Heizungsausfall in der Mietwohnung - das müssen Mieter und Vermieter wissen

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Gespräch Rubrik, Heizung, Heizungsausfall, Miete, Mangel, Minderung, defekt

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"Als Mieter hat man einen Anspruch auf eine beheizte Wohnung und das unabhängig von der Jahreszeit"

Die Heizperiode ist da. Doch was ist, wenn die Heizung in der Mietwohnung nicht funktioniert? Wer ist zuständig, was müssen Mieter und Vermieter tun? Kann der Vermieter eine Reparatur verzögern oder der Mieter die Miete mindern? 123recht.net im Gespräch mit Rechtsanwältin Ulrike J. Schwerin.

123recht.net: Gibt es unterschiedliche Rechte und Pflichten bei einem Heizungsausfall?

Ulrike J. Schwerin
seit 2011 bei
123recht.net
Rechtsanwältin
07774 Dornburg-Camburg
Familienrecht, Sozialrecht, Strafrecht, Kaufrecht, Mietrecht, Arbeitsrecht, Verkehrsrecht, Zivilrecht
Preis: 80 €
Antwortet: ∅ 2 Std. Stunden

Rechtsanwältin Schwerin: Ja, die unterschiedlichen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter bei einem Heizungsausfall richten sich danach, wie die Wohnung und das Vertragsverhältnis ausgestaltet sind.

So schließt z. B. der Mieter bei einer Wärmelieferung mit Fernwärme in den meisten Fällen einen Vertrag mit dem Fernwärmelieferanten, an den er auch bei Mängeln herantreten muss.

Bei einem Ofen, der nicht an die zentrale Versorgung angeschlossen ist, ist der Mieter zum größten Teil selbst verantwortlich. Ist ein solcher Ofen defekt, ist der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht für die Behebung des Mangels nur verantwortlich, wenn er die Heizkörper mitvermietet hat.

In den anderen Formen der Wärmelieferung ist zumeist der Vermieter einstandspflichtig.

Mangelanzeige per Einschreiben oder mit Zeugen

123recht.net: Wie schnell muss der Mieter den Vermieter unterrichten, wenn die Heizung defekt ist?

Rechtsanwältin Schwerin: „Unverzüglich“, also ohne schuldhaftes Zögern (typisches Juristendeutsch ☺). Sobald der Mieter also den Mangel bemerkt, sollte er mit seinem Vermieter Kontakt aufnehmen.

123recht.net: Wie fordere ich den Vermieter richtig auf? Reicht ein mündlicher Hinweis?

Rechtsanwältin Schwerin: Am besten ist es, wenn die Mangelanzeige schriftlich und nachweislich (per Einschreiben oder unter Beisein eines Zeugen) erfolgt. Der Mieter sollte den Vermieter auffordern, den Mangel zu beseitigen und ihm eine Frist mit Datum für die Erledigung setzen.

123recht.net: Wie schnell muss der Vermieter reagieren?

Rechtsanwältin Schwerin: Ebenfalls „unverzüglich“. Je nach Dringlichkeit (jahreszeitenabhängig) muss der Vermieter sofort die notwendigen Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels ergreifen.

Heizung muss auch im Sommer repariert werden

123recht.net: Was kann ich machen, wenn mein Vermieter gar nicht reagiert?

Rechtsanwältin Schwerin: Unternimmt der Vermieter nichts, sollte der Mieter eine letzte, angemessene Frist für die Beseitigung des Mangels setzen. Nach Ablauf der Frist hat man als Mieter das Recht, selbst einen Fachbetrieb mit der Reparatur der Heizung zu beauftragen. Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen.

123recht.net: Darf der Vermieter den Mieter vertrösten? Z.B. "Wir reparieren das bei der nächsten Winterwartung"?

Rechtsanwältin Schwerin: Nein, als Mieter hat man einen Anspruch auf eine beheizte Wohnung und das unabhängig von der Jahreszeit.

123recht.net: Welche Temperaturen sind in Wohnräumen üblich?

Rechtsanwältin Schwerin: In Wohnzimmer, Schlafzimmer und Küche müssen 20 Grad Celsius, im Badezimmer 22 Grad Celsius und im Flur 15 Grad Celsius erreicht sein. Diese Vorgabe gilt zwischen 6 und 23 Uhr.

Auch fehlendes warmes Wasser ist ein Mangel, der unverzüglich behoben werden muss

123recht.net: Gibt es Sonderfälle, wenn der Mieter beispielsweise ein alter Mensch oder z.B. schwer krank ist? Oder wenn kleine Kinder betroffen sind? Muss dann schneller repariert werden?

Rechtsanwältin Schwerin: Nein, gesetzliche Sonderfälle gibt es nicht, wenn in der Wohnung kleine Kinder oder ältere Menschen wohnen.

123recht.net: Macht es einen Unterschied, wenn z.B. nur die Heizung funktioniert, ich aber kein heißes Wasser habe oder umgekehrt?

Rechtsanwältin Schwerin: Nein, das ändert nichts. Es handelt sich bei beiden Fällen - nicht funktionierende Heizung oder kein heißes Wasser - um Mängel gemäß § 536 BGB, die der Vermieter unverzüglich zu beseitigen hat.

"Stromkosten für den Heizlüfter muss der Vermieter übernehmen"

123recht.net: Der Vermieter stellt mir Heizlüfter als Übergang zur Verfügung, ist das legitim? Muss ich das akzeptieren?

Rechtsanwältin Schwerin: Ja, wenn die Heizung nicht sofort repariert werden kann, muss der Vermieter eine so genannte Schadensminderung vornehmen. Dies wäre das Bereitstellen von Heizlüftern.

123recht.net: Heizlüfter verbrauchen viel Strom, wer muss die Kosten dafür übernehmen?

Rechtsanwältin Schwerin: Die Stromkosten für den Heizlüfter muss der Vermieter übernehmen. Der Mieter kann diese z.B. mit der Miete verrechnen oder als Schadensersatz ersetzt verlangen. Auch die Leihkosten hierfür muss der Vermieter zahlen.

Eine Mietkürzung ist dann ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts möglich

123recht.net: Wann darf ich die Miete kürzen?

Rechtsanwältin Schwerin: Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter den Mangel nicht selbst verursacht hat und dass der Mangel bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht bekannt war.

Eine Mietkürzung ist dann ab dem ersten Tag des Heizungsdefekts möglich, wenn der Vermieter sofort über den Mangel informiert wurde.

123recht.net: Wie mache ich so eine Mietkürzung?

Rechtsanwältin Schwerin: Anzusetzen für die Mietkürzung ist die Bruttomiete, also inkl. Nebenkosten. Von dieser behält man einen (realistisch) geschätzten Teil bis zur vollständigen Behebung des Mangels ein.

Bei Totalausfall im Winter kann Mietminderung bis 100% gerechtfertigt sein

123recht.net: Wie hoch darf ich als Mieter kürzen?

Rechtsanwältin Schwerin: Die Höhe der Kürzung hängt davon ab, wie schwerwiegend der Mangel ist. Bei einem totalen Heizungsausfall bei Minusgraden kann die Miete unter Umständen bis zu 100 Prozent gemindert werden. Mietminderungssätze auf Basis ausgewählter Gerichtsurteile finden sich im Internet.

123recht.net: Der Vermieter hat zur Zeit kein Geld und konnte kein Öl einkaufen, was gilt für solche Fälle?

Rechtsanwältin Schwerin: Wenn es vertraglich vereinbart ist, dass der Vermieter hierfür verantwortlich ist, muss er dieser Pflicht auch nachkommen. Der Mieter sollte in diesem Fall dem Vermieter eine kurze Frist zum Einkauf des Öls setzen und sodann das Öl selbst einkaufen. Die Kosten hierfür könnte er dann vom Vermieter ersetzt verlangen.

123recht.net: Gibt es Fälle, in denen der Vermieter die Reparatur ablehnen darf?

Rechtsanwältin Schwerin: Ja, wenn der Vermieter nicht einstandspflichtig ist oder wenn eine zulässige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Mieter kann dabei verpflichtet werden, in einem bestimmtem Umfang Kosten für die Instandhaltung oder Instandsetzung seiner Wohnung zu übernehmen.

123recht.net: Vielen Dank Frau Schwerin.

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