Heizkostenabrechnung - welche qm?

Guten Abend,

ich bewohne eine Wohnung in einem Mietshaus mit 3 Mietparteien.
Das Einfamilienhaus (2 Etagen) meines Vermieters steht unmittelbar neben dem Mietshaus. Beide Häuser werden mit ein und der selben Heizungsanlage (Gas) beheizt. Diese befindet sich im Keller des Mietshauses. Alle Heizkörper haben Verbrauchsanzeiger zum Ablesen. Abgerechnet wird 30% nach qm (Wohnungsgröße) und 70% nach Verbrauch. Dies ist mir alles rechtens. Die Größe meiner Wohnung beträgt 96qm, diese werden so auch herangezogen. Alle Räume außer der Flur meiner Wohnung haben Heizkörper.
Bei der Abrechnung des Verbrauches bei meinem Vermieter wird aber wie folgt gerechnet:
Die Wohnfläche seines Hauses beträgt gesamt 125 qm. Die obere Etage (45 qm) wird über die benannte Gasheizung (Heizkörper) beheizt. Die untere Etage besitzt Fußbodenheizung (Betrieb ebenfalls über benannte Gasheizung) und einen Specksteinofen, der völlig separat befeuert werden kann.
Seit sehr sehr langer Zeit ist die Fußbodenheizung defekt, was den Vermieter offenbar nicht stört, da er die untere Etage über den Specksteinofen beheizt.
Bei seiner Heizkostenabrechnung ist ebenfalls die 30% / 70% Klausel angewandt. Jedoch werden nur die 45 qm der oberen Etage zur Berechnung herangezogen, da laut seiner Aussage ja die untere Etage durch Defekt der Fußbodenheizung nicht über die zentrale Heizanlage beheizt werden kann. Meine Frage:
Wieviel qm muss er in seine Berechnung einbeziehen?
Betriebsstrom zieht die Heizungsanlage über den Hauslichtzähler des Mietshauses. Fließen zur NK-Abrechnung des Hausstromes dort seine qm mit ein? Wenn ja, wieviele qm? (Er hat selbst im Mietshaus Garage und Kellerräume mit Licht/Strom)
Müll rechnet er ab: Grundgebühr nach Person, alle anderen Müllkosten nach qm. Für sein Haus zieht er ebenfalls nur die 45 qm heran. . . anstelle der 125 qm. Diese Berechnung ist für mich keinesfalls rechtens, oder liege ich da falsch?