Haus- und Grundstückskauf in den USA

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Die wichtigsten Punkte bei Immobilieninvestitionen in den USA

Wer eine Immobilie in den USA kaufen oder verkaufen will, sollte sich darauf einstellen, dass die Rechtslage und die Rollen der Beteiligten andere sind als in Deutschland. In Deutschland muss jede Verfügung, die ein Recht an einem Grundstück betrifft, in das Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu sein. Die zugrunde liegenden Verträge bedürfen der notariellen Beurkundung (Art. 11 Abs. 5 EGBGB i.V.m. § 313 und § 873 BGB). Keine dieser Aussagen trifft auf die Bundesstaaten der USA zu. Notare im kontinentaleuropäischen Sinne sind unbekannt. So genannte notary publics können nur die Echtheit einer Unterschrift beglaubigen. Die Wirksamkeit einer Verfügung über ein Recht an einem Grundstück setzt keine Eintragung in ein öffentliches Register voraus. Das gilt für alle Bundesstaaten mit Ausnahme von Hawaii, Illinois, Ohio, Colorado Massachusetts und Minnesota . In allen anderen Bundesstaaten wird die Eintragung einer Verfügung über ein Recht an einem Grundstück nur vorgenommen, um die Gutgläubigkeit eines etwaigen späteren Erwerbers vom gleichen Verkäufer zu zerstören.

Die nachfolgenden Ausführungen sollen einen Überblick über Tendenzen geben, die in den meisten Bundesstaaten gelten. Sie können allerdings eine individuelle Beratung nicht ersetzen, weil dieser Teil des Zivilrechts der USA in die Zuständigkeit der US-Bundesstaaten fällt. In einem praktischen Fall, muss jede der nachfolgenden Aussagen auf ihre Gültigkeit in dem betroffenen Einzelstaat geprüft werden. Außerdem gelten die nachfolgenden Ausführungen nur mit Einschränkungen auch für Immobiliengeschäfte im Zuge der Zwangsvollstreckung (forced sale) oder im Rahmen der Nachlassabwicklung. Hier wird der Standardfall besprochen, etwaige Fehlentwicklungen und die daraus entstehenden Ansprüche (remedies) sind ausgespart.

Andre Jahn
seit 2014 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Winsstraße 66
10405 berlin
Tel: 03040393365
Web: www.jahn-law.com
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Erbrecht, Steuerrecht, Internationales Recht

Ausländerrechtliche Beschränkungen für Käufer

In fast allen US-Bundesstaaten sind Gesetzte in Kraft, die das Recht eines Ausländers oder einer ausländischen Gesellschaft ein Recht an einem Grundstück zu erwerben, einschränken. Diese variieren in ihren Details aber so stark, dass nur anhand von Beispielen ein Eindruck von ihnen vermittelt werden kann.

Fast alle Bundesstaaten schränken das Recht von Ausländern oder ausländischen Gesellschaften öffentliches Land von einem Hoheitsträger zu erwerben ein . Damit Grundnahrungsmittel und Rohstoffe in der Hand von Amerikanern bleiben, dürfen Ausländer bzw. ausländische Gesellschaften Landwirtschaftsflächen oder Gebiete, in denen Rohstoffvorkommen vermutet werden, entweder gar nicht oder nur bis zu einer maximalen Obergrenze erwerben.

Für einen Käufer mit deutscher Staatsangehörigkeit besonders relevant sind alle Beschränkungen, die das Recht zum Grunderwerb von seinem ausländerrechtlichen Status in den USA abhängig machen. In einigen wenigen Bundesstaaten muss zum Beispiel jede Person, die nicht die amerikanische Staatsbürgerschaft hat und ein Recht an einem Grundstück erwerben will, innerhalb einer bestimmten Zeitspanne die amerikanische Staatsbürgerschaft annehmen, andernfalls fällt das Grundstücksrecht dem Staat anheim. Einige Einzelstaaten verlangen, dass zumindest ein ständiger Wohnsitz ("residence") innerhalb den USA begründet wird, was den Aufenthaltsbeschränkungen vieler Visa-Typen zuwiderläuft .

Insbesondere ändert Immobilien-Eigentum in den USA nichts an dem ausländerrechtlichen Status des Erwerbers. Es kann sogar sein, dass der Erwerb von Grundeigentum für ein Verfahren gegenüber der Einwanderungsbehörde nachteilig ist, weil in ihm ein deutliches Indiz dafür gesehen wird, dass Einwanderungstendenzen bestehen .

In Bezug auf ausländische Gesellschaften verlangen alle US-Bundesstaaten, dass diese zumindest eine Repräsentanz am betroffenen Ort unterhalten und sich als "FBE" (=Foreign Business Entity") in das jeweilige Handelsregister eintragen lassen, obwohl das im Verhältnis zu deutschen Gesellschaften gegen den Deutsch Amerikanischen Freundschaftsvertrag (Art. XXV Abs. 5 S.2) verstoßen könnte.

Der Maklervertrag (Broker)

Die Aufgabe eines Grundstückmaklers ist es, Grundstückskaufverträge zu vermitteln, wofür er eine Provision beansprucht. Diese zahlt in den USA meistens der Verkäufer unter Aufschlagung auf den Kaufpreis. Der Makler ist in den USA entweder für den Käufer oder nur für den Verkäufer tätig, er darf aus berufs- und haftungsrechtlichen Gründen nicht für beide in gleichem Umfang tätig werden.

1.) Makler auf Käufer - und Verkäuferseite

Aus Sicht eines ausländischen Käufers empfiehlt es sich daher, einen eigenen Makler als "exclusive buyer´s agent" zu beauftragen. Andernfalls muss einem klar sein, dass jeder amerikanische Makler, an den sich ein Käufer wendet, vorrangig die Interessen des Verkäufers vertritt. Zwar ist auch ein Makler auf Verkäuferseite verpflichtet, alle bekannten vertragswesentlichen Tatsachen, wie bekannte Sachmängel zu offenbaren; jedoch besteht seine vorrangige Treupflicht als "seller´s-agent" gegenüber dem Verkäufer. Diese hindert ihn daran, sinkende Immobilienwerte in der betroffenen Nachbarschaft offen zu legen, dem Käufer günstigere Vergleichsangebote zu unterbreiten und sie verpflichtet ihn dem Verkäufer alles, was er über den Käufer in Erfahrung bringen kann, insbesondere die Motive für den Immobilienerwerb und die Kreditwürdigkeit des Käufers, zu offenbaren.

Der Abschluss eines "exclusive buyer´s agency agreements" hat auch die Vorteile, dass ein Makler auf Käuferseite diesem andere Angebote als diejenigen, die im bundesweiten öffentlichen Online Listing ("MLS=Multiple Listing") aufgeführt werden, wie etwa Immobilien in der Zwangsversteigerung, anbieten darf. Ob durch die Einschaltung eines weiteren Maklers auf Käuferseite Mehrkosten entstehen, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Meistens einigen sich beide beteiligten Makler die Provision zu teilen ("co-fee-agreements"). Mittlerweile ist es auch üblich, dass die Makler auf Verkäuferseite von vornherein unterschiedliche Courtagen dafür vereinbaren, ob sie sich diese mit einem anderen Makler für die Gegenseite teilen müssen.

Ausländer, die Grundbesitz in den USA verkaufen wollen, werden in der Regel schon deswegen einen eigenen Makler beauftragen, weil das Motiv für den Verkauf regelmäßig sein dürfte, dass man sich nicht mehr dauerhaft in den USA aufhalten will und dies die Abwicklung des Kaufvertrages erleichtert.

2.) Der Provisionsanspruch des Maklers

Höhe und Fälligkeit des Provisionsanspruchs des Maklers hängen von der vertraglichen Abrede zwischen ihm und seinem Auftraggeber ab. Der Makler-Vertrag wird in der Praxis am häufigsten als "Listing-Agreement" bezeichnet. Davon gibt es zwei Arten: das "Open-Listing", bei dem die Tätigkeit des Maklers auf den Vertragsabschluß nicht aber auf die eigentliche Eigentumsübertragung hingewirkt haben muss, damit der Provisionsanspruch entsteht und das "Exclusive-Listing", bei dem der Provisionsanspruch des Maklers auch dann entsteht, wenn seine Tätigkeit für den Vertragsschluss nicht ursächlich war.

Bei beiden Typen reicht es nach allgemeinen Common-Law Grundsätzen aus, dass der Makler, der auf Verkäuferseite steht, einen Käufer präsentiert, der bereit, vermögend und willens ist ("ready, willing and able") ein bindendes Angebot zum Abschluss des Kaufvertrages abzugeben. Das heißt der Anspruch auf die Maklercourtage entsteht auch dann, wenn es zwar zum Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrages ("real estate sales agreement"), jedoch nicht zum dinglichen Vertrag ("settlement" oder "close of escrow") kommt, mit dem das Eigentum an der übertragenen Immobilie auf den Käufer dadurch übergeht, dass der Verkäufer dem Käufer eine Eigentumsübertragungsurkunde ("deed") übergibt.

Anders als in Deutschland, wo beide Geschäfte bei einem Notartermin erledigt werden, liegt zwischen beiden Zeitpunkten in den USA regelmäßig ein Zeitraum von 2 bis 4 Wochen bis zu 3 bis 4 Monaten. Will derjenige, der einen Makler auf Verkäuferseite beauftragt, sich gegen das Risiko absichern, die Courtage auch dann zahlen zu müssen, falls das Geschäft in diesem Zeitraum scheitert, muss er auf einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung in dem "Listing-Agreement" hinwirken.

Ein bindendes Angebot eines Käufers, der dergestalt "ready, willing and able" ist, liegt allerdings erst dann vor, wenn das Kaufangebot keine echte Bedingung ("condition" oder contingency") mehr enthält. Die praktisch häufigste Bedingung ist eine Finanzierungsbedingung ("financing condition"), der zufolge der Käufer an sein Angebot erst dann gebunden wird, wenn ihm eine Bank einen Kredit zur Finanzierung des Kaufpreises gewährt. Dabei ist es durchaus üblich, die Vertragsbedingungen des anvisierten Kredites (Kreditvolumen, Art des Kredits, Verzinsung) und dessen Besicherung ("mortgaging conditions") detailliert in das Kaufvertragsangebot aufzunehmen.

Schlussendlich ist der Provisionsanspruch des Maklers in vielen Staaten durch ein gesetzliches Pfandrecht ("Broker´s lien") an der verkauften Immobilie gesichert, wobei die meisten einzelstaatlichen Gesetze dieses auf Gewerbeimmobilien oder auf Mehrfamilienhäuser ab einer bestimmten Größe beschränken.

Der Kaufvertrag (Real Estate Sales Agreement)

1.) Regelungspunkte

Obwohl sich die verwendeten Musterformulare lokal stark unterscheiden, regeln die meisten "Real Estate Purchase Contracts" folgende Punkte:

a) Der Verkäufer verspricht in Zukunft das Eigentum an dem betroffenen Grundstück durch Übergabe einer Übertragungsurkunde ("deed") an den Käufer zu übertragen.

Anders als in Deutschland wird dieses Grundstück nicht durch Bezugnahme auf eine Grundbuchakte beschrieben. In dünn besiedelten Gebieten ist eine Beschreibung nach Meridianen, die auf Lägen- und Breitengrade Bezug nehmen, nicht ungewöhnlich. In Großstädten gibt es meist eine offizielle Katasterkarte, auf die Bezug genommen wird. Auch eine rein tatsächliche Beschreibung, die das verkaufte Grundstück hinreichend bestimmbar macht, eine Straßenadresse oder ein allgemein geläufiger Name ("dessert ranch"), wären ausreichend.

b) Der Käufer verspricht die Zahlung eines bestimmten Kaufpreises zu bestimmten Zahlungsbedingungen.

Beim Eigenheimkauf verbreitet ist insoweit der Abschluss eines "Instalment Land Contracts" oder "Purchase and Sale Land Contracts", die auf eine Art Mietkauf hinauslaufen. Bei diesen leistet der Käufer eine Anzahlung ("upfront payment"), dann über eine bestimmte Laufzeit monatliche Raten und eine große Summe ("baloon payment") zum Schluss. Erst danach entsteht der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Dieses Zahlungsmodell wird in der Regel dann gewählt, wenn der Käufer aufgrund unzureichender persönlicher Kreditwürdigkeit nicht in der Lage ist, den Kaufpreis selbst durch eine Belastung der gekauften Immobilie bei einer Bank zu finanzieren; man aber annimmt, dass sich das zum Zeitpunkt des "baloon payments" geändert haben wird. Auf dieses Finanzierungsmodell sollte sich ein Verkäufer, der nicht in den USA lebt, bereits deswegen nicht einlassen, weil es für ihn deutlich schwieriger sein wird im Falle des Zahlungsverzuges seine Rechte zu wahren als bei einem in den USA ansässigen Verkäufer.

c) Die Höhe des Vorschusses, den der Käufer zahlen muss, damit sein Angebot bindend ist.

d) Eine Frist, innerhalb derer der Verkäufer das Angebot annehmen kann oder ein Gegenangebot machen kann.

e) Ggf. einen Finanzierungsvorbehalt des Käufers, incl. der von ihm anvisierten Darlehensbedingungen (Volumen, Zinssatz, Laufzeit).

f) Der Zeitpunkt, bis zu dem der Eigentumsübergang vor welchem "Escrow Agent" oder "settlement agent" auf wessen Kosten erfolgen soll.

g) Der Zeitpunkt, an dem der Käufer, das Haus in Besitz nehmen darf: vor, bei oder nach Eigentumsübergang.

h) Welche Seite etwaig aufgrund des lokalen Ordnungsrechts vorzunehmende Untersuchungen zu veranlassen und zu bezahlen hat: Termiten- und Insektenbefall, Erdbebensicherheit, Brandschutz.

i) Wessen Versicherung von dem Haus ausgehende Schäden in der Zeit zwischen Vertragsschluss und Eigentumsübergang tragen soll.

j) Ggf. Zusicherungen ("warranties") und deren Umfang sowie Offenlegung bestimmter Mängel in einem standarisierten "Transfer Disclosure Statement", sofern nach dem Gesetzesrecht des jeweiligen Einzelstaat erforderlich.

Hinzuweisen ist darauf, dass es für das formwirksame Zustandekommen des Grundstückskaufvertrages ausreicht, dass der Käufer diesen unterschreibt, einen prozentualen Vorschuss auf den Kaufpreis zahlt, damit es eine Gegenleistung ("consideration") gibt, was jeder Vertragsschluss im Bereich des Common Law voraussetzt und auf Seiten des Verkäufers eine Annahmeerklärung vorliegt

2.) Rechtsfolgen des wirksamen Grundstückskaufvertrages

a) Erfüllungsansprüche von Käufer und Verkäufer

Weil Land als einzigartig angesehen wird, erlangt der Käufer beim Grundstückskaufvertrag -(anders als beim Kauf beweglicher Sachen im Bereich des Common Law) - mit dem Kaufvertragsschluss einen klagbaren Anspruch auf Eigentumsverschaffung der verkauften Immobilie ("specific performance") und der Verkäufer einen auf Kaufpreiszahlung.

b) Gefahrübergang

Nach der in den meisten Staaten geltenden "equitable conversion doctrine" geht bereits zum Zeitpunkt des Abschluss des Kaufvertrages die Gefahr, dass die Immobilie nach dem Abschluss des Kaufvertrages aber vor Eigentumsübergang durch Stürme, Überflutungen, Feuer oder Erdbeben zerstört wird, auf den Käufer über. In einigen Staaten, welche eine Form des so genannten "Uniform Vendor´s and Purchaser´s Risk Act" in Kraft gesetzt haben, gilt das aber nur dann, wenn dem Käufer bereits mit dem Kaufvertrag unmittelbarer Besitz an der Immobilie übergeben wird. Diese Grundsätze gelten sämtlich nur vorbehaltlich einer anderen vertraglichen Abrede.

c) Untersuchungsfrist für Sachmängel

Der Ausgangspunkt des Common Law in Bezug auf Mängel bei Kaufverträgen ist nach wie vor der alte Grundsatz "cavet emptor", -("Käufer pass auf"-!), nach der es Sache des Käufers ist, die Immobilie in der Zeitspanne zwischen Vertragsschluss und Eigentumsübergang auf etwaige Mängel ("defects") zu untersuchen.

Beim Eigenheimkauf gegenüber Verbrauchern werden die Auswirkungen dieser Doktrin heutzutage dadurch gemildert, dass eine Mehrzahl der Bundesstaaten mittlerweile Gesetze erlassen, welche dem "Uniform Truth in Real Estate Consumer Transaction Acts" folgen und durch den der Verkäufer bzw. dessen Makler verpflichtet wird alle vertragswesentlichen Tatsachen zu offenbaren, wozu es standarisierte Formulare ("Transfer Disclosure Statements") gibt.

Vertragswesentliche Tatsachen können dabei nicht nur bekannte Baumängel im physischen Sinne sein sondern auch Beziehungen des Grundstücks zu seiner Umwelt oder seine Vorgeschichte. Das umfasst mitunter auch Selbstmorde früherer Eigentümer oder die Verurteilung eines Nachbarn wegen Sexualstraftaten. Letzteres allerdings nur, wenn es keine einzelstaatliche Gesetzgebung ("Megan´s Laws") oder eine Vertragsklausel gibt, welche den Käufer verpflichtet sich darüber aus den öffentlichen Online-Registern über verurteilte Sexualstraftäter zu informieren.

Offenlegungspflichten können sich auch aus dem lokal geltenden Bauordnungsrecht oder dem einzelstaatlichen Produkthaftungs-, und Umweltrecht ergeben. So gibt es in einigen Gebieten Kaliforniens eine Pflicht auf erhöhte Erdbebenrisiken hinzuweisen. Weil viele Häuser aus Holz sind, gibt es in den meisten Staaten die Pflicht vor jedem Verkauf eine Untersuchung auf Termitenbefall durchführen zu lassen.

Verkäufer versuchen oft, sich durch eine so genannte "As-Is-Clause" von jeder Gewährleistung freizustellen. Derartige Klauseln sind grundsätzlich wirksam, auch wenn es einige Fälle gibt, in denen einzelne Gericht diese nicht aufrechterhalten haben.

Die dem Käufer nachteiligen Auswirkungen der "Caveat-Emptor-Doktrin" werden ferner durch die "Merger Doktrin" (="to merge=verschmelzen"), die sich ebenfalls aus dem Fallrecht der meisten Einzelstaaten ergibt, weitergehend verschärft. Nach dieser gehen alle vertraglichen Pflichten im Moment des Abschluss des dinglichen Vertrages durch Übergabe der Übertragungsurkunde ("delivery of the deed") in diesem auf und bestehen fortan nicht mehr. Sie können damit nach Eigentumsübergang nicht mehr eingeklagt werden. Das gilt natürlich wiederum nicht für Ansprüche aus Gesetz oder Delikt, bedeutet aber konkret das Folgende: Wenn der Verkäufer eine vertragliche Zusicherung übernimmt, dass die Immobilie dem lokalen Bauordnungsrecht genügt, muss der Käufer dies zwischen Vertragsabschluß und Eigentumsübergang gleichwohl selbst prüfen. Wenn er das unterlässt, sich also schlicht auf diese Zusicherung verlässt und sie nicht nochmals in der Eigentumsübertragungsurkunde aufgenommen wird und das Bauamt ("public building authority") später eine Abrissverfügung erlässt, hat der Käufer keinerlei vertragliche Ansprüche gegen den Verkäufer mehr, weil das vertragliche Versprechen in dem Übertragungsakt aufgegangen ist.

d) Untersuchungsobliegenheit für Rechtsmängel : Title Search and Title Insurance

Obwohl die Eintragung einer Urkunde, die ein Recht an einem Grundstück betrifft, die Gutgläubigkeit eines späteren Erwerbers vom gleichen Verkäufer zerstören kann, sind die amerikanischen Grundbuchstellen prinzipiell nur Archive alter Akten, deren Richtigkeit und Vollständigkeit niemals durch eine amtliche Stelle geprüft oder gar bestätigt wurde. Damit ist das Bestehen des Eigentumsrechts ("title in fee simple absolute") des Verkäufers nicht von einer amtlicher Stelle wie dem deutschen Grundbuchamt garantiert.

Nun ist der Verkäufer aber auch nur verpflichtet "good and marketable title" zu verschaffen. Das heißt, dass sein Eigentumsrecht so gesichert sein muss, dass eine private Versicherung ("title insurance company") bereit ist, das Risiko, das einer der Voreigentümer oder seiner Nachkommen es heute noch erfolgreich angreifen könnten, zu versichern. In der Praxis heißt "good and marketable title" damit "insurable title".

Die mit der Prüfung beauftragten Sachbearbeiter der Versicherungsunternehmen ("Title Searcher") prüfen dabei die Qualität des zu veräußernden Grundstückrechts anhand der registrierten Akten so weit zurückverfolgen, wie das nach dem einzelstaatlichen Bestimmungen ("Marketable Title Act") oder der anzuwendenden Verjährungsregelung (hier: "adverse possession") erforderlich ist, damit Ansprüche früherer Eigentümer heute nicht mehr durchsetzbar sind. Kommen sie zu dem Schluss, dass das Eigentumsrecht des Verkäufers von ausreichend hoher Qualität ist, das Versicherungsrisiko also gering, lässt sich das Eigentum des Veräußerers versichern und der Verkäufer hat sein vertragliche Pflicht zur Verschaffung hinreichend versicherbaren Eigentums erfüllt.

Welche der Seiten des Kaufvertrages die Kosten der Versicherung (für "Title-Seach und der Title-Insurance") trägt, ist wiederum eine Frage des Kaufvertrages: selbst wenn sie im Einzelfall der Verkäufer übernehmen sollte, wird er sie bereits in den Kaufpreis einkalkuliert haben.

Eigentumsübergang: "Closing of Escrow" oder "Settlement", Typen von Urkunden ("Deeds") und Verpflichtungen ("Covenants")

Das Recht an einem Grundstück geht in dem Moment vom Veräußerer ("grantor") auf den Erwerber ("grantee") über, in dem diesem eine Übertragungsurkunde übergeben wird, was meistens bei einem Termin vor einem "escrow agent" oder "closing agent" geschieht. Dabei werden unterschiedliche Typen von Urkunden verwendet. Diese enthalten inzident jeweils unterschiedlich starke Zusicherungen (hier: covenants") des Veräußers in Bezug auf die Qualität des übertragenen Rechts.

Die einfachste Form ist eine "Quitclaim Deed". Diese enthält insoweit gar keine Zusicherungen des Veräußerers. Er überträgt jedes Recht, das er haben mag, stellt sich hinterher heraus, dass er gar keins hatte, hat der Erwerber auch nichts erworben und keine Ansprüche gegen den Veräußerer.

Bei der häufigsten Verwendung einer "warranty deed" misst das Recht der meisten Staaten dieser sechs Zusicherungen zu:

- dass der Veräußerer Besitz hat (hier "seisin"), - dass er das Recht hat zu übertragen ("right to convey"), - dass das Grundstück frei von Belastungen ist ("free from encumberances"), - dass der Veräußerer oder seine Rechtsnachfolger den Erwerber nicht im Besitz stören wird ("quiet enjoyment"), - dass der Veräußerer den Erwerber für jede von ihm begangene Besitzstörung entschädigen wird ("warranty"), - dass der Veräußerer auch in der Zukunft jede Erklärung abgeben wird, die erforderlich werden mag, um die Rechtsübertragung auf den Erwerber zumindest nachträglich wirksam zu machen ("further assurances").

In einigen Staaten sind auch Zwischentypen bekannt: z.B. wird in Kalifornien zwischen einer "general warranty deed", die alle genannten Zusicherung enthält und einer "special warranty deed" unterschieden, die nur die drei erstgenannten Zusicherungen enthält. In den älteren Bundesstaaten ist es auch üblich das Eigentum "with English covenants of title" zu übertragen, was auf inhaltlich auf eine "warranty deed" hinausläuft.

Nicht irritieren lassen darf man sich davon, dass diese Übertragungsurkunde stets nur durch den Veräußerer unterschrieben wird und in ihr statt des vereinbarten Kaufpreises immer nur ein symbolischer Kaufpreis zwischen $ 1 bis $ 10 als symbolische Gegenleistung ("nominal consideration") genannt wird. Weil der Erwerber die Übertragung dadurch annimmt, dass er sich die Urkunde übergeben lässt, ist es nicht üblich, dass er diese Urkunde auch noch unterschreibt. Bei der Nennung der symbolischen Gegenleistung handelt es sich weder um den Versuch, den Veräußerer zu übertölpeln noch um ein nichtiges Scheingeschäft. Der reale Kaufpreis muss zwingend bereits in dem vorher geschlossenen Kaufvertrag genannt worden sein, da dieser andernfalls als zu unbestimmt ("indefiniteness") nichtig wäre, und warum soll man den realen Kaufpreis dadurch veröffentlichen, dass man ihn in der "deed" als demjenigen Dokument, das eingetragen wird und damit heutzutage meistens online für jedermann und damit auch für jeden zukünftigen Käufer einsehbar ist. Andererseits muss zumindest ein symbolischer Betrag genannt werden, damit überhaupt ein dinglicher Vertrag vorliegt, da es ansonsten an der nach Common Law Grundsätzen erforderlichen Gegenleistung ("consideration") fehlen würde.

Personenmehrheiten auf Erwerberseite

Bei Personenmehrheiten auf Käuferseite wie Eheleuten oder wenn der Kauf über andere nahe Angehörige zumindest teilfinanziert wurde, dürfte ferner ein gewisses Grundwissen über die gemeinschaftlichen Rechte, die wirksam an einer Immobilie begründet werden können, hilfreich sein.

- "Title in fee simple absolute" ist die Entsprechung von alleinigem Volleigentum.

- "Joint Tenancy" ist eine Form des Miteigentums, in der zwei oder mehr Personen, jeweils Eigentumsanteile in gleicher Höhe halten aber jeder Besitz an dem ganzen Grundstück hat. Im Falle des Todes wächst der Anteil des Toten den überlebenden "Tenants" von Gesetzes Wegen an. Damit diese Form entsteht, müssen alle Anteilseigner in derselben Urkunden ausdrücklich als "joint tenants" genannt werden.

- "Tenants in Common" sind zwei oder mehr Personen, von denen jeder hälftiger oder anteiliger Miteigentümer ist und jeder Besitz am ganzen Grundstück hat. Jeder ist weitgehend frei seinen Anteil unter Lebenden oder von Todeswegen zu veräußern und es gibt keine Anwachsungsrecht des anderen "Tenants" im Todesfall.

- Die "Joints Tenancy with a right of survivorship" entspricht der "Joint Tenancy". Allerdings ist es in einigen Bundesstaaten erforderlich, dass der Zusatz "with a right of survivorship" in der Übertragungsurkunde ausdrücklich genannt wird, damit das Recht des Vorversterbenden im Moment des Todes kraft Gesetzes auf den Überlebenden übergeht und nicht das Vorliegen einer "Tenancy in Common" unwiderleglich vermutet wird.

-"Tentants by the Entirety" ist eine Form von Miteigentum, die nur in wenigen Bundesstaaten anerkannt ist und ausschließlich Eheleuten vorbehalten. Sie entspricht in den Rechtsfolgen der "Joint-Tenancy". Allerdings entsteht sie in den betreffenden Staaten kraft Gesetzes immer dann, wenn zwei Eheleute in derselben Urkunde Grundvermögen erwerben und nichts bezüglich der Höhe des Anteils eines jeden Ehepartners vereinbart ist.

-"Community Property": In einigen Bundesstaaten leben Eheleute immer in einem Güterstand, den man der deutschen Gütergemeinschaft vergleichen kann ("community property states"). In Arizona , Kalifornien, Lousiana, New Mexiko, Nevada, Texas, Washington und Wisconsin ist das Eigentum von Eheleuten grundsätzlich Gesamteigentum beider Ehepartner, das im Falle der Scheidung oder des Todes aufzuteilen ist. Separates nicht aufzuteilendes Eigentum ist nur, was ein Ehepartner schon vor der Ehe hatte oder was er während deren Bestehens im Erbwege erwirbt. Aus der Sicht von verheirateten deutschen Käufern sollte man daher zumindest die Eigentumsverhältnisse bereits beim Erwerb von Grundeigentum in diesen Staaten ausdrücklich vertraglich zwischen den Ehepartnern regeln. Selbst wenn nur ein Ehepartner Partei des Kaufvertrages wird und nur seine Namen auf allen Dokumenten erscheint, heißt das nämlich mit Nichten, dass der andere im Scheidungs- oder Todesfall in Bezug auf eine in einem "community property state" gelegene Immobilie, nicht doch hälftiger Eigentümer geworden sein könnte. Ungeachtet der Frage, inwieweit die ausländische Immobilie, insoweit deutsches Recht auf die Ehe anwendbar ist, bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs zu berücksichtigen ist, könnte der andere Ehepartner durchaus auf die Idee kommen, ein amerikanisches Gericht anzurufen und dieses würde in den genannten Staaten aufgrund der Lage des Grundstücks das Ortsrecht anwenden und hätte insoweit zuprüfen, ob der Kaufpreis mit Mitteln finanziert wurde, die sich aus Sicht des Ehegüterrechts des betroffenen Staates als "separate property" oder als "community property" anzusehen wären.

Steuerliche Aspekte

1.) Bundesebene

Ein deutscher Verkäufer muss beachten, dass der Käufer grundsätzlich verpflichtet ist, 10% des Kaufpreises zugunsten der föderalen Bundessteuerbehörde zurückzuhalten . Als Ausländer gelten insoweit auch ausländische Gesellschaften und Vermögensmassen wie Nachlässe. Davon gibt es aber eine ganze Reihe von Ausnahmen, von denen die bekanntesten sind, dass der Verkäufer eine US-Steuernummer hat, oder der Kaufpreis unterhalb von $300,000.- und der Käufer beabsichtigt in der Immobilie zu wohnen.

In keinem Fall soll mehr zurück behalten werden, als der Verkäufer für einen etwaigen Gewinn aus dem Verkauf an Kapitalertrags- und/oder Einkommenssteuer zu zahlen haben wird, wobei man bereits vor dem Vertragsschluss bei der föderalen Bundessteuerbehörde ("IRS=Internal Revenue Service") eine Bescheid über deren voraussichtliche Höhe beantragen kann.

2.) Grundsteuer

Eine Grunderwerbssteuer gibt es in den USA nicht. Für den Käufer relevant ist aber die jährlich anfallende Grundsteuer ("property tax" oder "real estate tax"), die auf lokaler Ebene von der jeweiligen Kommune ("Town, City, Municipal, County oder District") erhoben wird. Die anzuwendenden Steuersätze wechseln nach fiskalischem Bedarf zeitlich, lokal und demographisch so stark, dass sich jede Verallgemeinerung verbietet. Sagen lässt sich aber, dass durchweg höhere Gesamtbeträge, als man sie aus Deutschland gewohnt sein mag, ergeben. Das einfachste Mittel, um sich aus Käufersicht Auskunft über deren ungefähre zukünftige Höhe zu verschaffen, besteht darin, sich die Grundsteuerbescheide für das betroffene Grundstück der letzten Jahre vorlegen zu lassen.

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