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Haushaltsgeldklage

4.1.2011 Thema abonnieren
 Von 
oost
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)
Haushaltsgeldklage

Hallo,
unser Verwalter hat auf einer Versammlung beschlossen uneinnehmbare Schulden eines ehemaligen Eigentuemers unter allen jetzigen Eigentuemern aufzuteilen. Eine Merheit fuer diesen Beschluss gab es nicht, jedoch hat er was anderes im Protokol erwaehnt.

Nun kam es letztens zu einer Klage in welcher der Verwalter von mir nicht bezahlte Haushaltsgeldschulden einfordert. Da der Grossteil dieses Betrages aus den ehemaligen Schulden eines einzelnen Eigentuemers zustande gekommen ist, weigere ich mich nachwievor zu bezahlen.

Gibt es einen Paragraph oder eine Regelung die mir in meinem Rechtsstreit weiterhelfen kann? Danke

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15 Antworten
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#1
 Von 
guest-12323.08.2011 15:08:53
Status:
Praktikant
(834 Beiträge, 666x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#2
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2713 Beiträge, 1213x hilfreich)

quote:
unser Verwalter hat auf einer Versammlung beschlossen

Ein Verwalter kann nichts beschließen.

quote:
uneinnehmbare Schulden eines ehemaligen Eigentuemers unter allen jetzigen Eigentuemern aufzuteilen.
das gehört zu ordnungsgemäßer Verwaltung. Einen Beschluss bedarf es m.E. hierüber nicht. Woher wenn nicht von den übrigen Miteigentümern soll denn das Geld herkommen, wenn es beim Schuldner nicht beitreibbar ist? Schließlich wird das Geld zur Deckung der Gemeinschaftskosten benötigt.

quote:
Eine Merheit fuer diesen Beschluss gab es nicht, jedoch hat er was anderes im Protokol erwaehnt.
Ohne Beschlusserfordernis brauchts auch keine Mehrheit. Man überlege sich die Konsequenz, wenn die WEG das ausstehende Geld weder beim Schuldner eintreiben kann noch die übrigen Miteigentümer bereit sind die fehlenden gelder zu übernehmen. Wer zahlt dann Wasser, Heizung, Müll und all die anderen Gemeinschaftskosten?

quote:
Nun kam es letztens zu einer Klage in welcher der Verwalter von mir nicht bezahlte Haushaltsgeldschulden einfordert.
Meines Erachtens völlig zu recht.

quote:
Da der Grossteil dieses Betrages aus den ehemaligen Schulden eines einzelnen Eigentuemers zustande gekommen ist, weigere ich mich nachwievor zu bezahlen.
Irgendwann wirst Du zahlen müssen. Bei allem Verständnis, dass man nicht die Schulden eines anderen mitbezahlen möchte, aber in einer WEG ist das nun mal so. Einer für alle, alle für Einen.

quote:
Gibt es einen Paragraph oder eine Regelung die mir in meinem Rechtsstreit weiterhelfen kann?

Ja:
§ 10 Abs. 8 WEG erster (Teil-)Satz:
quote:
Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind ...

Jeder Wohnungseigentümer = auch Du!
Gläubiger = Handwerker, Versorger, Lieferanten
Verbindlichkeiten = Rechnungen, Abschläge, Kosten an vorgenannte Handwerker, Versorger, Lieferanten; Gemeinschaftskosten halt!

daraus begründet sich meine Meinung, dass eine Sonderumlage wegen nicht eintreibbarer Hausgeldrückstände nicht einmal beschlossen werden muss, da sich das Erfordernis bereits aus diesem Paragrafen ergibt und nur vom Verwalter angefordert werden muss (insofern vielleicht auch Dein Missverständnis, der Verwalter habe beschlossen ...)

Ich würde empfehlen, zur vermeidung weiterer Verfahrenskosten möglichst schnell zu zahlen.

lg

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#3
 Von 
ichweissnich
Status:
Schüler
(384 Beiträge, 130x hilfreich)

Hallo
Es müsste noch beschrieben werden wie lange diese Schulden bestehen.
Nach WEG § 27 /5 gehört es zu den Aufgaben des Verwalters „alle Zahlungen und Leistungungen zu bewirken und entgegenzunehmen".
Dazu gehört auch zu Anfang der Mahnbescheid und die anschließende Eintragung ins Grundbuch.
Weil auch das Protokoll nicht unbedingt zufrieden stellend ist,sollte im Beschlussbuch
( Pflicht seit 2007) nachgelesen werden,wie das Abstimmungsergebnis war.
Hier ein Urteil das der Verwalter sehr wohl in Haftung genommen werden kann,wenn er nicht ordnungsgemäß verwaltet.
Bärmann/Merle 2010 sagt hierzu folgendes;
Der Verwalter ist gegenüber den WEern und der WEgem verpflichtet,Zahlungen und Leistungen zu bewirken,um weitere Kosten insbes. eine persönliche Inanspruchnahme der WEer nach WEG § 10 /8 zu vermeiden.

3 UR II 111/01 ,AG Idstein,31.10.2003
Verzug von Wohngeldzahlungen zeitnah einklagen
Das AG Idstein einen WEG-Verwalter in die Haftung gegenüber der WEG genommen, da dieser nach Auffassung des Gerichts die ausstehenden Wohngeldschulden eines Eigentümers nicht ausreichend schnell tituliert hatte. Damit stellt sich diese Entscheidung in eine Reihe von Entscheidungen und Literaturveröffentlichungen, welche die Pflichten des Verwalters bei Wohngeldverzug konkretisieren.
Im vorliegenden Verfahren hat der Verwalter einer WEG 1995 festgestellt, daß mehrere Eigentümer, unter anderem der Bauträger, mit Zahlungen im Verzug waren. Er verschickte mehrere Mahnungen im Jahr 1996, beauftragte aber erst 1997 einen Rechtsanwalt. Die Forderungen wurden gerichtlich geltend gemacht, die Vollstreckung jedoch ging ins Leere. Wäre früher vollstreckt worden, hätte man noch Zugriff auf Vermögen gehabt.
Es ist davon auszugehen, dass die Haftung nicht erst bei einer wie vorliegend nahezu zwei Jahre andauernden Verzögerung eintritt. Der Verwalter hat die Wohngeldeingänge zeitnah zu prüfen und nach erfolgloser Mahnung die Forderungen an einen Anwalt weiterzugeben.

Ein Verwalter kann ohne Beschluss keine Hausgeldforderung zum Ausgleich alter Schulden beschließen.

Allerdings hat die Gemeinschaft die Beschlusskompetenz Schulden zu erlassen.

2 Wx 110/02 , OLG Hamburg,16.10.2007
Mehrheit in einer Eigentümergemeinschaft kann Schulden erlassen
Wieder einmal entschied ein Gericht darüber, wie weit die Beschlusskompetenz einer Eigentümergemeinschaft reicht. In dem verhandelten Fall befand sich ein Eigentümer mit Hausgeldforderungen in Höhe von 48.000 Euro im Rückstand. Auf einer gesondert einberufenen Eigentümerversammlung fasste die Mehrheit der Eigentümer den Beschluss, dass das verschuldete Mitglied 10.000 Euro zahlen sollte. Auch sollte er zur Schuldentilgung seine Forderungen aus der Vermietung seiner Eigentumswohnung an die Gemeinschaft abtreten. Darüber hinausgehende Beitragsrückstände sollten dem Schuldner erlassen werden. Mit diesem Beschluss waren nicht alle Mitglieder der Gemeinschaft einverstanden und erhoben Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht.
Die Richter des Hamburger Oberlandesgerichts entschieden, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer verbindlich über den Erlass des geschuldeten Hausgeldes entscheiden konnte. Der Beschluss entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung, denn die Gemeinschaft der Eigentümer war Gläubiger der Gesamtforderung und hatte somit auch die Beschlusskompetenz


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"Die Hausverwaltung ist eine Dienstleistung die von den Eigentümern bezahlt wird."

-- Editiert am 04.01.2011 18:54

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#4
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2713 Beiträge, 1213x hilfreich)

@ichweissnich: warum eigentlich immer noch randprobleme aufwerfen, die gar nicht gefragt waren. und selbst wenn der verwalter etwas versäumt hat: das ändert alles nichts an der Tatsache dass die sonderumlage zunächst einmal zu zahlen ist. die zahlungsfähigkeit der gemeinschaft hat unbedingten vorrang. den verwalter in die haftung nehmen, so sie besteht, und geld wieder zurückfordern ist eine andere baustelle.

und ein schuldenerlass hat mit der problematik gar nichts zu tun. ein beschluss über einen schuldenerlass bedeutet ja gerade, dass die übrigen miteigentümer die erlassenen schulden mit übernehmen.

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#5
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2713 Beiträge, 1213x hilfreich)

quote:
Ein Verwalter kann ohne Beschluss keine Hausgeldforderung zum Ausgleich alter Schulden beschließen.
Wie kommst Du da drauf?
konstruierter Fall:
Eigentümer A besitzt in einer WEG einen nicht unerheblichen Miteigentumsanteil. Eigentümer A wird zahlungsunfähig und geht in die Privatinsolvenz. Verwalter mahnt zeitnah ohne Erfolg. Erlass Mahnbescheid, Klage und Antrag auf Zwangsvollstreckung (wahlweise Beitritt zum lfd. Verfahren) erfolgen ebenfalls relativ zeitnah. Zwangsverwaltung geht nicht da selbstgenutztes Eigentum. Der Rechtsweg kann sich da schnell 1-2 Jahre hinziehen, es laufen etwa 2000-3000 € Hausgeldschulden auf; für kleine Gemeinschaften sehr viel Geld! Dem Verwalter wäre nichts vorzuwerfen, der hat alles korrekt gemacht.
Wenn der Verwalter jetzt einen Beschluss über eine Sonderumlage braucht, jedoch keinen bekommt, ist eine kleine WEG sehr schnell zahlungsunfähig, bevor sie aus dem Erlös der Zwangsversteigerung ihr Geld erhält. Und nun?

-- Editiert am 05.01.2011 08:59

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#6
 Von 
ichweissnich
Status:
Schüler
(384 Beiträge, 130x hilfreich)

Hallo

quote:
unser Verwalter hat auf einer Versammlung beschlossen uneinnehmbare Schulden eines ehemaligen Eigentuemers unter allen jetzigen Eigentuemern aufzuteilen. Eine Merheit fuer diesen Beschluss gab es nicht, jedoch hat er was anderes im Protokol erwaehnt.

@RM auf diesen Eingangssatz habe ich geantwortet.
Der Beschluss des Verwalter`s ist laut von oost fraglich.
Ich werde also kein Urteil wiedergeben,welches den Verwalter in den Himmel hebt.
Wobei schlauere Menschen als ich auch zu der zeitnahen Eintreibung der Hausgeldschulden tendieren.
Zum anderen hat der Treadstarter keinen fiktiven Fall benannt,so daß man hier schon nur auf diesen Fall antworten sollte.


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"Die Hausverwaltung ist eine Dienstleistung die von den Eigentümern bezahlt wird."

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#7
 Von 
werner_r
Status:
Student
(2119 Beiträge, 455x hilfreich)

Das ändert aber auch nichts an den Tatsachen.
Es ist doch völlig egal, ob das auf dem Konto "zweifelhafte" oder "uneinbringliche" Forderungen steht, das Geld ist jedenfalls nicht da.
Und die Gas- Wasser- etc. Rechnungen müssen trotzdem bezahlt werden.

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""

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#8
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2713 Beiträge, 1213x hilfreich)

@ichweissnich:

quote:
so daß man hier schon nur auf diesen Fall antworten sollte
Dann beschränke Dich bitte auch selbst darauf.
Ob der Verwalter zügig oder schlampig gehandelt hat, davon steht im Eingangsposting nix. Um Beschlusskompetenz und Schuldenerlass ging es auch nicht.

Dass der Verwalter selbst nicht beschließen kann und gefasste Beschlüsse nicht eigenmächtig abändern darf - da sind wir uns durchaus einig. Eine Sonderumlage wegen nicht eintreibbarer HG-Rückstände darf der Verwalter sehr wohl - auch ohne Beschluss - auf Basis des § 10(8) WEG erheben. Alles andere wäre wirtschaftlicher Selbstmord der WEG ;-)

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#9
 Von 
ichweissnich
Status:
Schüler
(384 Beiträge, 130x hilfreich)

Hallo
@ RM

quote:
Dann beschränke Dich bitte auch selbst darauf

Ich habe gelesen das durch einen zweifelhaften Beschluss uneinnehmbare Schulden eines früheren Eigentümers von der HV verlngt wurden.
Genau das ist in dem Urteil (zeitnah einklagen)beschrieben.
Also habe ich korrekt auf die Frage geantwortet und habe keine angenommenen Situationen zur Verdeutlichung verwendet.
Die Antwort habe ich als Eigentümer und nicht als Hausverwalter gegeben.
An Deiner Reaktion ist zu erkennen das solche Urteile besser nicht von Eigentümermn gelesen werden sollten.
Wahrscheinlich ist das für die Hausverwaltung
einfacher.


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"Die Hausverwaltung ist eine Dienstleistung die von den Eigentümern bezahlt wird."

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#10
 Von 
R.M.
Status:
Student
(2713 Beiträge, 1213x hilfreich)

@ichweissnich:
das Urteil vom AG Idstein scheinst Du ja gern zu zitieren. Und ja, es gibt genügend Fälle, wo es durch nicht zeitnahe Klage zu Forderungsausfällen kommt und der Verwalter haftet. So stehts auch im zitierten Urteil. Von zweifelhaften Beschlüssen steht da allerdings in keiner der von mir recherchierten Textstellen was drin, der Volltext liegt mir allerdings nicht vor. Wie Du daher von einem dubiosen Beschluss (mir ist immer noch nicht klar, wieso ein Verwalter einen Beschluss fass wo keiner gefasst werden muss) auf eine nicht rechtzeitige Forderungseintreibung schließt, ist für mich nicht nachvollziehbar. Nur deshalb habe ich einen praxisnahen Fall konstruiert, wonach auch bei zeitnaher Reaktion des Verwalter Forderungsausfälle entstehen können. Da nützt dir Dein Idsteiner AG-Urteil gar nix.

Nochmal: es fehlt Geld auf den Gemeinschaftskonto, das muss zunächst von den Mitgliedern der WEG ausgeglichen werden. Das ist bitter, aber in einer Gemeinschaft nun mal so. Ob der Verwalter was versäumt hat und haftet kann dann immer noch geprüft werden.
Übrigen rechtlich ganz spitzfindig: solange der ET noch nicht gezahlt hat ist ihm auch noch kein Schaden entstanden, für den er den Verwalter haftbar machen könnte ;-)

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#11
 Von 
ichweissnich
Status:
Schüler
(384 Beiträge, 130x hilfreich)

Hallo
@RM
Es ist gut wenn man normal diskutieren kann ohne das eine persönliche Sache daraus wird.
Der Treadstarter sieht dieses Thema wahrscheinlich aus anderer Sicht,denn er bat um Hilfe zu seinem Rechtsstreit.

quote:
Gibt es einen Paragraph oder eine Regelung die mir in meinem Rechtsstreit weiterhelfen kann?

Und hier ist das Urteil ganz klar eine Regelung,wenn nicht ordnungsgemäss verwaltet wurde.
Wobei es zu dem Thema an Hintergrundinformationen mangelt und somit auch nur zur Fragestellung geantwortet werden kann.
Mir ist klar das die Schuld zunächst zu begleichen ist.Allerdings würde sich der Gang zum Gericht wahrscheinlich lohnen und dann hätte der Verwalter vielleicht nicht nur die fehlenden Kosten sondern auch die Gerichtskosten zu tragen.Wie gesagt ich schreibe vielleicht,oder,vielleicht auch nicht.


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"Die Hausverwaltung ist eine Dienstleistung die von den Eigentümern bezahlt wird."

-- Editiert am 05.01.2011 16:43

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#12
 Von 
RMHV
Status:
Praktikant
(797 Beiträge, 290x hilfreich)

Da war bisher viel Wunschdenken zu lesen...

Es bleibt festzuhalten:
1. Der Verwalter beschließt nicht, niemals und unter keinen Umständen.
2. Ohne Beschluss der Eigentümer kann es keine Zahlungsverpflichtung geben.
3. Der Verwalter haftet für Schäden, die durch Pflichtverletzungen entstehen, nicht aber für Hausgeldausfälle.

Beim hier in Rede stehenden Sachverhalt muss die erste Frage lauten: gibt es einen Beschluss über die Sonderumlage. Da aus dem Sachverhalt nicht wirklich hervorgeht, ob über die Sonderumlage abgestimmt wurde bzw. ob ein Beschluss verkündet wurde, wird die Frage nicht zu beantworten sein.
Gibt es einen Beschluss, der falsch ausgezählt und/oder falsch verkündet wurde, ist der "falsche" Beschluss gültig und für alle Eigentümer verbindlich bis das Gericht den Beschluss nach einer fristgerechten Anfechtung für ungültig erklärt. Die Anfechtungsfrist ist ein Monat ab Beschlussfassung.
Gibt es dagegen keinen Beschluss, gibt es auch nichts anzufechten und keine Anspruchsgrundlage der WEG für irgendwelche Zahlungen. So einfach ist das...

Ob der Verwalter seine Pflichten verletzt hat oder nicht, ist ein völlig anderes Thema.

Ob die Ablehnung einer Sonderumlage ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, müsste im Anfechtungsverfahren entschieden werden. Dummheit macht einen Beschluss nicht ungültig.

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#13
 Von 
ichweissnich
Status:
Schüler
(384 Beiträge, 130x hilfreich)

Hallo
Es ist noch nicht berücksichtig worden das eine Sonderumlage
(Nachtragshaushalt lt.Oliver Elzer)immer nur aus dem vorangegangenen oder laufenden Wirtschaftsplan erhoben werden kann.
Es soll also der Wirtschaftsplan ergänzt werden.
Oder es soll eine Liquiditätslücke ausgeglichen werden.
Darum wird es auch wahrscheinlich für länger zurückliegende Hausgeldschulden immer ein Aufbäumen der Eigentümer geben die solche Schuld mittragen sollen.

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"Die Hausverwaltung ist eine Dienstleistung die von den Eigentümern bezahlt wird."

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#14
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(791 Beiträge, 379x hilfreich)

oost schrieb:
"...Nun kam es letztens zu einer Klage in welcher der Verwalter von mir nicht bezahlte Haushaltsgeldschulden einfordert. Da der Grossteil dieses Betrages aus den ehemaligen Schulden eines einzelnen Eigentuemers zustande gekommen ist, weigere ich mich nachwievor zu bezahlen.

Gibt es einen Paragraph oder eine Regelung die mir in meinem Rechtsstreit weiterhelfen kann? "

Bei der Begründetheit der Klage wird zu unterscheiden sein zwischen fällig gewordenen Zahlungspflichten und den Zahlungswünschen des Verwalters.

Fällig geworden sind solche Beträge, die sich aus einem gültigen Wirtschaftsplan oder aus einer (von der Eigentümerversammlung!) wirksam beschlossenen Sonderumlage oder aus einem bei der Abstimmung über die Hausgeldabrechnung mitbeschlossenen Nachzahlungssaldo ergeben. Alle solchen Beträge sollte man im Gerichtsverfahren sofort anerkennen.

Sonstige Zahlungswünsche des Verwalters, für die es keinen wirksamen Beschluss der WEG gibt, werden bei Gericht aber kaum durchsetzbar sein, da es ihnen am Rechtsgrund und an der Fälligkeit mangelt.

Insoweit ist der Sachverhalt hier für mich noch nicht eindeutig.

Soweit der Verwalter hier eine beschlusslose Sonderumlage angefordert haben sollte, wäre das im Sinne der Liquidität der Gemeinschaft schon sinnvoll, aber bei Gericht keineswegs durchsetzbar. Ich glaube, hier ist aber ohnehin schon zu viel am Sachverhalt heruminterpretiert worden.

-----------------
"MfG
Wohni"

ERGÄNZUNG:
Ich bin jetzt noch einmal über die nicht bezahlten Haus(halts?)geldschulden gestolpert. Wenn es wirkliche Schulden, also berechtigte Forderungen der Gemeinschaft, sind, muss bezahlt werden. Ärgerlich finde ich es, wenn die Zweifelsfragen bei der Zahlungsklage erörtert werden sollen. Dafür ist da kein Raum; man muss im Vorfeld Beschlüsse der Eigentümerversammlung angreifen, wenn diese nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

-- Editiert am 06.01.2011 14:24

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#15
 Von 
ichweissnich
Status:
Schüler
(384 Beiträge, 130x hilfreich)

Hallo
RMHV schreibt;

quote:
So einfach ist das

Noch einfacher ist auf klick mich
die Erläuterungen mit den dazugehörigen Urteilen zu lesen.
So kann sich auch oost das Passende für seinen Fall aussuchen.

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"Die Hausverwaltung ist eine Dienstleistung die von den Eigentümern bezahlt wird."

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