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Höhere Anforderungen an die Darstellung der Instandhaltungsrücklage

Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur hinsichtlich der Aufnahme des Soll-Betrags der Zuführung der Instandhaltungsrücklage und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Jahresgesamt - und Jahreseinzelabrechnung des Wirtschaftsjahres ist ungültig.

Dies hat der für Wohnungseigentumsrecht zuständige fünfte Senat des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 04.12.2009, Aktenzeichen V ZR 44/09 entschieden.

Mit diesem Urteil hat der fünfte Senat des BGH's genaue, aber auch sehr hohe Maßstäbe an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung gesetzt, die der Verwalter umzusetzen hat. In seiner Begründung führt er aus:

"Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft habe gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu habe die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthalte. Sie müsse für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.
Diesen Anforderungen genüge eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweise.

Tatsächlich und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage seien in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen sei, seien die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt werde, entspräche nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie sei nämlich für den Wohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen und in der Sache auch irreführend. Sie werde sogar sachlich falsch, wenn die Buchung des Soll-Betrags als Ausgabe bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen werde. Denn der Soll-Betrag stehe der Gemeinschaft bei Rückständen einzelner Wohnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung.

Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Abrechnung solle den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen.

Dazu müsse die Darstellung sowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie schulden, aber noch nicht aufgebracht haben.

Bundesgerichtshof; vollständiges Urteil vom 04.12.2009, Aktenzeichen: V ZR 44/09

Fazit: Dieses Urteil ist wohl eine Herausforderung für die Verwalter, an die diese Anforderungen gestellt sind. Der Verwalter muss diese Maßstäbe gewährleisten, da er eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung erstellen muß, die die Wohnungseigentümer beschließen werden.  

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