Hallo liebe Forenmitglieder,
eine Hausverwaltung wird zum Verwalter eines Apartmenthauses bestellt. Der Vertrag wird zunächst für 2 Jahre geschlossen, damit Verwaltung und Eigentümergemeinschaft Gelegenheit bekommen unproblematisch nach 2 Jahren aus dem Vertrag herauszukommen, sollte es sich herausstellen, dass beide nicht "miteinander können". Der Vertrag würde in diesem Fall nicht verlängert.
Nach 2 Jahren wollen beide Seiten eine Vertragsverlängerung. Deshalb wird auf der Eigentümer-versammlung beschlossen, dass der Verwaltervertrag verlängert wird. Im entsprechenden Tagesordnungspunkt ist nur von der Verlängerung des Vertrages um 5 Jahre die Rede (mit Vertragsbeginn und Vertragsende) und dass sich die Verwaltergebühr pro Grundbucheinheit erhöht (mit Angabe des Betrags). Sonst gibt es keine weiteren Informationen. Der Verwaltervertrag wurde auf der Versammlung nicht zur Einsicht ausgelegt und nicht an die Eigentümer verteilt. Auch in der Niederschrift der Versammlung wird lediglich die Verlängerung und die Erhöhung der Verwaltergebühr erwähnt, der neue Verwaltervertrag wird nicht mit versendet. Auch sonst gibt es keine z.B. mündlichen Informationen zum neuen Verwaltervertrag, nicht von der Hausverwaltung und nicht vom Beirat, der den Vertrag ja im Auftrag der Eigentümer unterschrieben hat.
Nach ein paar Jahren stellt sich heraus, dass der aktuelle 5-jährige Verwaltervertrag in wesentlichen Punkten von dem ursprünglichen 2-jährigen Vertrag abweicht. Zum Beispiel enthält der Vertrag unter "Besondere Leistungen" eine Sonderpreisvereinbarung mit Energielieferanten, die besagt, dass 3% des ausgehandelten Energiepreises (Jahresbetrag) pro Abrechnungsperiode von der Hausverwaltung zu Lasten der Eigentümer berechnet werden kann. Im alten Vertrag, war dieser Punkt überhaupt nicht enthalten. Es gibt noch zahlreiche weitere Vertragsänderungen, die teilweise erhebliche zusätzliche Kosten für die Eigentümer beinhalten. Nochmals: keine dieser Änderungen wurde im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung gegenüber der Eigentümergemeinschaft kommuniziert. Auch im Nachhinein gab es keinerlei Informationen an die Eigentümer.
Fragen:
Handelt es sich um "normales" übliches Geschäftsgebaren einer Hausverwaltung im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Objektes?
Welche Maßnahmen kann man ggf. ergreifen, um gegen diese Vertragsänderungen vorzugehen?
Vielen Dank
Hausverwaltung "ändert" Verwaltervertrag
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Da der Beirat diese "Vertragsverlängerung" unterschrieben hat fehlt mir in der Sachverhaltsbeschreibung eine Schilderung darüber welche Zuständigkeit / Befugnisse dieser Beirat hat.
ZitatDa der Beirat diese "Vertragsverlängerung" unterschrieben hat fehlt mir in der Sachverhaltsbeschreibung eine Schilderung darüber welche Zuständigkeit / Befugnisse dieser Beirat hat. :
Im Beschluss steht: "Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltungsvertrag verbindlich für die Gemeinschaft abzuschließen." Gemeint ist die zeitliche Verlängerung auf 5 Jahre und die Erhöhung der Verwaltergebühr, so wie ich es in meinem Ausgangspost beschrieben habe. Ansonsten gibt es keine weiteren, besonderen Zuständigkeiten, Befugnisse, Beauftragungen, Vereinbarungen o.ä. an den Beirat. Es handelte sich um einen ganz "normalen" Beirat, bestehend aus 3 Personen, die mittlerweile jedoch nicht mehr Beiräte sind, da aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden.
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Ein Versuch wäre es wert:
1.) Mitstreiter finden, so dass mindestens mehr als ein Viertel der Eigentümer zusammen kommen.- Besser noch: Eine Mehrheit!
2.) Beim Verwalter schriftlich mit all den Unterschriften eine außerordentliche Versammlung einfordern. Sinnvolle / notwendige Tagesordnungspunkte formulieren und die Notwendigkeit aus Sicht der Eigentümer kurz begründen.
3.) In der Eigentümerversammlung die Anfechtung des Verwaltervertrages erklären.
4.) Neu mit dem Verwalter verhandeln und einen Vertrag abschließen, den alle Eigentümer auch inhaltlich kennen.
Zitat:"Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltungsvertrag verbindlich für die Gemeinschaft abzuschließen."
Ich lese da aber nichts davon, dass der bisherige Vertrag nur verlängert werden soll !
Zitat:Gemeint ist die zeitliche Verlängerung auf 5 Jahre und die Erhöhung der Verwaltergebühr, so wie ich es in meinem Ausgangspost beschrieben habe.
Die "Meinung" findet sich aber nicht in dem Protokoll wieder !!
Zitat:Ansonsten gibt es keine weiteren, besonderen Zuständigkeiten, Befugnisse, Beauftragungen, Vereinbarungen o.ä. an den Beirat.
Auch dieses wird so NICHT stimmen.
Wenn ein Beirat eingesetzt wurde, wird dieser auch mit Zuständigkeiten versehen worden sein.
Wozu sonst einen Beirat wählen ?
Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es auch einen § 29 mit dem Thema Verwaltungsbeirat !
ZitatEin Versuch wäre es wert: :
1.) Mitstreiter finden, so dass mindestens mehr als ein Viertel der Eigentümer zusammen kommen.- Besser noch: Eine Mehrheit!
2.) Beim Verwalter schriftlich mit all den Unterschriften eine außerordentliche Versammlung einfordern. Sinnvolle / notwendige Tagesordnungspunkte formulieren und die Notwendigkeit aus Sicht der Eigentümer kurz begründen.
3.) In der Eigentümerversammlung die Anfechtung des Verwaltervertrages erklären.
4.) Neu mit dem Verwalter verhandeln und einen Vertrag abschließen, den alle Eigentümer auch inhaltlich kennen.
Zu 3: Die Anfechtungsfrist von 4 Wochen ist schon lange abgelaufen.
Der Verwaltervertrag läuft in Kürze ohnehin aus. Deshalb interessiert mich, ob man diese "Vertragsänderungen" argumentativ verwerten kann, um zu verhindern, dass die alte Hausverwaltung nochmal gewählt wird (falls sie sich zur Wahl stellt).
Aus dem was Sie schreiben entnehme ich, dass auch Sie bei solchen Vertragsänderungen Probleme sehen. Verstehe ich das richtig?
ZitatZitat:"Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltungsvertrag verbindlich für die Gemeinschaft abzuschließen." :
Ich lese da aber nichts davon, dass der bisherige Vertrag nur verlängert werden soll !
Der bisherige Vertrag sollte nur verlängert werden und die Verwaltergebühr erhöht werden. Sonst steht im Beschluss nichts. Nachfolgend der komplette Beschluss im Wortlaut:
"Die X-GmbH wird ab dem xx.xx.20xx für weitere 5 Jahre, also bis zum xx.xx.20xx als Verwalter bestellt. Die Verwaltervergütung erhöht sich ab dem xx.xx.20xx für die Jahre 20xx und 20xx auf EUR xx.xxx,xx einschließlich der derzeit gültigen Mehrwertsteuer. Für das Jahr 20xx und die Folgejahre ist die Verwaltervergütung neu zu verhandeln. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltungsvertrag verbindlich für die Gemeinschaft abzuschließen."
Zitat:
Zitat:Ansonsten gibt es keine weiteren, besonderen Zuständigkeiten, Befugnisse, Beauftragungen, Vereinbarungen o.ä. an den Beirat.
Auch dieses wird so NICHT stimmen.
Wenn ein Beirat eingesetzt wurde, wird dieser auch mit Zuständigkeiten versehen worden sein.
Wozu sonst einen Beirat wählen ?
Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es auch einen § 29 mit dem Thema Verwaltungsbeirat !
Danke für den Hinweis. Der WEG §29 (Verwaltungsbeirat) ist mir bekannt. Ich finde dort nichts was besagt, dass der Verwaltungsbeirat mit der Hausverwaltung einen Verwaltervertrag auskungeln darf, der zusätzlich zu der angekündigten Vertragsverlängerung und der angekündigten Verwaltergebührerhöhung weitere erhebliche Änderungen beinhaltet, die für die Eigentümer erhebliche finanzielle Nachteile beinhalten, Nachteile die weder in Tagesordnung noch Protokoll thematisiert wurden.
ZitatZitat (von Spezi-2):Zitat:"Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltungsvertrag verbindlich für die Gemeinschaft abzuschließen." :
Ich lese da aber nichts davon, dass der bisherige Vertrag nur verlängert werden soll !
Der bisherige Vertrag sollte nur verlängert werden
Spezi-2 hat es schon ganz richtig geschrieben, auf den Punkt gebracht.
Was "sollte" ist die eine Sache, wobei da sicherlich das alte Spiel gilt: 10 Personen fragen = 10 verschiedene Antworten.
Entscheidend ist jedoch was ihr beschlossen habt: "Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltungsvertrag verbindlich für die Gemeinschaft abzuschließen."
Dort steht nichts darüber das x oder y oder z im neuen Vertrag nicht enthalten sein darf, oder dass der neue Vertrag wortgleich dem alten sein muss.
ZitatZu 3: Die Anfechtungsfrist von 4 Wochen ist schon lange abgelaufen. :
Der Verwaltervertrag läuft in Kürze ohnehin aus. Deshalb interessiert mich, ob man diese "Vertragsänderungen" argumentativ verwerten kann, um zu verhindern, dass die alte Hausverwaltung nochmal gewählt wird (falls sie sich zur Wahl stellt).
Aus dem was Sie schreiben entnehme ich, dass auch Sie bei solchen Vertragsänderungen Probleme sehen. Verstehe ich das richtig?
Mein Tipp bezog sich nicht auf die gerichtliche Anfechtung des Beschlusses, sondern auf die Anfechtung der angeblichen (!) Willenserklärung zum Verwaltervertrag gemäß bürgerlichem Recht dem Verwalter gegenüber.
So wie der Beschluss zitiert wiedergegeben wurde, bestand überhaupt kein Grund, einen neuen Vertrag abzuschließen. Ohne den letzten Satz im Beschluss hätte der Vertrag weiter gegolten und es wäre nur zu der Honorarerhöhung gekommen.
Das damalige Handeln des Beirats, einen inhaltlich nachteiligeren Vertrag für die WEG abzuschließen, war aus meiner Sicht von dem Beschluss nicht gedeckt.
Wenn der Vertrag in Kürze ausläuft, sollte man besser nur in die Zukunft schauen.
Wenn man einen anderen Verwalter will, sollte man sich selbst rechtzeitig vor dem nächsten Wahltermin um alternative Bewerber kümmern.
Der Inhalt eines abzuschließenden Vertrags sollte jedem Eigentümer zugänglich sein oder zugänglich gemacht werden.
Ich schätze, dass sich die ausgeschiedenen Beiratsmitglieder durch ihr Handeln grundsätzlich in den Bereich einer Schadenersatzpflicht begeben haben.
Man könnte jetzt mal die ganzen zusätzlichen Honorare aus 5 Jahren Verwaltung auflisten und sehen, um welche Summe es konkret geht.
Sollte die Gemeinschaft eine Haftpflichtversicherung für ihre Beiratsleute laufen haben, könnte dies auch ein Versicherungsfall sein.
Was man natürlich immer benötigt bei allen Schritten: Eine Mehrheit unter den Eigentümern.
ZitatMein Tipp bezog sich nicht auf die gerichtliche Anfechtung des Beschlusses, sondern auf die Anfechtung der angeblichen (!) Willenserklärung zum Verwaltervertrag gemäß bürgerlichem Recht dem Verwalter gegenüber. :
So wie der Beschluss zitiert wiedergegeben wurde, bestand überhaupt kein Grund, einen neuen Vertrag abzuschließen. Ohne den letzten Satz im Beschluss hätte der Vertrag weiter gegolten und es wäre nur zu der Honorarerhöhung gekommen.
Das damalige Handeln des Beirats, einen inhaltlich nachteiligeren Vertrag für die WEG abzuschließen, war aus meiner Sicht von dem Beschluss nicht gedeckt.
Wenn der Vertrag in Kürze ausläuft, sollte man besser nur in die Zukunft schauen.
Wenn man einen anderen Verwalter will, sollte man sich selbst rechtzeitig vor dem nächsten Wahltermin um alternative Bewerber kümmern.
Der Inhalt eines abzuschließenden Vertrags sollte jedem Eigentümer zugänglich sein oder zugänglich gemacht werden.
Ich schätze, dass sich die ausgeschiedenen Beiratsmitglieder durch ihr Handeln grundsätzlich in den Bereich einer Schadenersatzpflicht begeben haben.
Man könnte jetzt mal die ganzen zusätzlichen Honorare aus 5 Jahren Verwaltung auflisten und sehen, um welche Summe es konkret geht.
Sollte die Gemeinschaft eine Haftpflichtversicherung für ihre Beiratsleute laufen haben, könnte dies auch ein Versicherungsfall sein.
Was man natürlich immer benötigt bei allen Schritten: Eine Mehrheit unter den Eigentümern.
Hallo wohni,
besten Dank für die ausführlichen Antworten.
ZitatMein Tipp bezog sich nicht auf die gerichtliche Anfechtung des Beschlusses, sondern auf die Anfechtung der angeblichen (!) Willenserklärung zum Verwaltervertrag gemäß bürgerlichem Recht dem Verwalter gegenüber. :
Interessant, wußte gar nicht, dass sowas möglich ist. Die HV argumentiert: es ist beschlossen, der Beschluss wurde nicht angefochten, ist daher wirksam, basta.
ZitatDas damalige Handeln des Beirats, einen inhaltlich nachteiligeren Vertrag für die WEG abzuschließen, war aus meiner Sicht von dem Beschluss nicht gedeckt. :
Sehe ich auch so.
ZitatMan könnte jetzt mal die ganzen zusätzlichen Honorare aus 5 Jahren Verwaltung auflisten und sehen, um welche Summe es konkret geht. :
Gute Idee. Es gibt eine Position in der Abrechnung "Sonstige Verwaltungskosten" in Höhe von rund 2500,00 EUR, den sollte man mal genauer unter die Lupe nehmen. Dann kommt noch dazu, dass Eigentümer ohne Lastschriftteilnahme erstmals seit Jahren pro Einzelbuchung eine Bearbeitungsentgelt zahlen müssen. Im alten Vertrag waren das noch 0,00 EUR. Auch das wurde im neuen Vertrag zu Ungunsten der Eigentümer geändert, heimlich, still und leise.
ZitatWas man natürlich immer benötigt bei allen Schritten: Eine Mehrheit unter den Eigentümern. :
Ja. Und um eine Mehrheit zu erreichen, kann man vor Versammlungen noch etwas sachliche Überzeugungsarbeit bei den Eigentümern betreiben, im konkreten Fall z.B. mit einer Argumentation wie der Ihren.
ZitatEntscheidend ist jedoch was ihr beschlossen habt: "Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltungsvertrag verbindlich für die Gemeinschaft abzuschließen." :
Dort steht nichts darüber das x oder y oder z im neuen Vertrag nicht enthalten sein darf, oder dass der neue Vertrag wortgleich dem alten sein muss.
Danke für die Antwort.
§ 29 WEG besagt u.a.: "(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden."
Das bezieht doch wohl auch auf Vertragswerke. Der Beirat hätte zu dem neuen Verwaltervertrag Stellung nehmen sollen, d.h. den Eigentümern erläutern, was sich im Vertrag außer der Verlängerung und der Verwaltergebühr noch alles ändert. Der Beirat hat dies nicht getan. Deshalb drängt sich der Eindruck auf, entweder man hat sich von der HV über den Tisch ziehen lassen oder man hat mit der HV gekungelt.
Manchmal bekommt man den Eindruck, besser gar keine Beiräte zu haben. Was nützen den Eigentümern Beiräte, die sich als Erfüllungsgehilfen von Hausverwaltungen verstehen?
Zitat:"Die X-GmbH wird ab dem xx.xx.20xx für weitere 5 Jahre, also bis zum xx.xx.20xx als Verwalter bestellt. Die Verwaltervergütung erhöht sich ab dem xx.xx.20xx für die Jahre 20xx und 20xx auf EUR xx.xxx,xx einschließlich der derzeit gültigen Mehrwertsteuer. Für das Jahr 20xx und die Folgejahre ist die Verwaltervergütung neu zu verhandeln. Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltungsvertrag verbindlich für die Gemeinschaft abzuschließen."
Deshalb steht in unseren Beschlüssen sinngemäß: "[Laufzeit der Bestellung, Anpassung der Vergütung] Die übrigen Konditionen des bestehenden Verwaltervertrages bleiben unverändert." Das ist eindeutig und schafft für beide Vertragspartner Rechtssicherheit.
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