Immobilienkauf in Spanien

Mehr zum Thema:

Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Immobilienrecht, Immobilienkauf, Spanien, Immobilie

0 von 5 Sterne
Bewerten mit: 5 Sterne 4 Sterne 3 Sterne 2 Sterne 1 Stern
0

Erwerb von Immobilien

Von Rechtsanwalt Markus Nass

Wer in Spanien Immobilien kaufen will oder bereits besitzt, hat vielfältige rechtliche Aspekte zu beachten. Hierzu gehören neben der Abwicklung des Eigentumserwerbs die steuer- und erbrechtliche Seite teilweise auch Kenntnisse über gesellschaftsrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten zwecks Verminderung anfallender Steuern.

In einer mehrteiligen Serie soll über die wesentlichen Grundzüge des spanischen Rechts im Zusammenhang mit dem Erwerb und Besitz von Immobilien berichtet werden.

Das spanische Immobilien(-kauf)recht weist Ähnlichkeiten zum deutschen Immobilien(-kauf)recht auf, so dass es sich hierbei um eine Materie handelt, welche dem deutschen Käufer einer spanischen Immobilie grundsätzlich vertraut vorkommt. Jedoch steckt wie so oft der Teufel im Detail. Form- und Fristerfordernisse, eine fremde Sprache, landesübliche Sitten und natürlich auch rechtliche Eigenarten sind zu beachten um einen ordnungsgemäßen Erwerb einer Immobilie zu gewährleisten und etwaigen Fallen aus dem Weg zu gehen. Bei fachkundiger Beratung ist ein Immobilienerwerb jedoch nicht unsicherer oder aufwendiger als in Deutschland auch.

Hier die wichtigsten Aspekte:

  1. Vor Vertragsschluss

    Vor dem Abschluss eines Kaufvertrages sind zunächst diverse Dokumente einzuholen und zu überprüfen. Hierzu gehören:

    1. Original oder vollständige Kopie einer im Eigentumsregister eingetragenen Kaufurkunde des Verkäufers der Immobilie.

    2. Auszug aus dem Grundbuch, woraus Eigentumsverhältnisse, Lasten, Belastungen etc. hervorgehen.

    3. Gegebenenfalls notarielle Vollmachtsurkunde des zum Verkauf Berechtigten.

    4. Verträge mit Versorgungsunternehmen (Wasser, Strom).

    5. Quittungen über die Zahlung der spanischen Grundsteuer.

    6. Bei Kauf einer Immobilie in einer Gemeinschaftsanlage die Satzung der Eigentümergemeinschaft, Teilungserklärung etc.

    7. Gegebenenfalls ein Inventarverzeichnis über zur Immobilie gehörende Möbel, Geräte und Einrichtungen.

    Außerdem sollten vor Vertragsunterzeichnung folgende Dinge erledigt sein:

    1. Beantragung einer Steuernummer in Spanien.

    2. Prüfung steuerlicher Aspekte wie beispielsweise Erbschaftssteuer.

    3. Vorbereitung einer eventuellen Hypothek bei einer spanischen Bank.

  2. Privatschriftliche Verträge

    Im Gegensatz zum deutschen Recht ist beim Erwerb einer Immobilie in Spanien eine notarielle Beurkundung für den Eigentumserwerb nicht erforderlich. Während in Deutschland diese unbedingt Voraussetzung ist und andernfalls Verträge nichtig sind, ist in Spanien ein Eigentumsübergang bereits durch privatschriftliche Vereinbarung möglich. Es ist sogar denkbar, aus einer mündlich getroffen Vereinbarung bei Nichteinhaltung der Abrede auf Erfüllung bzw. im Falle eines anderweitigen Verkaufs auf Schadensersatz zu klagen. Da ein spanischer Notar darüber hinaus nicht die weitreichenden Prüfungs- und Beratungspflichten eines deutschen Notars hat, ist es hier üblich, vor Unterzeichnung der “Escritura Pública de Compraventa” (notarielle Kaufurkunde, s.u.) einen Vertrag stets durch einen Rechtsanwalt vorbereiten zu lassen. In diesem Vertrag sollten wie in Deutschland auch alle wesentlichen Vertragsbestandteile geregelt werden.

    Gängig ist hier ein so genannter “Contrato de Reserva / Opción“, sprich ein Reservierungs- bzw. Optionsvertrag. Dies ist ein Vorvertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, die Immobilien innerhalb eines vereinbarten Zeitraums nicht an Dritte zu verkaufen und auf Verlangen des Käufers gegen Zahlung des Restkaufpreises die notarielle Kaufurkunde zu zeichnen. Der Käufer leistet hierfür in der Regel eine Anzahlung von 10 %. Sein Vorteil bei diesem Vertrag liegt insbesondere in der Möglichkeit, seine Finanzierung sicherzustellen, ohne die erhebliche Gefahr, dass das Objekt anderweitig verkauft wird. Eine weitere Sicherungsmöglichkeit bei dieser Vertragsart ist, die Anzahlung eines Arras (Draufgeld) vertraglich auszugestalten. Diese Regelung ist im spanischen Recht (Art. 1454 Códico Civil) möglich und bedeutet, dass der Käufer zwar einerseits seine Anzahlung verliert, sofern er innerhalb der vereinbarten Reservierungszeit seine Finanzierung nicht sicherstellt, andererseits aber das Doppelte seiner Anzahlung als Schadensersatz erhält, sofern der Verkäufer dennoch in der Zwischenzeit an einen Dritten verkauft.

  3. Die notarielle Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa)

    Wie oben bereits erwähnt ist eine notarielle Beurkundung für einen Eigentumsübergang nicht erforderlich. Jedoch erfolgt ohne diese keine Eintragung in das spanische Eigentumsregister. Diese Eintragung ist aber aus mehreren Gründen sinnvoll und notwendig. Im deutschen Recht gibt es eine Auflassungsvormerkung. Das bedeutet soviel, dass vor Umschreibung der Grundbuchauszüge eine Vormerkung aufgenommen wird, dass ein Grundstück verkauft wurde und dient der Verhinderung eines mehrmaligen, zwischenzeitlichen Verkaufs. Gleiche Funktion hat in Spanien die Eintragung in das Eigentumsregister.

    Zudem gewährt nur die Eintragung einen öffentlichen Glauben an den rechtmäßigen Eigentümer, das bedeutet, dass der Erwerb einer Immobilie vom im Eigentumsregister eingetragenen Eigentümer rechtlich geschützt ist oder andersherum, bei einem Erwerb von einem nicht im Eigentumsregister eingetragenen Eigentümer kann es passieren, dass dieser nicht der rechtmäßige Eigentümer war und daher eine Rückabwicklung des Kaufvertrages erforderlich wird.

    Weiterhin kommt privatschriftlichen Verträgen nach spanischem Recht kein Beweiswert zu, was deren Ausstellungsdatum angeht, was zu Problemen bei einer gegebenenfalls notwendig werdenden gerichtlichen Geltentmachung der Ansprüche führen kann. Neben der Überlastung der spanischen Gerichte und damit einhergehend den langen Wartezeiten eines Gerichtsverfahrens sind die häufig erheblich teureren Rechtsverfolgungskosten als in Deutschland und eine schwierige Vollstreckbarkeit die Gründe, einen Kaufvertrag nicht lediglich privatschriftlich zu gestalten.

    Da außerdem Formalien wie die Beantragung einer Steuernummer (NIE) oder der Nichtresidentenbescheinigung abgewickelt werden müssen, sollte als Vertrauensperson ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden, der nicht nur über die juristischen Kenntnisse verfügt sondern auch die tägliche Abwicklungspraxis kennt. So kann es beispielweise sinnvoll sein, ein Vermessungsbüro zur Bestimmung der Grundstücksgröße zu beauftragen. In Spanien war es früher mitunter nämlich üblich, zum Zwecke der Steuerersparnis die Grundstücksgrößen kleiner anzugeben. Dies kann aber dazu führen, dass der Käufer unter Umständen einen Kaufpreis entsprechend der tatsächlichen Grundstücksgröße nachentrichten muss.

    Letztlich sollte der Rechtsanwalt auch nachvertraglich die Abwicklung des Kaufvertrages begleiten, da die Überwachung des Eintragungsverfahrens nach notarieller Beurkundung beispielsweise nicht zu den Pflichten eines spanischen Notars gehört.

Diskutieren Sie diesen Artikel