 
bennle
Status:
Frischling
(24 Beiträge, 4x hilfreich)

Naja so unsinnig finde ich meine "Idee" nicht. Ich habe hierzu auch bereits einige Artikel gefunden.

quote:
...Grundsätzlich können die Einkünfte des Vermieters entweder dem betrieblichen oder dem außerbetrieblichen Bereich zugeordnet werden. Die Abgrenzung ist in der Praxis äußerst schwierig, da es keine genauen Leitlinien gibt, sondern jeder Einzelfall nach dem Gesamtbild der Umstände zu beurteilen ist...


Quelle: Hübner & Hübner

Ich habe nicht vor dem Mieter einen Vorsteuervorteil zu verschaffen, sondern mir selbst!

quote:
Nun fangen Sie aber wirklich an zu träumen.

:) Ja das stimmt, war etwas Provokant. Wollte nur den Umgang mit der Rückführung diskutieren!

-----------------
" "

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#3
 Von 
Tom998
Status:
Lehrling
(1038 Beiträge, 670x hilfreich)

quote:
Naja so unsinnig finde ich meine "Idee" nicht. Ich habe hierzu auch bereits einige Artikel gefunden.

... die allesamt nicht mit Ihrer Frage zu tun haben. Sie werfen weiterhin Einkommensteuer und Umsatzsteuer munter durcheinander. Eine Vermietung kann selbstverständlich im Rahmen eines Gewerbebetriebes (§ 15 EStG ) oder aber im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung (§ 21 EStG ) erfolgen. Hierbei gehts es um ertragsteuerliche Unterschiede.

Das umsatzsteuerliche Ergebnis ist in beiden Fällen identisch.

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#4
 Von 
bennle
Status:
Frischling
(24 Beiträge, 4x hilfreich)

Ok, vielleicht habe ich es etwas durcheinander gebracht.
Daher versuche ich dies nun durch eine Beispielrechnung darzustellen:

Einkauf (Beispielwerte)
Wohnung 100T€
Notar 1T€
Makler 5T€
Bodenleger 1T€
Diese Rechnungen enthalten die MwSt. (insg. 20,5T€)

Hinzu kommen Grunderwerbskosten 5T€.

Zusätzlich kommen die Zinskosten (jährlich sinkend, logisch) von anfangs 2T€ hinzu. (incl. MwSt)

Im Privatvermögen (Vermietung und Verpachtung) könnte ich somit alle Ausgaben (Whg, Notar, Grunderwerb...) auf 30 Jahre abschreiben.
Somit wäre die Abschreibungshöhe ca. 4T€ pro Jahr.

Im Betriebsvermögen kann natürlich nur der Nettobetrag abgeschrieben werden, da die Steuern beim Fiskus über die Vorsteuer zurückgeholt wurde. Somit nur ca 3T€ pro Jahr.

Die Mieteinnahmen betragen 4T€/Jahr. (Mietsteigerung erst einmal unberücksichtigt)

Nun die Rechnung zur Einkommenssteuer:

Version A (Vermietung und Verpachtung)
Vorsteuer 0T€

+Einnahmen 4T€
-Ausgaben 2T€
-Abschreibung 4T€
---------------------
zu versteuern -3T€

Durch die Tilgung und die geringeren Finanzierungskosten wird das zu versteuernde Einkommen schneller wachsen bzw. auf Null aufgehen.

Version B (Betriebsvermögen)
+Vorsteuer 20,0T€
+Finanzierung 0,5T€
-Einnahmen 0,8T€

+Einnahmen 3,2T€
-Ausgaben 1,5T€
-Abschreibung 3,2T€
---------------------
zu versteuern -1,5T€

Nun bestätigt sich die Aussage, dass der Umsatz gleich ist. Nur besteht der Unterschied erst einmal 20T€ "Cash" für Sondertilgungen oder ähnliches in der Tasche zu haben.
Wie allerdings auch klar wird, muss nach und nach MwSt. auf die Einnahmen bezahlt werden. Da allerdings die Ausgaben durch die Finanzierung bestehen macht diese Variante für mich einen attraktiveren Eindruck. Natürlich sind hier noch nicht alle Ausgaben berücksichtig.

---
Unter dieser Variantenbetrachtung hätte ich nun gerne eure Meinung. Ist dies einfach möglich? Oder gar durch §21 EStG ausgeschlossen?

Habe ich etwas falsch interpretiert oder dargestellt?

-- Editiert bennle am 06.01.2013 13:52

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#5
 Von 
Tom998
Status:
Lehrling
(1038 Beiträge, 670x hilfreich)

Um was für ein Objekt handelt es sich?
Ist der Mieter ein Unternehmer , der ausschließlich Umsätze tätigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen?

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#6
 Von 
bennle
Status:
Frischling
(24 Beiträge, 4x hilfreich)

Es ist eine Einzimmerwohnung (möbiliert) an privat. Es sind keine Unternehmer beteiligt.

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#7
 Von 
Tom998
Status:
Lehrling
(1038 Beiträge, 670x hilfreich)

Dann ist die Vermietung umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12a UStG , der Vorsteuerabzug ist daher ausgeschlossen.

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#8
 Von 
bennle
Status:
Frischling
(24 Beiträge, 4x hilfreich)

Alles klar! Vielen Dank für deine Mühe.
Schade dieses Szenario hat mir wirklich gut gefallen, aber wir leben zum Glück nicht in einer Traumwelt.

Eine letzte Frage für die Zukunft. Wenn ich eine Körperschaft gegründet hätte und diese auch Eigentümer wäre. Würde dann die Variante B ebenfalls nicht greifen, weil es im UStG ausgeschlossen ist?
Hintergrund ist das sich irgendwann der persönliche Steuersatz negativ auf die Gewinne auswirken könnte. Eine Körperschaft liegt noch etwas unterhalb des Höchstsatzes. Evtl. wäre dann eine Untervermietung möglich?

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#9
 Von 
Tom998
Status:
Lehrling
(1038 Beiträge, 670x hilfreich)

Das umsatzsteuerliche Ergebnis ist unabhängig von der Rechtsform.

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