Hauskauf: Wenn die Beurkundung platzt

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Notarkosten, Finanzierung und Schadensersatz - was Immobilienkäufer wissen sollten. Ein Interview mit Rechtsanwalt Maximilian A. Müller.

Die wahrscheinlich größte Anschaffung im Leben steht an: der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Zahlreiche Immobilien wurden besichtigt, bis endlich die richtige dabei ist. Nach Verhandlungen über Kaufpreis, Finanzierungsgesprächen mit der Bank und Ausarbeitung eines notariellen Vertrags rückt er nun näher – der Notartermin. Doch kurz vorher die Ernüchterung. Der Verkäufer sagt den Termin ab und will nicht mehr verkaufen. Was nun? 123recht.net hat bei Rechtsanwalt Müller nachgefragt.

123recht.net: Herr Müller, kann ein Notartermin so einfach vorher abgesagt werden? Käufer und Verkäufer haben sich doch über alles geeinigt. Ist dadurch nicht schon ein Vertrag zustande gekommen?

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: www.seither.info
E-Mail:
Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Müller: Leider nein. Verträge können in Deutschland zwar grundsätzlich auch durch eine mündliche Einigung zwischen den Vertragspartnern entstehen. Bei bestimmten Rechtsgeschäften verlangt der Gesetzgeber jedoch zum Schutz der Vertragspartner die Einhaltung bestimmter Formerfordernisse. So auch beim „Grundstückskauf", zu dem auch der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zu zählen ist. Ein solcher Kaufvertrag benötigt gemäß § 311b BGB stets eine notarielle Beurkundung, um wirksam zu sein.

Alleine die mündliche Einigung führt daher noch nicht zu einem verbindlichen Vertrag, so dass der Verkäufer grundsätzlich auch kurzfristig den Beurkundungstermin absagen kann.

123recht.net: Kann ich den Verkäufer zum Verkauf „zwingen", also auf Unterzeichnung des notariellen Vertrags klagen?

Rechtsanwalt Müller: Nein. Das Erfordernis, einen Grundstückskaufvertrag notariell abschließen zu müssen, soll Käufer wie auch Verkäufer vor übereilten Entscheidungen schützen. Es soll sichergestellt werden, dass der Notar als staatliche Institution die Parteien über die besondere Bedeutung des geplanten Rechtgeschäftes und etwaige Risiken informiert.

Dieser Schutzgedanke würde letztlich ohne Funktion bleiben, wenn der Käufer den Verkäufer bereits wegen einer mündlichen Einigung zur Unterzeichnung des späteren Notarvertrages zwingen könnte.

123recht.net: Es sind ja Kosten beim Notar entstanden. Wer muss diese bezahlen und wie verhalte ich mich, wenn ich hier eine Rechnung bekomme?

Rechtsanwalt Müller: Die notariellen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstückes entstehen, sind in der Kostenordnung gesetzlich geregelt. Grundsätzlich gilt auch hier: Wer die Leistungen des Notars beauftragt, ist dazu verpflichtet, die entstehenden Kosten zu tragen. Sucht demnach der Verkäufer den Notar aus und bittet diesen um die Erstellung eines Kaufvertrages, so ist auch der Verkäufer dazu verpflichtet, die entstehenden Kosten zu übernehmen. Anders kann dies sein, wenn der Käufer selbst den Kontakt mit dem Notar herstellt und diesen z.B. um die Erstellung oder Aushändigung eines eigenen Entwurfes bittet.

Sollten Sie als Käufer dem Verkäufer die Beauftragung des Notars überlassen haben, sollten Sie eine an Sie adressierte Rechnung des Notars nicht ohne Weiteres akzeptieren und das Gespräch mit dem Notar suchen. Kann eine einvernehmliche Lösung nicht gefunden werden, steht Ihnen das Recht zu, gegen die Kostenrechnung des Notars Beschwerde einzureichen und die Entscheidung des zuständigen Landgerichts gemäß § 156 Kostenordnung zu beantragen. Das Verfahren ist hierbei gerichtskostenfrei.

123recht.net: Was ist mit meinen weiteren Kosten? Angenommen, ich habe extra für das Objekt ein Gutachten machen lassen. Dies ist ja nun wertlos.

Rechtsanwalt Müller: Sind Ihnen im Zusammenhang mit dem geplanten Kauf weitere Kosten entstanden, so müssen die Kosten leider zunächst von Ihnen ausgeglichen werden. Dies gilt für ein etwaiges Wertgutachten ebenso wie für weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb. Schließlich können auch Ihre Vertragspartner letztlich nichts dafür, dass der Kaufvertrag nicht zustande gekommen ist. Möglicherweise steht Ihnen allerdings ein Schadensersatzanspruch zu.

Eine Ausnahme bilden allerdings die Kosten eines eingeschalteten Maklers. Dieser hat gemäß § 652 BGB nur dann Anspruch auf seinen Mäklerlohn, wenn der Kaufvertrag auch tatsächlich zustande kommt. Platzt daher der Kaufvertrag noch vor der rechtswirksamen Unterzeichnung, darf auch der Makler keine Gebühren von Ihnen verlangen. Eine Rechnung können Sie zurückweisen.

123recht.net: Was ist mit der Finanzierung, die ja für die spezielle Immobilie gedacht ist. Muss ich die Finanzierung in Anspruch nehmen?

Rechtsanwalt Müller: Die geplante Finanzierung ist selbstverständlich an das angedachte Kaufobjekt gebunden. Sollte es daher wider Erwarten zu keinem Kaufvertrag kommen, so haben Sie die Möglichkeit, auch die Finanzierung nicht in Anspruch zu nehmen.

In aller Regel wird die Bank ohnehin eine Auszahlung des geplanten Darlehens nicht vornehmen, da dieses meistens durch die Eintragung einer Grundschuld auf das zu erwerbende Objekt gesichert wird. Fehlt es an dem Objekt, fehlt es der Bank an der notwendigen Sicherheit, so dass auch diese kein Interesse an einer Durchführung der Finanzierung haben dürfte.

123recht.net: Was ist wenn das Haus insgesamt ein „Schnäppchen" gewesen ist, vergleichbare Immobilien wesentlich mehr kosten. Dies bedeutet ja für mich einen höheren Finanzierungsaufwand. Kann ich da etwas beim ursprünglichen Verkäufer geltend machen?

Rechtsawalt Müller: Grundsätzlich können Ihnen als Käufer durch den geplatzten Kaufvertrag erhebliche Kosten entstehen. Man denke nur an die vielen Aufwendungen, die mit der Planung und der Besichtigung des Anwesens verbunden sein können (Fahrtkosten etc.). Auch auf die Kosten eines etwaigen Gutachtens zur Überprüfung des tatsächlichen Verkehrswertes wurde ebenfalls bereits hingewiesen.

Sicherlich besteht daher das Bedürfnis, den Verkäufer für sein Verhalten in Regress zu nehmen und den entstandenen Schaden bei ihm geltend zu machen.

Die Rechtsprechung zeigt sich hier jedoch von ihrer strengen Seite. Die Gewährung von Schadensersatzansprüchen würde nämlich – so die Gerichte – dazu führen, dass der Verkäufer auch ohne notariellen Vertrag aufgrund der drohenden Haftung faktisch dazu gezwungen würde, doch den Kaufvertrag abzuschließen. Dies soll grundsätzlich vermieden werden.

Dennoch kann sich in engen Ausnahmefällen ein Schadensersatzanspruch zugunsten des Käufers aus einem „Verschulden vor Vertragsabschluss" gemäß § 311 BGB ergeben. Eine solche Ausnahme liegt hierbei dann vor, wenn Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund aus sachfremden Erwägungen heraus abgebrochen werden, nachdem zuvor in besonderer Art und Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages geschaffen wurde. Dies kann der Fall sein, wenn der Abschluss des Vertrages als sicher hingestellt wurde (so z.B. BGH in NJW 1970, 1840), der Käufer durch das Verhalten schon zu bestimmten Vorleistungen veranlasst wurde (BGH, NJW 1961, 169).

In der Regel setzt ein solcher Schadensersatzanspruch gerade bei formbedürftigen Rechtsgeschäften ein vorsätzliches Verhalten voraus.

Im Einzelfall kann daher zugunsten des Käufers ein Schadensersatzanspruch entstehen, die Voraussetzungen sind jedoch nach der Instanzrechtsprechung und der Rechtsansicht des Bundesgerichtshofes sehr hoch.

123recht.net: Kann ich mich denn irgendwie absichern, dass mir das nicht noch ein weiteres Mal passiert?

Rechtsanwalt Müller: Eine vollständige Sicherheit lässt sich leider nicht erreichen. Solange kein notarieller Kaufvertrag unterzeichnet wurde, fehlt es an einem verbindlichen Kaufvertrag, so dass Sie den Verkauf der Immobilie nicht erzwingen können.

Letztlich können Sie als Käufer nur dafür Sorge tragen, dass Sie die Kosten bis zum Abschluss des Kaufvertrages relativ gering halten und höhere Aufwendungen zunächst vermeiden. Besondere Zusicherungen des Verkäufers über das Zustandekommen des Kaufvertrages sollte man sich im Hinblick auf einen etwaigen späteren Schadensersatzanspruch zu Dokumentationszwecken schriftlich geben lassen.

Denkbar ist schließlich auch der Abschluss eines Kaufvorvertrages, in dem sich die Parteien zum Abschluss eines späteren Kaufvertrages verpflichten. Auch ein solcher Vertrag würde allerdings ebenfalls notariell beurkundet werden müssen.

123recht.net: Vielen Dank!

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Landau
Guten Tag Herr Müller,
ich habe Ihren Artikel " Hauskauf: Wenn die Beurkundung platzt" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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