Immobilienerwerb in den USA

Von Rechtsanwalt Martin Möller 5.4.2011 | Ratgeber - Recht in USA | 703 Aufrufe Mehr zum Thema:

Immobilienerwerb, USA

In den USA kann man wie in Deutschland auch als juristische oder natürliche Person Immobiliareigentum erwerben, wenngleich der Ablauf ein anderer ist. Hauptunterschied ist, dass in den USA öffentliche Register (wie das deutsche Grundbuch) einen geringeren Stellenwert genießen. Den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 892 BGB) gibt es dort schlichtweg nicht.

Ablauf des Eigentumserwerbs:

Der Erwerb beginnt mit dem Abschluss des schriftlichen Kaufvertrages. Dieser Vertrag sollte eine sorgfältige und ausführliche Beschreibung des zu erwerbenden Grundstücks beinhalten, inklusive korrekter Bezeichnung der essentialia negotii, der unverzichtbaren Vertragsbestandteile:

- Vertragsparteien in dem Kaufvertrag

- des Kaufobjekts (korrekte Grundbuch- oder Straßen-/Postadresse der
Immobilie; ggf. Auflistung der in den Kaufvertrag implementierten
Einrichtungsgegenstände

- genauer Kaufpreis und Zahlungsbedingungen (z.B. einzuhaltende Fristen, Anzahlungen, Ratenvereinbarungen etc.)

Des Weiteren muss der Vertrag darlegen, welche Dokumente der Verkäufer zum Beweis seiner Eigentümerrechte am Grundstück vorlegen muss.

In der Regel wird der Kaufpreis durch eine Fremdfinanzierung mit Hilfe eiens Kreditinstituts aufgebracht. In diesem Fall ist eine Vertragsregelung ratsam, die dem Käufer im Falle des Falles das Recht einräumt, vom Vertrag zurückzutreten, ohne dass die Anzahlung verfällt, falls die Finanzierung nicht innerhalb einer bestimmten Zeit sichergestellt ist.

Anschließend wird von dem Käufer eine title-company mit der faktischen und rechtlichen Untersuchung des Grundstücks ( title search) und der Abwicklung der Eigentumsübertragung beauftragt. Die title company ist also eine privatrechtlich beauftragte Koordinierungsstelle zwischen allen Beteiligten, seien es die Vertragsparteien, der Hypothekar oder der Makler. Diese untersucht nach Beauftragung, ob sich das Grundstück faktisch in dem vertraglich vereinbarten Zustand befindet und ob es rechtlich taugliches Vertragsobjekt ist. 

Mit einem Auge auf potentielle Fehler hierbei empfiehlt es sich, eine title-insurance abschließen.

Die von der title-company gewonnenen Daten werden in einer Warranty deed- Urkunde erfasst. In dieser Urkunde wird der Eigentumsübergang en detail geregelt.

Das so genannte closing bezeichnet dann den eigentlichen Übergang des Eigentums, vorgenommen durch den closer. Bis zum  closings müssen alle Absprachen bezüglich der Ablösung von Belastungen etc. durchgeführt sein. Im sog. „Closing Statement“ ist eine Auflistung sämtlicher Beträge, die von den Beitiligten insgesamt zu entrichten sind, aufgeführt (z. B. Steuern, Maklergebühren, Kreditentstehungszinsen etc.). Für den eigentlichen Eigentumsübergang werden der deed und der noch ausstehende Kaufpreis in Form eines certified check ausgetauscht.

Die Übertragung wird sodann von dem closer dem öffentlichen Verzeichnis (Public Record) mitgeteilt. Eine Grunderwerbssteuer fällt nicht an.