Hausverkauf - Rücktritt wg. arklistiger Täuschung

Question

Hallo

So dies ist mein erster Beitrag und ich hoffe es steht auch im richtigem Forum.

Es handelt sich hierbei um den Verkauf eines Hauses mit Grundstück. Der Kaufvertrag ist bereits unterschrieben worden und eine Vormerkung in das Grundbuch wurde eingetragen. Das Haus wurde mehrfach besichtigt durch die Käuferin. Vor Übergabe des Hauses und vor Zahlung des Kaufpreises wurde der Käuferin bereits erlaubt eine neue Heizung (dei alte war noch funktionsfähig) ein zu bauen. Bei Hausübergabe wurde dann ein der Einbau gestoppt, da die Käuferin das Haus nichtmehr möchte. Kosten zur Fertigstellung ca. 800 Euro.

Desweiteren hat die Käuferin, ohne die Verkäuferin in Kenntnis zu setzen, damit begonnen im Badezimmer Umbauten vorzunehmen. D.h. Fliesen und Putz von den Wänden zu hauen und die Badewanne, WC, Waschbecken ab zu montieren, wodurch das Bad jetzt ebenfalls nicht mehr benutzt werden kann.

Dabei hat sich heraus gestellt, dass sich in dem Altbau (ca. 80 Jahre alt) Holzbalken in den Innenwänden befinden. Diese weisen dazu noch Holzwurmlöcher auf. Die Balken machen aber einen festen und sicheren Eindruck und die Löcher scheinen schon älter zu sein.

Die Käuferin hat den Kaufpreis noch nicht gezahlt trotz Fälligkeit, wodurch mitlerweile auch Verzugszinsen anfallen. Stattdessen hat sie ihren Anwalt eingeschaltet. Dieser hat jetzt der Verkäuferin einen Brief geschrieben, in dem der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung rückgängig gemacht werden soll.

Darin werden eben die Holzbalken und die Sicherheit dieser Balken bemängelt. Dieses soll angeblich dem Verkäufer bekannt gewesen sein und arglistig verschwiegen worden sein. Der eigentliche Hausbesitzer ist allerdings mitte des Jahres verstorben, so das die Enkelin das Haus verkaufen möchte. Ihr war allerdings nicht bekannt, dass sich Balken in den Innenwänden des Hauses befinden.

Die Käuferin sieht dieses als Fachwerkhaus an. Vor dem Kauf hätte sie angeblich extra danach gefragt, ob es sich um ein Fachwerkhaus handelt. Dieses wird von der Maklerin und dem Verkäufer aber bestritten.

In einem Schreiben von Ihrem Anwalt, bemängelt die Käuferin jetzt folgende Sachen:
(Die Spiegelstriche geben jeweils die Angaben der Verkäuferin wieder)

1. Die Übergabe des Hauses hätte schon zu Beginn der Umbauarbeiten stattgefunden.

- Dies ist aber nicht der Fall, sondern die Verkäuferin hat nur den guten Willen gezeigt, damit die Käuferin direkt nach der Bezahlung und Schlüsselübergabe (ca. 3 Wochen später) einziehen kann. Vorab hätte nur die Heizung gemacht werden dürfen (obwohl die alte voll Funktionsfähig war) und keine weiteren Umbauarbeiten wie dem Bad.

2. Es würde sich um ein Fachwerkhaus handeln. Danach hätte Sie sich ausdrücklich vor Kauf erkundigt. Und die Balken währen von Holzwürmern befallen.

- Es sind Holzbalken in den Zwischenwänden zu erkennen aber bislang nicht in den Außenwänden. Die Holzwurmlöcher sind zu erkennen aber es kann nicht gesagt werden wie alt diese sind. Die Balken sind auf jeden Fall nicht morsch oder modrig. Die Frage nach dem Fachwerkhaus bestreiten sowohl die Verkäuferin als auch die Maklerin.

3. Der Verkäuferin währen die Mängel bekannt gewesen, mit der Begründung, dass
3.1. das Badezimmer extra noch vor Verkauf renoviert worden währe, um die Balken und Holzwurmlöcher zu vertuschen.

- Die letzte Renovierung des Bades fand allerdings vor rund 25 Jahren statt und der jetzige Bauschutt des alten Bades ist noch vorhanden sowie alte Fotos, worann man erkennen kann, dass das Bad folglich schon älter sein muss

3.2. Der Dachstuhl währe morsch und spröde gewesen, wodurch derDachstuhl (1994) erneuert wurde.

- Das Dach wurde in Form einer Sanierung neben der Fassade auch mit erneuert, da das vorherige Dach noch immer das erste war (Baujahr ca. 1915)

Jetzt klagt die Käuferin auf Rücktritt vom Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung und möchte die bislang entstandenen Kosten (neue Heizung, Notar usw.) erstattet bekommen.

Wie seht Ihr die Sache?

So ich hoffe ich habe alles vollständig wiedergegeben. Als Student für Arbeits- und Wirtschaftsrecht würde mich jetzt mal interessieren, wie das ganze rechtlich zu sehen ist.

Wie stehen die Chancen, dass der Kaufvertrag wieder Rückgängig gemacht werden kann und ob die bislang entstandenen Kosten eingeklgt werden könnten?

Vielen Dank für eure Meinungen.

Hans35 · Answer

Hallo Christian,

der Kaufvertrag vor dem Notar ist gültig, und wer sich anders verhält, als was da drin steht, hat die Folgen zu tragen bzw. zu bezahlen. Hier gilt wie überall: Wer lesen kann ist klar im Vorteil. Ich kann nicht lesen, weil der Kaufvertrag nicht dabei ist. Da kannst du kaum eine verwertbare Antwort erwarten.

Vermutlich häng viel davon ab, zu welchem Zeitpunkt das Haus übergeben wurde, und ob überhaupt. Wenn man sich nicht darüber nicht einigen kann, muss das ein Gericht entscheiden; das wird vor allen Dingen teuer. Jeder weiß doch: Es ist immer besser, so etwas schriftlich zu machen.

Wenn die Käuferin vom Kaufvertrag zurücktreten will, hat sie alle Schäden zu bezahlen, die dem Verkäfer dadurch entstehen, auch daran gibt es keinen Zweifel.

Bleibt die Frage der arglistigen Täuschung.
Ob die Enkelin des verstorbenen Vorbesitzers überhaupt den Käufer getäuscht hat, hängt davon ab, was sie wusste. Das müsste man ihr beweisen. Wahrscheilich hat sie von den fraglichen Tatsachen nichts gewusst, dann liegt keine Täuschung vor. Wenn doch, dann fragt sich, wie man das beweisen kann. Z.B. durch Zeugenaussagen, also dass sie vor dem Verkauf mit jemandem daüber gesprochen hat. Ist aber schwierig, man weiß nie, was Zeugen vor Gericht wirklich sagen werden.

Aber das ist nur die halbe Miete. Es muss ja eine _arglistige_ Täuschung vorliegen. Es sind also noch die bösen Absichten (die niedrigen Beweggründe) zu beweisen. Das ist derselbe Unterschied wie z.B. zwischen Totschlag und Mord: Auch da kommt es auf die "niedrigen Beweggründe" an. Soetwas zu beweisen ist (ohne staatsanwaltschaftliche Ermittlungsmöglichkeiten) fast hoffnungslos, jedenfalls in einem Fall wie hier. Der Verkäufer müsste sich schon vor Zeugen damit gebrüstet haben, dass er den Käufer hereingelegt hat, weil das Haus in Kürze wegen Baufälligkeit abgerissen werden muss, oder zumindest, weil es höchsten die Hälfte wert ist.
Wenn jemand (wie hier die Enkelin) ein Haus, das er verkaufen will, nicht gut kennt und daher auch nicht auf eventuelle Mängel hinweisen kann, dann genügt es, wenn er eben dies sagt. Ob solche Mängel vorhanden sind, wird dann als Risiko einvernehmlich vom Käufer übernommen. Das wird im allgemeinen ausgeglichen durch einen niedrigeren Kaufpreis. Ohne Mängel war es dann ein günstiges Objekt, mit Mängeln hat der Käufer Pech gehabt - fertig. Wer so ein Risikogeschäft nicht will, muss sich halt ein anderes Objekt suchen.

Wenn der Käufer also das Objekt nicht mehr will, wird er wohl alle anfallenden Kosten übernehmen und das Haus im Oririnalzustand zurückgeben müssen. Wenn er eine Rückabwicklung überhaupt erreichen kann. Von arglistiger Täuschung würde ich gar nicht erst reden.

Sonst bleibt ihm nur, den Kaufpreis zu bezahlen und das Haus einfach weiter zu verkaufen. Das wäre vielleicht sogar für alle die kostengünstigste Lösung, weil die Anwaltskosten entfallen.

Gruß
Hans35

Christian Hölscher · Answer

Kann mir evtl. jemand Urteile zu vergleichbaren Fällen nennen, die online einsehbar sind?    Würde mich sehr über eine Antwort freuen.    Vielen Dank  Christian Hölscher

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