Hauskauf - Keller keine Wohnfläche nach BauO NRW

11. Dezember 2015 Thema abonnieren
 Von 
MasterXDave
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 17x hilfreich)
Hauskauf - Keller keine Wohnfläche nach BauO NRW

Hallo liebe Mitglieder,

meine Verlobte und ich haben im Sommer vom Bauträger ein neu errichtetes Haus erworben. Im Notarvertrag sind alle Räume mit Wohnfläche (WF) bzw. Nutzfläche (NF) einzeln angegeben. Auf Grund diverser kleinerer Nacharbeiten, haben wir uns mit dem Thema weiterhin sehr beschäftigt. Dabei ist aufgefallen, dass der Raum im Keller nach BauO NRW §48 gar nicht als WF berechnet werden darf, da:
- die Deckenhöhe nicht überall 2,20 m (nach VV BauO NRW kann im Keller von den 2,40 m abgewichen werden) ist
- das Rohbaumaß des Fensters nicht bei >12,5 % der WF liegt
und
- die Böschung bzw. die Abgrabung vor dem Kellerfenster nicht mindesten 2 m waagerecht vom Haus weggeht.
Dies hat uns auch schon das Bauamt soweit bestätigt.

Im Notarvertrag ist auch klar geregelt, dass bei einer Abweichung der Flächen von mehr als 2 % ein Mangel vorliegt.

Da das Verhältnis mit dem Bauträger bis jetzt recht gut ist, möchten wir erst einmal ohne einen Anwalt an den Bauträger ran treten, da wir eine unkomplizierte Abwicklung der Angelegenheit anstreben. Wir sind nun auf der Suche nach Vergleichsfällen, um unseren Standpunkt besser vertreten zu können. Leider sind wir bis jetzt noch nicht fündig geworden und hoffen, dass Ihr uns Helfen könnt.

Vielen Dank

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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(16928 Beiträge, 5885x hilfreich)

Zitat:
Leider sind wir bis jetzt noch nicht fündig geworden und hoffen, dass Ihr uns Helfen könnt.

Wobei denn?
Verrate uns doch mal, was ihr überhaupt wollt.

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
MasterXDave
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 17x hilfreich)

Wir möchten gerne einen Vergleichsfall finden um beim Bauträger eine Preisminderung zu erwirken. Der Fall soll uns erstens als "Berechnungsgrundlage" dienen und zweitens dem Bauträger aufzeigen, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung das ganze nur verzögert, aber nicht verhindert und ihn so zu einer Zahlung veranlasst.

6x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Ein solcher Vergleichsfall wird sich m.E. nicht finden lassen, denn es fehlt am Grundverständnis - der Ursprungsansatz ist schon falsch
dass der Raum im Keller nach BauO NRW §48 gar nicht als WF berechnet werden darf
Auch die BauO NRW spricht nicht von "Wohnfläche" sondern von "Aufenthaltsräumen" - wie alle andere BO's. Im Baurecht wird nur nach Aufenthaltsräumen und Nicht-Aufenthaltsräumen (eben solche, die die höheren Anforderungen der Aufenthaltsräume nicht erfüllen) unterschieden.

Bei der Wohnflächen-/Nutzflächenberechnung gelten dann wieder andere Kriterien.
Nach Wohnflächenberechnungsverordnung (die aber nicht zwingend anzuwenden ist) zählen z.B. nicht zur anrechenbaren Wohnfläche "Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen"

Ich sehe da keine Diskrepanz - z.B. sind Bad/WC/Flure/Abstellräume i.d.Whng/Hobbyraum/Hauswirtschaftsraum/etc. nach WoFlV "anrechenbare Wohnfläche", jedoch im baurechtlichen Sinne zugleich keine Aufenthaltsräume - gem. BauO NRW §2 "(7) Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind."

Die genaue Definition/Abgrenzung ist dann wieder eine Sache der Allgemeinen Rechtsauffassung/Rechtsprechung - z.B.
http://brandschutz.dreamlex.de/Aufenthaltsraum-s9.html
https://de.wikipedia.org/wiki/Aufenthaltsraum
http://www.landesrecht-bw.de/jportal/?quelle=jlink&docid=MWRE110839900&psml=bsbawueprod.psml&max=true&doc.part=L&doc.norm=all
http://www.stcoll.de/Service/Mandanteninfo/Baurecht-Hobbyraeume-sind-keine-Aufenthaltsraeume/index.html

z.B. hier in der Diskussion geht es genau darum - in Beitrag #37 ist das m.E. ganz zutreffend erklärt

Ob überhaupt ein Thema daraus wird, richtet sich m.E. danach was in den Kaufvertragsunterlagen (Baupläne?) zur Nutzung des fraglichen Raumes geschrieben wurde.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
MasterXDave
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 17x hilfreich)

Hallo,

schon mal vielen Dank für die Antworten bis hier. Wir haben einen Grundriss in dem der Raum als Sport/Spiel bezeichnet wird. Also meiner Meinung nach keine Dauernutzung vorsieht.

-- Editiert von MasterXDave am 11.12.2015 17:44

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#5
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(961 Beiträge, 603x hilfreich)

Ist im Notarvertrag keine Bauzeichnung enthalten, aus der die Höhe der Kellerräume hervorgeht? Wenn in der euch bekannten Bauzeichnung die Raumhöhe eingetragen ist, die jetzt auch tatsächlich vorhanden ist, dann dürfte es schwierig sein, einen Mangel nachzuweisen!

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
MasterXDave
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 17x hilfreich)

Wir haben nur den Grundriss mit der Namensbezeichnung der Räume und eine Liste in der die Wohn und Nutzfläche aufgelistet ist.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
gaga92
Status:
Praktikant
(961 Beiträge, 603x hilfreich)

Wenn im Vertrag keine Mindesthöhen garantiert sind, und das Verhältnis zum Bauträger bisher gut ist, warum soll dann jetzt der Preis gedrückt werden? Wenn der Raum im Kaufvertrag als 'Sport/Spiel' bezeichnet wird, dann ist er ja auch nicht als Wohnfläche benannt.

Außerdem ist es immer schwierig, vor Gericht mit dem Argument 'den Mangel konnten wir erst nach dem Kauf erkennen, weil uns vorher das Fachwissen fehlte' Recht zu bekommen. Derartige Geschichten enden in der Regel mit einem Vergleich, bei dem dann beides Seiten ihren Anwalt selbst bezahlen und jeweils die Hälfte der Gerichtskosten tragen. Da ist es fraglich, ob dann von einer eventuellen Kaufpreisminderung noch etwas für euch übrig bleibt, oder ob nur die Anwälte profitieren...

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
MasterXDave
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 17x hilfreich)

Doch der Raum ist als Wohnfläche in der Tabellen angegeben. Auf dem Grundriss stehen keine Zahlen.
Und es gibt gewisse Regeln beim Bau die zu beachten sind. Diese sind hier verletzt worden. Dafür möchten wir entschädigt werden, da bei richtiger Berechnung bei einem Verkauf der Hauswert dadurch erheblich sinkt.

2x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Von den Bezeichnungen her stimmt es doch
Bezeichnung eines Kellerraumes laut Plänen "Sport/Spiel" = Wohnfläche (soweit der Raum Wohnraum-ähnlich beschaffen ist, d.h. trocken, beheizbar)
jedoch baurechtlich "Nicht-Aufenthaltsraum", da aufgrund Raumhöhe und/oder Belichtung und/oder Rettungswege die baurechtlichen Anforderungen für "Aufenthaltsraum" nicht erreicht sind

Worin genau siehst Du jetzt die "Verletzung gewisser Regeln am Bau" ?

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

2x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16474 Beiträge, 9287x hilfreich)


Das Problem scheint zu sein, dass der Fragesteller der Meinung ist, dass jeder Raum, der als Wohnfläche zählt, auch die Anforderungen der BauO für Aufenthaltsräume erfüllen muss und somit Räume, die die Anforderungen der BauO für Aufenthaltsräume nicht erfüllen, auch nicht zur Wohnfläche zählen dürfen.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

2x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
MasterXDave
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 17x hilfreich)

Hallo drkabo,

du hast es erfasst. So mein landläufiges Verständnis des ganzen. Wenn ich falsch liege, bitte ich um Aufklärung

2x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WFlV müssen die Wohnflächen die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung erfüllen.

Die Frage ist jedoch, ob der Umstand, dass der Sport- und Spielraum diese Vorgaben nicht erfüllt zu einem Minderungsanspruch für den Käufer führt. Schließlich war für den Käufer aus den Vertragsunterlagen klar erkennbar, dass sich der Raum im Keller befindet, die Höhe nicht eingehalten wird, das Fenster zu klein ist und dass die Böschung einen zu geringen Abstand hat.

Schließlich hat der Käufer genau das bekommen, was vertraglich vereinbart war.

-- Editiert von hh am 16.12.2015 00:32

1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
MasterXDave
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 17x hilfreich)

Hier muss ich wiedersprechen. In den Unterlagen war keine Angabe zu den Geschosshöhen bzw Fensterhöhen/flächen. Da wir auch in der frühen Rohbauphase gekauft haben, war auch am Bau nichts zu erkennen. Somit hatten wir keine Möglichkeit dies bei Vertragsabschluss zu erkennen.

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16474 Beiträge, 9287x hilfreich)


Zitat:
Nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WFlV müssen die Wohnflächen die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung erfüllen

Nicht ganz.
Da steht wörtlich: "Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume: (...) Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen".

D.h. (wie schon in Antwort#4 von Lolle ausgeführt):
- Aufenthaltsräume müssen die Anforderungen der BauO für Aufenthaltsräume erfüllen um zur Wohnfläche zählen zu dürfen.
- Räume, die keine Aufenthaltsräume sind, müssen auch nicht die Anforderungen der BauO für Aufenthaltsräume erfüllen, um zur Wohnfläche zählen zu dürfen.

§48 Abs. 5 der BauO NRW lässt ziemlich eindeutig erkennen, dass Sport- und Spielräume nicht zu den Aufenthaltsräumen zählen.

Meiner Meinung nach liegt also weder ein Verstoß gegen Bauregeln noch ein Mangel vor.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
MasterXDave
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 17x hilfreich)

Jetzt wird es aber langsam sehr kompliziert :sweat:
§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WFlV zeigt meiner Meinung nach ganz klar, dass die Grundfläche von Räumen die nicht der BauO genügen, keine Beachtung bei der Berechnung der Wohnfläche finden dürfen.
Das der Raum nicht der BauO entspricht zeigt das nicht einhalten der Deckenhöhe von 2,40 m (§48 (1) BauO NRW), der Fensterfläche (§48 (2) BauO NRW) und auch §48 (5) BauO NRW, da das Fenster mehr als 0,8 m vom Fußboden entfernt ist.

Bei uns ist der Raum aber als Wohnfläche berechnet worden. Eine Prüfung, der vorherigen Forderungen, kann, bei einem schlüsselfertigen Haus, bei dem es keine Bauzeichnungen oder Ähnliches gibt, erst nach Abnahme bzw. Übergabe erfolgen, da der Bau ab da (weitestgehend) Mängelfrei ist bzw. in dem Zustand, dass der Bauträger sagt, jetzt ist alles nach Vorschrift.

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16474 Beiträge, 9287x hilfreich)

Zitat:
§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WFlV zeigt meiner Meinung nach ganz klar, dass die Grundfläche von Räumen die nicht der BauO genügen, keine Beachtung bei der Berechnung der Wohnfläche finden dürfen.

Da ist ja auch im Grundsatz richtig.
Die Mindestraumhöhe, die Mindestfensterfläche und der Fußbodenabstand der Fenster gilt aber laut BauO nur für Aufenthaltsräume.
Räume, die keine Aufenthaltsräume sind, müssen keine Mindestraumhöhe, keine Mindestfensterfläche und keinen Fußbodenabstand einhalten.
D.h. ein Nicht-Aufenthaltsraum entspricht auch ohne Mindestraumhöhe, ohne Mindestfensterfläche und ohne Fußbodenabstand noch der BauO.
Ein Sport-/Spielraum ist kein Aufenthaltraum.
Er entpricht also der BauO, trotz Unterschreitung der 2,40m-Grenze, trotz zu geringer Fensterfläche und trotz falschem Fußbodenabstand.
Damit darf er zur Wohnfläche gezählt werden.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Er entpricht also der BauO, trotz Unterschreitung der 2,40m-Grenze, trotz zu geringer Fensterfläche und trotz falschem Fußbodenabstand.


Das ist richtig. Es bezweifelt ja auch niemand, dass das Haus baurechtlich so gebaut werden durfte, wie es gebaut wurde.

Zitat:
Damit darf er zur Wohnfläche gezählt werden.


Diese Schlussfolgerung teile ich jedoch nicht. Räume, die keine Aufenthaltsräume sind, gehören auch nicht zur Wohnfläche.

Fraglich ist daher nicht, ob gegen die BauO verstoßen wurde, sondern vielmehr ob gegen den Bauvertrag verstoßen wurde.

1x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16474 Beiträge, 9287x hilfreich)

Zitat:
Diese Schlussfolgerung teile ich jedoch nicht. Räume, die keine Aufenthaltsräume sind, gehören auch nicht zur Wohnfläche.

Bäder sind auch keine Aufenthaltsräume im Sinne der BauO (weshalb z.B. fensterlose Bäder zulässig sind). Sie dürfen aber trotzdem zur Wohnfläche gezählt werden.
Die Behauptung, dass nur Aufenthaltsräume zur Wohnfläche gezählt werden dürfen, ist meiner Meinung nach somit nicht zutreffend.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

1x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
MasterXDave
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 17x hilfreich)

Danke hh, du hast es auf den Punkt gebracht. So hätte ich es jetzt auch formulieren wollen. Vor allem sind nach WoFlV §2 (3) 1 Kellerräume ausgeschlossen.

2x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
guest-12311.06.2018 09:37:31
Status:
Bachelor
(3685 Beiträge, 1414x hilfreich)

Wenn ich unser Haus nehme, erfüllen beispielsweise die Flure, Treppen und Vorrats-/Abstellräume auch nicht die Anforderungen für Aufenthaltsräume, zählen aber dennoch zur Wohnfläche.

Ich bezweifle, daß man über den Hobbyraum im Keller den Preis nachträglich drücken kann. Wo der Raum liegen wird und daß die Fenster im Keller nicht so groß und frei sind wie oberirdisch, war vorher bekannt. Die Deckenhöhe kann im Keller nach BauO abweichen (haben Sie selbst im ersten Posting geschrieben). Sie wußten zudem vorher, daß der Raum zur Wohnfläche gezählt wird in Ihrem Angebot und Vertrag. Es wurde gebaut wie vereinbart und es ist bei weitem nicht sicher, daß das Gericht wegen solcher Spitzfindigkeiten einen Mangel erkennt.

Ein Prozeß kostet erstmal viel Geld und kann sich über Jahre hinziehen. Wir haben unseren gegen die Hausbaufirma (wegen wirklicher Mängel) letztendlich gewonnen, eine Freude war es trotzdem nicht.

1x Hilfreiche Antwort

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