Meine Eltern verkaufen ein Grundstück inkl. Haus.
Darin wohnt seit 1992 ein Mieter.
Inzwischen haben meine Eltern bereits eine Ausfertigung es noch nicht unterschriebenen Notarvartrages erhalten.
Darin wird der Kaufpreis nach 3 Monaten fällig, also laut Vertrag nach Ablauf der Kündigungsfrist gegenüber dem Mieter.
Im Mietvertrag ist allerdings geregelt, dass bei einem Mietverhältnis dass sich die 3 monatige Kündigungsfrist nach 5,8 und 10 Jahren um jeweils 3 Monate verlängert (§ 565 BGB
a.F.). Das würde bedeuten, dass meine Eltern eine Kündigungsfrist v. 12 Monaten einzuhalten hätten.
Wie lange ist denn nun die Kündigungsfrist ? Gilt die alte KÜ-Frist oder die des nun geltenden § 573 c in der nur noch zwischen 5 und 8 Jahre dauernden Mietverhältnissen unterschieden werden.
Kann man den Mieter überhaupt wegen Hausverkaufes kündigen ? Und wie sieht es mit dem Vorkaufsrecht aus ?
Ich hoffe mir kann jemand helfen.
Hausverkauf - Kündigungsfrist ggü. Mieter
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Wegen eines geplanten Hausverkaufes kann ein Mietverhältnis nicht
gekündigt werden.
Der Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein und kann - sofern die Voraussetzungen vorliegen - frühestens nach Eintrag ins Grundbuch den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen. Dabei sind auch von ihm die genannten verlängerten Kündigungsfristen einzuhalten (bin mir lediglich nicht sicher, ob es nach der neuen Rechtslage noch 12 Monate oder "nur" noch 9 Monate sind).
Man kann allenfalls versuchen, dem Mieter eine freiwillige Auflösung des Mietverhältnisses anzubieten - wobei der natürlich eine entsprechende Abfindung verlangen dürfte.
Sollte im Kaufvertrag dem Käufer zugesichert werden, daß das Haus geräumt und frei von Mietverhältnissen übergeben wird, kann das den Verkäufer in ernste Schwierigkeiten bringen, da er das Haus so gar nicht übergeben kann.
Ein Vorkaufsrecht des Mieters bei einem Hausverkauf besteht nicht.
Aber wie ist dann die Klausel im Notarvertrag zu verstehen, dass der Kaufpreis erst in 3 Monaten (nach Auszug des Mieters) fällig wird. Wenn man als Verkäufer des Hauses, den Mieter nicht kündigen kann ?
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Es steht jedem frei, die Verträge abzuschließen, die er für richtig hält. Insbesondere kann der Verkäufer (=Vermieter) dem Käufer zusagen, daß bis dahin der Mieter ausgezogen sein wird.
Ob diese Klausel dann tatsächlich durchführbar ist, ist eine ganz andere Frage. Darum muß sich der Verkäufer selbst kümmern.
Ein Verkäufer hat in so einer Situation ganz schlechte Karten, da er das Geld erst nach Räumung des Hauses bekommt und auf das freiwillige Entgegenkommen des Mieters (sofern der überhaupt mit sich reden läßt) angewiesen ist. Auf jeden Fall sitzt der Verkäufer bei den Verhandlungen um eine Abfindung am eindeutig kürzeren Hebel.
Nicht nur, dass der Mieter die Situation ausnutzen kann, in dem er die gefordete Ablösesumme sehr hoch ansetzt. Er braucht sich rechtlich gesehen gar nicht auf so einen Auflösungsvertrag einzulassen.
Dann kann der Verkäufer seinen Vertrag nicht erfüllen. Das führt zu berechtigten Schadenersatzforderungen des Käufers.
Dem Verkäufer kann man also nur dringend davon abraten, eine derartige Klausel zu unterschreiben.
Die Kündigungsfrist beträgt 12 Monate, wenn sie so im Mietvertrag vereinbart wurde.
Für die Höhe der Ablösesumme würde ich als Mieter folgendes fordern:
- Übernahme der gesamten Umzugkosten einschl. Ein- und Ausräumen sämtlicher Schränke und Ab- und Aufbau sämtlicher Möbel durch eine Fachfirma.
- Übernahme der Maklerkosten für die neue Wohnung
- Zusätzliche Entschädigung für die damit verbundenen Unannehmlichkeiten
Da kann je nach Größe des Hauses leicht ein Betrag von über 10.000€ zusammen kommen.
Gelten diese "alten" Kündigungsfristen, denn auch uneingeschränkt nach der Mietrechtsreform ?
Wenn die "alten" Kündigungsfristen im Vertrag wörtlich oder sinngemäß genannt sind, gelten die 12 Monate Kündigungsfrist auf jeden Fall, da sie günstiger sind als die jetzige gesetzliche Regelung.
Wenn einfach nur auf die "jeweils geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen" verwiesen wird, wären es nach neuem Mietrecht immer noch 9 Monate.
Weiterhin müßte der neue Eigentümer vor Ausspruch einer eventuellen Kündigung seine Eintragung im Grundbuch abwarten. Der Mieter kann gegen eine Eigenbedarfskündigung des neuen Eigentümers Widerspruch einlegen. Wenn er nicht auszieht, kann eine Räumungsklage dann noch monatelang dauern.
Deswegen dürfte jeder vernünftige Käufer, der ein Haus selbst nutzen will, darauf bestehen, daß es geräumt zu übergeben ist.
Hat der alte Eigentümer das voreilig zugesagt und kann es dann nicht so übergeben, bekommt er wie geschildert ein Problem (Schadensersatzforderungen des Käufers usw.).
im Vertragsentwurf steht:
"Der Kaufpreis ist zu zahlen bis zum 01.08.2005, jedoch nicht vor Mitteilung des Notars, dass folgende Voraussetzungen vorliegen, nämlich
...
Der Kaufpreis wird ferner nicht fällig vor vollständiger Räumung des Kaufobjektes. Diesen Tatbestand werden die Beteiligten selbst überwachen."
???
Das heißt kurz zusammengefaßt: solange das Haus vom Mieter nicht geräumt ist, braucht der Käufer nicht zu zahlen.
Andererseits hat der jetzige Eigentümer (Vermieter) wie schon geschrieben keine Möglichkeit, dem Mieter zu kündigen. Er kann nur versuchen, eine freiwillige Vereinbarung zu erreichen.
Eigentlich müßte der Notar auf diese Problematik aufmerksam machen - sofern ihm die Umstände der Vermietung überhaupt bekannt sind. Denn der Kaufinteressent wird vermutlich kaum auf unabsehbare Zeit auf die Räumung warten wollen.
Da hat wohl irgendjemand einen Standardtext genommen, der verwendet wird, wenn der Verkäufer das Objekt selbst bewohnt.
Deine Eltern können diese Klausel nicht einhalten und dürfen den Vertrag daher so nicht unterschreiben. Wenn ihnen hier Vorsatz nachgewiesen werden kann, erfüllt das sogar den Straftatbestand des Betruges.
Daneben kann auch der Mieter angesprochen werden, unter welchen Bedingungen er bereit ist, aus dem Haus auszuziehen. Wenn man sich darüber einig ist, dann sollte der Mieter einen entsprechenden Vertrag ebenfalls notariell unterschreiben und sich darin der sofortigen Vollstreckung unterwerfen.
Diese Dinge müssen vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag für das Haus geklärt sein.
Eine umgehende Rücksprache mit dem Notar und dem Käufer bezüglich der Klausel ist daher dringend erforderlich.
noch mal zur Kündigung.
In § 573Abs. 2 Nr. 3 "ist eine Kündigung dann möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftl. Verwertung des Grundstücks gehindert würde".
Trifft dies nicht den Fall des Grundstücksverkaufs ?
Hallo lafos71,
ich denke, dieser Absatz im BGB ist eigentlich dafür gedacht, um Mieter, die keine oder unregelmäßig Miete zahlen, wieder los zu werden - was schon schwierig genug sein kann.
Gruss, JoKu
Nein, dafür ist die außerordentliche fristlose Kündigung in § 543 vorgesehen.
Rein theoretisch könnte man schon daran denken.
Praktisch dürfte die Meßlatte für eine Verwertungskündigung sehr hoch liegen. Der Vermieter muß im Streitfall alles - also daß er ohne Verkauf einen erheblichen Vermögensnachteil erleiden würde und keinen anderen Käufer fände - nachweisen. Weiterhin ist so eine Kündigung kein "Notbehelf", um einen bestimmten Hausverkauf schnell abzuwickeln.
Im übrigen wären selbst im Fall einer berechtigten Kündigung bei langer Nutzungsdauer die Kündigungsfristen von 9 bzw. 12 Monaten zu beachten.
[ Praktisch dürfte die Meßlatte für eine Verwertungskündigung sehr hoch liegen ]
Richtig, so ist es!
Zitat:
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Zitatende
Nachzulesen hier:
http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html
Es gibt diverse Urteil, die die Messlatte für die Anwendung dieser Vorschrift so hoch legen, dass diese Vorschrift bei einm Verkauf des Hauses nicht zieht.
Die Gerichte sagen einfach: Die Nachteile, die beim Verkauf eines vermieteten Hauses entstehen sind nicht erheblich.
Das Gegenteil kann ein Verkäufer kaum beweisen. Ich kenne kein Urteil, in dem dieses dem Verkäufer gelungen ist.
Faktisch führt das dazu, dass jemand, der eine Haus verkaufen möchte, seinem Mieter nicht deswegen kündigen kann.
siehe dazu auch
BVerfG - 1 BvR 1424/02
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