Ausgangssituation:
1. der Hausverwaltervertrag einer WEG läuft nach 5 Jahren am 31.12.2016 automatisch aus
2. der Verwaltervertrag soll nicht verlängert werden (u.a. aus folgenden Gründen: massive Fehlplanungen u. Fehlkalkulationen bei nicht notwendigen Sanierungsarbeiten, Nichttätigwerden bei dringenden Sanierungsmaßnahmen, Beauftragung nicht notwendiger Reparaturarbeiten, nicht genehmigte bauliche Veränderungen, Nichteinberufung einer angekündigten außerordentlichen EGT-Versammlung, Inkompetenz bei der Durchführung von Eigentümerversammlungen, schwerwiegende Fehler in der Betriebskostenabrechnung z.B. falscher Umlagemaßstab etc., nachträgliche nicht genehmigte Korrektur der Betriebskostenabrechnung mit weiteren Fehlern, Fantasieprotokolle, beleidigendes Verhalten gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, fehlende Mediationsfähigkeiten, zerstörtes Vertrauensverhältnis zwischen HV u. Eigentümern)
Folgende Vorgehensweise ist angedacht, um eine neue Hausverwaltung zu bestellen:
Antrag an die Hausverwaltung von mindestens 25% der Eigentümer, die eine außerordentliche Eigentümerversammlung
mit folgenden Tagesordnungspunkten beantragen:
TOP 1 "Kündigung des Verwaltervertrages"
TOP 2 "Wahl/Bestellung eines Verwalters" (aus mind. 3 Bewerbern)
TOP 3 "Abschluss eines Verwaltervertrages namens und auftrags der WEG durch den Beirat"
Fragen:
- ist diese Vorgehensweise sinnvoll?
- Fristen? Im Verwaltervertrag sind keine Kündigungsfristen angegeben. Muss jedoch nicht der § 621 BGB
"Kündigungsfristen bei Dienstverhältnissen" beachtet werden? Falls das z.B. 6 Wochen wären, müsste die außerordentl. Versammlung spätestens Anfang November stattfinden?
Muss dem Verwalter deshalb eine Frist für die Einberufung der außerordentlichen Versammlung gesetzt werden? Der Verwalter könnte auf Zeit spielen und die außerordentl. Versammlung am 31.12.16 ansetzen, eine evtl. bestehende Frist wäre dann nicht eingehalten und eine Kündigung nicht möglich? Oder wenn diese Versammlung nicht beschlussfähig wäre und die WEG am 01.01. ohne Verwalter dasteht?
- wird unbedingt eine außerordentl. Versammlung benötigt oder können die obigen TOP 1 bis 3 auch auf einer ordentl. Versammlung behandelt und entsprechend beantragt werden?
- gäbe es andere sinnvollere Vorgehensweisen die Verwaltung "loszuwerden"?
- Sollte man den Antrag von einem Anwalt erstellen oder zumindest prüfen lassen?
Vielen Dank
Hausverwaltung, Ende des Verwaltervertrages, Kündigung
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Zitat:1. der Hausverwaltervertrag einer WEG läuft nach 5 Jahren am 31.12.2016 automatisch aus
Hier ist zuerst ein mal zu unterscheiden zwischen der Bestellung und dem Vertrag. Beides sind verschiedene Rechtsgeschäfte.
Bitte im Vertrag nachsehen, häufig steht dort das dieser an die Bestellung gebunden ist und mit Ende der Bestellung ausläuft.
In diesem Falle wäre eine Kündigung nicht nötig.
Davon abgesehen endet die Verwaltertätigkeit mit Ablauf der Bestellung, nicht mit Ende des Vertrages.
Zitat:Folgende Vorgehensweise ist angedacht, um eine neue Hausverwaltung zu bestellen:
Antrag an die Hausverwaltung von mindestens 25% der Eigentümer, die eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit folgenden Tagesordnungspunkten beantragen:
TOP 1 "Kündigung des Verwaltervertrages"
TOP 2 "Wahl/Bestellung eines Verwalters" (aus mind. 3 Bewerbern)
TOP 3 "Abschluss eines Verwaltervertrages namens und auftrags der WEG durch den Beirat"
Fragen:
- ist diese Vorgehensweise sinnvoll?
J A .
Zitat:- Fristen? Im Verwaltervertrag sind keine Kündigungsfristen angegeben. Muss jedoch nicht der § 621 BGB "Kündigungsfristen bei Dienstverhältnissen" beachtet werden?
Der Verwaltervertrag ist als entgeltlicher Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu verstehen.
Die § 305 ff. BGB enthalten die generellen Regeln zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen für alle Vertragsarten. Die Vertragslaufzeit wird dort auf maximal zwei Jahre festgelegt. Der Verwaltervertrag genießt jedoch eine Sonderstellung. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass für den Abschluss des Verwaltervertrages vorrangig die Bestimmungen des § 26 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gelten.[3] Daher kann der Verwaltervertrag abweichend von den allgemeinen Regeln im BGB auf fünf Jahre abgeschlossen werden. Seitens des BGH wurde diese Verlängerung der Vertragslaufzeit damit begründet, dass die Eigentümergemeinschaft ein sachliches Interesse an einer länger dauernden, kontinuierlichen Verwaltertätigkeit hat. Ferner sind die gesetzlichen Regelungen gemäß §§ 305 ff. BGB erst nach dem WEG in Kraft getreten.
Zitat:- wird unbedingt eine außerordentl. Versammlung benötigt oder können die obigen TOP 1 bis 3 auch auf einer ordentl. Versammlung behandelt und entsprechend beantragt werden?
Natürlich können die Punkte 1-3 auch auf einer ordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden. Möglich wäre sogar die schriftliche Beschlussfassung gem. §23 Abs. 3 WEG
Zitat:- Sollte man den Antrag von einem Anwalt erstellen oder zumindest prüfen lassen?
Anträge können nur von Eigentümern gestellt werden, zudem frage ich mich was bei den Anträge 1-3 anwaltlich geprüft werden soll.
Bei dem geplanten TOP 2 würde ich den Zusatz in Klammern unbedingt weglassen.
"Mindestens 25 % der Eigentümer" reicht evtl. nicht aus. Nämlich, wenn es genau 25 % sind.
Notwendig sind 25 + x.
TOP 1 ist wahrscheinlich überflüssig. Siehe TobiasF.
Die Latte der Verfehlungen dürfte auch zu einer Abberufung des Verwalters aureichen, wenn sich dafür eine Mehrheit findet.
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Zitat:Antrag an die Hausverwaltung von mindestens 25% der Eigentümer, die eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit folgenden Tagesordnungspunkten beantragen:
...
- ist diese Vorgehensweise sinnvoll?
Die Verwalterbestellung endet am 31.12.2016 sowieso. Eine fristlose Kündigung und Abberufung scheint nicht angestrebt zu sein - und ganz ehrlich: wegen jetzt noch 11 Monaten macht das auch nicht mehr wirklich Sinn.
Aber: falls der Verwaltervertrag nicht ohnehin an die Bestellung gebunden ist und Ihr aktiv kündigen müsstet, sind immer noch mind. 9 Monate Zeit - ausreichend für eine ordentliche Versammlung und noch nicht ausreichend eine außerordentliche Versammlung durchzusetzen.
Zitat:TOP 1 "Kündigung des Verwaltervertrages"
TOP 2 "Wahl/Bestellung eines Verwalters" (aus mind. 3 Bewerbern)
TOP 3 "Abschluss eines Verwaltervertrages namens und auftrags der WEG durch den Beirat"
Diese TOPs sind allesamt i.O. Ob TOP1 erforderlich ist hängt vom Vertrag ab. Die Bestellung endet, wenn Ihr nicht erneut bestellt.
Zitat:Muss dem Verwalter deshalb eine Frist für die Einberufung der außerordentlichen Versammlung gesetzt werden? Der Verwalter könnte auf Zeit spielen und die außerordentl. Versammlung am 31.12.16 ansetzen, eine evtl. bestehende Frist wäre dann nicht eingehalten und eine Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) nicht möglich? Oder wenn diese Versammlung nicht beschlussfähig wäre und die WEG am 01.01. ohne Verwalter dasteht?
Ich würde zunächst "nur" einfach fordern, gern trotzdem mit Unterstützung mehrerer Eigentümer, o.g. auf die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Versammlung zu setzen und diese Versammlung bis spätestens 30.06.2016 durchzuführen. Erst wenn dies in diesem normalen Rahmen nicht erfolgt, würde ich eine außerordentliche Versammlung fordern.
wie bereits geschrieben: normalerweise reicht ordentliche ETV aus.Zitat:- wird unbedingt eine außerordentl. Versammlung benötigt oder können die obigen TOP 1 bis 3 auch auf einer ordentl. Versammlung behandelt und entsprechend beantragt werden?
Zitat:- gäbe es andere sinnvollere Vorgehensweisen die Verwaltung "loszuwerden"?
In Eurem Fall ist die einfachste Variante: abwarten und NICHT wiederbestellen. (und einen neuen Verwalter ab 01.01.17 bestellen)
Die angeführten Gründe würde auch für eine fristlose Abberufung in einer außerordentlichen Versammlung wahrscheinlich ausreichen - aber das bedeutet ein wesentlich stringenteres und stressigeres Vorgehen.
Vielen Dank an alle für die Antworten!
Habe darauf basierend jetzt folgenden Antrag formuliert:
" Hiermit beantrage ich [d.h. gemeinsam mit 25% + der Eigentümer] für die nächste ordentliche Eigentümerversammlung, die bis zum 30.06.2016 durchgeführt werden soll, die Aufnahme folgender Tagesordnungspunkte:
TOP 1 Beschluss über die Nichtverlängerung der Bestellung der Verwaltung. Ende der Bestellung ist somit der 31.12.2016.
TOP 2 Wahl/Bestellung eines neuen Verwalters
TOP 3 Abschluss eines Verwaltervertrages namens und auftrags der WEG durch den Beirat
Für den Fall, dass die Versammlung bis zum oben genannten Datum nicht stattgefungen hat oder die Tagesordnungspunkte nicht aufgenommen wurden, beantrage ich vorsorglich die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bis spätestens 15.11.2016. "
Auch wenn TOP 1 evtl. überflüssig ist, wegen Ende der Vertragslaufzeit zum Jahresende: es erscheint mir sinnvoll, dass die Nichtbestellung in der Tagesordnung klar benannt wird, möglicherweise ist nicht jeder Eigentümer über das Auslaufen des Vertrages im Bilde.
Den Antrag an die Verwaltung zur Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung kann auch ein einzelner Miteigentümer verlangen. Siehe OLG Frankfurt, 20 W 426/05
v. 18.08.2008.
Bei unserer Hausverwaltung haben wir fast komplett die gleichen Zustände. Ich denke auch über eine gerichtliche Auflösung des Verwaltervertrages nach, welche hier bei diesen Verfehlungen und Inkompetenz infrage kommt.
ZitatDen Antrag an die Verwaltung zur Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung kann auch ein einzelner Miteigentümer verlangen. Siehe OLG Frankfurt, :20 W 426/05 v. 18.08.2008.
Stimmt. Aber wegen dem Zusatz "... beantrage(n) ich (wir) vorsorglich die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bis spätestens 15.11.2016. " werden 25% + der Eigentümer benötigt. Außerdem ist es eine Art Test: sollten sich wider Erwarten nicht mal ein Viertel der Eigentümer finden, kann man die ganze Aktion vergessen.
Zitat:" Hiermit beantragenichwir [d.h. gemeinsam mit 25% + der Eigentümer] für die nächste ordentliche Eigentümerversammlung, die bis zum 30.06.2016 durchgeführt werden soll, die Aufnahme folgender Tagesordnungspunkte:
TOP 1Beschluss über die Nichtverlängerung der Bestellung der Verwaltung. Ende der Bestellung ist somit der 31.12.2016.
TOP 2 Wahl/Bestellung eines neuen Verwalters
TOP 3 Abschluss eines Verwaltervertrages namens und auftrags der WEG durch den Beirat
Für den Fall, dass die Versammlung bis zum oben genannten Datum nicht stattgefunden hat oder die Tagesordnungspunkte nicht aufgenommen wurden, beantragenichwir vorsorglich die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bis spätestens 15.11.2016. "
Bloß nicht!Zitat:Auch wenn TOP 1 evtl. überflüssig ist, wegen Ende der Vertragslaufzeit zum Jahresende: es erscheint mir sinnvoll, dass die Nichtbestellung in der Tagesordnung klar benannt wird, möglicherweise ist nicht jeder Eigentümer über das Auslaufen des Vertrages im Bilde.
Falls eine Aktiv-Kündigung des Verwaltervertrages erforderlich sein sollte, dann sollten Ihr dies beschließen. Einen Beschluss über eine Nichtbestellung eines Verwalters ist unnötig komplizierend. Wenn Du die Miteigentümer ins Bild setzen willst, dann lass Dir vom Verwalter sämtliche Adressen aller Miteigentümer aushändigen (zu dieser Auskunft ist er verpflichtet) und schreib alle Eigentümer selbst an (am besten mit den Unterschriften der übrigen Antragssteller) und informiere diese über das automatische Auslaufen der Verwalterbestellung und die beabsichtigte Bestellung eines neuen Verwalters. So kann man im Vorfeld bereits sämtliche Gründe sachlich darlegen und jeder kann sich in Ruhe eine Meinung bilden.
ZitatZitat: :
Bloß nicht!
Falls eine Aktiv-Kündigung des Verwaltervertrages erforderlich sein sollte, dann sollten Ihr dies beschließen. Einen Beschluss über eine Nichtbestellung eines Verwalters ist unnötig komplizierend.
Wobei dann vermutlich der Verwalter den TOP "Verlängerung des Verwaltervertrages" auf die Tagesordnung setzen wird.
Zitat:Wobei dann vermutlich der Verwalter den TOP "Verlängerung des Verwaltervertrages" auf die Tagesordnung setzen wird.
Na und?
Erstens: über diesen TOP einfach nicht beschließen bzw. dann mehrheitlich ablehnen.
Zweitens: Du forderst schließlich den TOP Bestellung eines neuen Verwalters, also muss er das auch so aufnehmen.
Und wenn der alte Verwalter trotz Eures Antrages und Eurer Vorabinformation mehrheitlich wiedergewählt wird, ist das halt so! Dann hätte ein Beschluss zur Abwahl ja auch keine Chance gehabt.
ZitatZitat:Wobei dann vermutlich der Verwalter den TOP "Verlängerung des Verwaltervertrages" auf die Tagesordnung setzen wird. :
Na und?
Erstens: über diesen TOP einfach nicht beschließen bzw. dann mehrheitlich ablehnen.
Zweitens: Du forderst schließlich den TOP Bestellung eines neuen Verwalters, also muss er das auch so aufnehmen.
Und wenn der alte Verwalter trotz Eures Antrages und Eurer Vorabinformation mehrheitlich wiedergewählt wird, ist das halt so! Dann hätte ein Beschluss zur Abwahl ja auch keine Chance gehabt.
Ja, seh ich jetzt auch so.
Dann leg ich mal los: Antrag stellen, Eigentümergemeinschaft mobilisieren, Angebot(e) von Hausverwaltung(en) einholen, usw.
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