Hauskauf - Schadensersatz wegen arglistig verschwiegener Mängel

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Ein Ausschluss der Gewährleistung ist ungültig, wenn gleichzeitig Mängel verschwiegen werden

Verkäufer hat Maderbefall verschwiegen und Gewährleistung ausgeschlossen

In dem zugrunde liegenden Sachverhalt zeigte sich im Dachbereich des Kaufobjektes starker Maderbefall. Den offensichtlichen Schadensumfang beschrieb der Verkäufer nicht hinreichend vollständig und nicht mit der gebotenen Deutlichkeit.  Gleichzeitig wurde im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen. Dazu erklärten die ursprünglichen Eigentümer, von etwaigen Beschädigungen nichts zu wissen.

Wärmedämmung beeinträchtigt

Kurze Zeit später entdeckten die Erwerber starke Verunreinigungen und Beschädigungen an der Wärmedämmung. Die Verkäufer entgegneten, sie wären bei der Teilerneuerung der Wärmedämmung von der Beseitigung sämtlicher durch den Mader verursachter Beschädigungen ausgegangen.

Markus Koerentz
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Mangel war bekannt - OLG bejaht Schadensersatzanspruch

Das Oberlandesgericht Koblenz stellte eine Arglisthaftung der Verkäufer fest und bejahte eine grundsätzliche Ersatzpflicht der Beklagten in Höhe von knapp 25.000 Euro. (15.01.2013, Az. 4 U 874/12)

Dabei schloss das OLG darauf, dass die Verkäufer auf Grund der unstreitigen Teilsanierung auch von Beeinträchtigungen des restlichen Daches hätten ausgehen können bzw. müssen. Weil sie diese Art und Umfang der Beeinträchtigungen nicht hinreichend deutlich und mit dem gebotenen Umfang dargelegt hatten, bejahte das OLG eine Arglisthaftung wegen Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel.

Voraussetzungen der Offenbarungspflicht

Die in vorliegendem Fall angenommene Offenbarungspflicht setzt nach ständiger Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt. Gleichzeitig nimmt der Verkäufer billigend in Kauf, dass der Käufer keine Kenntnis von diesen Fehlern hatte und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M. empfiehlt: Die Offenbarungspflicht der Verkäufer folgte hier daraus, dass diese von den durch den Mader verursachten Schäden wussten. Infolge der (unterstellten) positiven Kenntnis waren die Verkäufer verpflichtet, hierüber aufzuklären. Die Verletzung dieser Aufklärungspflicht begründete die Arglisthaftung. Die Verletzung der Aufklärungspflicht, also das arglistige Verschweigen von Mängeln lässt gleichzeitig einen vereinbarten kaufvertraglichen Gewährleistungsausschluss entfallen.

Quelle: http://marko-baurecht.de/rechtsanwalt-baurecht-immobilienrecht-architektenrecht-koeln/pfusch-am-bau.html

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