Haftungsausschluss des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit

Von Rechtsanwalt

Thilo Zachow

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Der vertragliche Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind, für die der Vermieter auf Grund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel

„Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter… für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.“

ist wegen des Verstoßes gegen § 9 AGBG (neu § 307 BGB) unwirksam (BGH, Rechtsentscheid vom 24.10.2001 – VIII ARZ 1/01.

Der BGH hatte über eine Vorlage des OLG Hamburg zu entscheiden, welches von der Auffassung des OLG Stuttgart abweichen wollte, indem es den Haftungsausschluss für Sach- oder Vermögensschäden des Mieters auf Grund einfacher Fahrlässigkeit in den AGB des Vermieters (hier Wasserschaden) für unwirksam hielt. Diese Klausel war zuvor heftigst umstritten. So hatte das OLG Stuttgart den Ausschluss für Schäden an den vom Mieter eingebrachten Sachen bei leichter Fahrlässigkeit des Vermieters für wirksam erachtet.

Der BGH führt hierzu aus, dass die Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, eine wesentliche Vertragspflicht des Mietvertrags darstellt. Eine Einschränkung zum Nachteil des Mieters sei ein erheblicher Nachteil. Minderung und Verzugshaftung des Vermieters können diesen Nachteil nicht aufwiegen. Der Vertragszweck des Wohraummietvertrag sei gefährdet bei einem Haftungsausschluss für einfache Fahrlässigkeit. Hieraus folge die unangemessene Benachteiligung des Mieters und somit die Unwirksamkeit der Klausel.

In der Praxis ist die Klausel weiterhin anzutreffen und sorgt immer wieder für Zündstoff zwischen den Parteien.

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