Gültigkeit mehrerer Mietvertragsklauseln

11. September 2017 Thema abonnieren
 Von 
guest-12320.09.2023 13:44:17
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Praktikant
(834 Beiträge, 614x hilfreich)
Gültigkeit mehrerer Mietvertragsklauseln

Moin :)

Mich würde interessieren, ob die folgenden Mietvertragsklauseln gültig sind. Sie stammen aus einem Mietvertrag für mehrere Reihenhäuser.


1. Der Mieter darf den gemeinschaftlichen Hof nach Maßgabe der Benutzungsordnung mitbenutzen. Der Vermieter ist befugt, diese ohne Zustimmung des Mieters anzupassen.

2. Veränderungen an der Bausubstanz, insbesondere das Bohren von Löchern, darf nur erfolgen, wenn sichergestellt werden kann, dass keine (auch nicht-metallische!) Leitungen oder Rohre getroffen werden. Aufgrund der zahlreichen Versorgungsleitungen dürfen in Decken nur Löcher bis zu einer Tiefe von 5 cm gebohrt werden; in den Fußboden dürfen keinerlei Löcher gebohrt werden. Fließen dürfen nur insoweit angebohrt werden, soweit es der Gesetzgeber als erforderlich ansieht.

3. Der Mieter verpflichtet sich, sich bei der Instandhaltung des Mietobjektes an die Pflegehinweise der Hersteller der einzelnen Produkte zu halten. Eine nicht vollständige Übersicht bieten die beigelegten Pflegehinweise, die Bestandteil des Mietvertrages sind.

4. Der Mieter übernimmt die vollständige und ordnungsgemäße Pflege sowohl seines Gartens als auch anteilig der gemeinsamen Grünanlagen. Im erforderlichen Turnus und Umfang ist insbesondere der Rasen zu mähen und das Unkraut zu jäten. Alle erforderlichen Gerätschaften, Dünge- und Pflegemittel sind vom Mieter auf eigene Kosten zu stellen.

5. Der Mieter übernimmt abwechselnd mit den anderen Mietern des Reihenhauses die Reinigung des Bürgersteiges und des Hofes. Hierrunter fällt auch die Schneeräumpflicht. Die hierfür erforderlichen Gerätschaften und Mittel hat er auf eigene Kosten zu stellen.

6. Soweit dem Mieter Ersatzmaterialien, wie Fliesen, Dachplatten, Verlegematerial für Böden und ähnliches übergeben werden, ist dieser zur sachgerechten Aufbewahrung der Materialien verpflichtet.

7. Der Mieter verpflichtet sich, auf Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Hierzu gehört insbesondere die Vermeidung störenden Lärms sowie Geruchsbelästigung durch Tabakwaren.

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10 Antworten
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#1
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Um was für ein Haus mit wie vielen Parteien handelt es sich.
3 bis 6 sind wohl Arbeiten welche die Mieter selbst erledigen, dafür spart man den Hausmeister. Das geht wenn alle Bewohner das mitmachen, ansonsten kann der Vermieter die Arbeiten einem Hausmeisterservice übertragen, welche Kosten dann auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
7 ist schwammig formuliert, Rauchen in den Gemeinschafträumen und Fluren können verboten werden, in der Wohnung bleibt es dem Mieter überlassen.

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#2
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(931 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von teador):
7. Der Mieter verpflichtet sich, auf Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Hierzu gehört insbesondere die Vermeidung störenden Lärms sowie Geruchsbelästigung durch Tabakwaren.


quote=0815Frager]7 ist schwammig formuliert, Rauchen in den Gemeinschafträumen und Fluren können verboten werden, in der Wohnung bleibt es dem Mieter überlassen.

Es ist von störendem Lärm und Geruchsbelästigung durch Tabakwaren die Rede, also Belästigung.

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#3
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

1, 4, 5, sind nicht zu beanstanden.
2 halte ich in der Formulierung fuer mindestens bedenklich, aber wahrscheinlich harmlos, da praktisch vermutlich ohne Anwendung.
3. halte ich so nicht fuer wirksam, woher sollen denn die fehlenden Anleitungen/ Pflegehinweise herkommen? Praktisch duerfte der aber auch kaum Probleme verursachen.
6. So lala, aber praktisch duerfte es keinen Sinn manchen, sich dagegen zu wehren.
7. kommt drauf an, als Nichtraucher mit Kindern freut man sich wohl darüber. Trotzdem ist die Klausel problematisch und ehr unwirksam.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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#4
 Von 
guest-12320.09.2023 13:44:17
Status:
Praktikant
(834 Beiträge, 614x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Um was für ein Haus mit wie vielen Parteien handelt es sich.

Es handelt sich um drei Reihenhäuser in einem 3-Spänner, die sich einen gemeinsamen Hof teilen (jeweils eine Mietpartei pro Reihenhaus).
Erhalten alle Parteien den gleichen Mietvertrag (möglicherweise mit einzelnen zusätzlichen Individualvereinbarungen), handelt es sich bereits um einen Formularmietvertrag?


Zitat (von Akkarin):
2 halte ich in der Formulierung fuer mindestens bedenklich, aber wahrscheinlich harmlos, da praktisch vermutlich ohne Anwendung.

Mögliche Anwendungen wären z.b. die Montage von Deckenlampen, Projektoren oder von Türstoppern.
Welcher Teil der Formulierung ist problematisch?


Zitat (von Akkarin):
3. halte ich so nicht fuer wirksam, woher sollen denn die fehlenden Anleitungen/ Pflegehinweise herkommen? Praktisch duerfte der aber auch kaum Probleme verursachen.

Der Vermieter hat beim Bau eine Reihe von Pflegeanleitungen vom Hersteller bekommen (z.b. Fensterrahmen alle vier Wochen putzen da sie ansonsten nach ein paar Jahren grau werden, Pflaster- und Terrassensteine nicht mit dem Hochdruckreiniger reinigen da ansonsten Poren ausgewaschen werden, Fugen nicht mit stark säurehaltigen Mitteln reinigen,...) Diese würde er gerne verpflichtend an den Mieter weitergeben. Er würe hierfür alle Hinweise gesammelt auf einem extra Blatt nortieren und dieses dem Mietvertrag beilegen.


Zitat (von Akkarin):
7. kommt drauf an, als Nichtraucher mit Kindern freut man sich wohl darüber. Trotzdem ist die Klausel problematisch und ehr unwirksam.

Welche Formulierung wäre verlaubt?
Wäre ein Rauchverbot, auch für die Innenräume, in allen drei Mietverträgen gültig, wenn nachgewiesen werden kann, dass es sich dabei um eine gemeinsam ausgehandelte individuelle Vereinbarung und nicht um eine Standardklausel handelt?

-- Editiert von teador am 12.09.2017 09:24

-- Editiert von teador am 12.09.2017 09:26

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

zu 1.: Der Änderungsvorbehalt ist in dieser Form nach meiner Auffassung unwirksam.

zu 2.: Dass man keine Leitungen anbohren darf, ist eine Selbstverständlichkeit. Das gilt auch ohne eine derartige Klausel. Warum bei Bohrungen in der Decke nicht tiefer als 5cm gebohrt werden darf, ist mir nicht klar. Jedoch sind 5cm locker ausreichend, wenn man etwas an der Decke befestigen will.

zu 3.: Man muss sich nur an die Pflegehinweise halten, die man auch kennt. Ansonsten gilt als Maßstab eine übliche Pflege.

zu 4.: OK

zu 5. OK

zu 6.: Nach meiner Auffassung OK

zu 7.: Wie man bei Reihenhäusern den Nachbarn durch Tabakwaren bezüglich des Geruchs belästigen kann, erschließt sich mir nicht so ganz. Der Vermieter kann nach meiner Auffassung nicht das Rauchen im Garten verbieten, nur weil dadurch bei falscher Windrichtung minimale Geruchsbelästigungen entstehen können. Die übliche Rücksichtnahme hinsichtlich Lärm und Geruchsbelästigungen muss der Mieter sowieso einhalten.

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#6
 Von 
guest-12320.09.2023 13:44:17
Status:
Praktikant
(834 Beiträge, 614x hilfreich)

Zitat (von hh):
zu 1.: Der Änderungsvorbehalt ist in dieser Form nach meiner Auffassung unwirksam.

In der Konsequenz, möchte der Vermieter Änderungen vornehmen (z.b. wo Mülltonnen aufgestellt werden dürfen), wäre von allen Mietern eine Zustimmung erforderlich?


Zitat (von hh):
zu 2.: Dass man keine Leitungen anbohren darf, ist eine Selbstverständlichkeit. Das gilt auch ohne eine derartige Klausel. Warum bei Bohrungen in der Decke nicht tiefer als 5cm gebohrt werden darf, ist mir nicht klar.

Wird tiefer als 5 cm gebohrt, könnten Lüftungsrohre, die Fußbodenheizung oder elektrische Kabel getroffen werden. Die Rohre sind teilweise aus Plastik, zudem können elektrische Leitungen nicht erkannt werden, da Bewehrungen in der Decke sind.


Zitat (von hh):
zu 7.: Wie man bei Reihenhäusern den Nachbarn durch Tabakwaren bezüglich des Geruchs belästigen kann, erschließt sich mir nicht so ganz. Der Vermieter kann nach meiner Auffassung nicht das Rauchen im Garten verbieten, nur weil dadurch bei falscher Windrichtung minimale Geruchsbelästigungen entstehen können. Die übliche Rücksichtnahme hinsichtlich Lärm und Geruchsbelästigungen muss der Mieter sowieso einhalten.

Die Terrassen liegen direkt nebeneinander; ich kenne ein paar Fälle bei denen dies zu Unfrieden geführt hat, da der Geruch als sehr penentrant wahrgenommen wird (von Nichtrauchern).


Bei einer weiteren Formulierung bin ich mir ebenfalls unsicher:

8.Vermieter und/oder Mieter haften als Gesamtschuldner, sofern es sich um mehrere Personen handelt. Für die Wirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Die Mieter gelten insoweit als gegenseitig bevollmächtigt.

In vielen Mietverträgen gibt es eine Klausel, die gegenseitige Bevollmächtigungen ausspricht; dies allerdings nicht bei Kündigungen oder Mieterhöhungen. Kann die Bevollmächtigung für alle Fälle erteilt werden oder muss in bestimmten Fällen jeder einzelne Mieter informiert werden?

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
In der Konsequenz, möchte der Vermieter Änderungen vornehmen (z.b. wo Mülltonnen aufgestellt werden dürfen), wäre von allen Mietern eine Zustimmung erforderlich?


Bei solchen Dingen ist keine Zustimmung der Mieter erforderlich. Der Änderungsvorbehalt gilt aber nach dessen Wortlaut uneingeschränkt und ist daher unwirksam.

Zitat:
Wird tiefer als 5 cm gebohrt, könnten Lüftungsrohre, die Fußbodenheizung oder elektrische Kabel getroffen werden.


Willst Du uns gerade erklären, dass die Betondecke nur 5cm dick ist? Eine normale Stahlbetondecke ist 16cm dick. Erst wenn man da durchbohrt, kann man Lüftungsrohre, Kabel oder die Fußbodenheizung im darüber liegenden Geschoss beschädigen.

Wenn die Decke tatsächlich nur 5cm dick ist, würde ich mir eher Sorgen darüber machen, dass der Mieter im Obergeschoss Möbel aufstellen könnte.

Wenn der Mieter beim Bohren Installationen beschädigt, dann haftet er sowieso. Dafür ist keine spezielle Klausel erforderlich. Nur wenn spezielle Dinge zu beachten sind, mit denen ein Mieter nicht rechnen muss, sollte er ausdrücklich darauf hingewiesen werden.

Zitat:
Die Terrassen liegen direkt nebeneinander; ich kenne ein paar Fälle bei denen dies zu Unfrieden geführt hat, da der Geruch als sehr penentrant wahrgenommen wird (von Nichtrauchern).


Da die Klausel quasi zu einem Rauchverbot auf Terrassen führt, halte ich sie für unwirksam. Geruchsbelästigungen in geringem Umfang sind daher zulässig. Eine Klausel, die jegliche Geruchsbelästigung untersagt, halte ich daher für unwirksam.

Zitat:
Welche Formulierung wäre verlaubt?


Ein Formulierungsvorschlag für Klauseln wäre unerlaubte Rechtsberatung.

Zitat:
Wäre ein Rauchverbot, auch für die Innenräume, in allen drei Mietverträgen gültig, wenn nachgewiesen werden kann, dass es sich dabei um eine gemeinsam ausgehandelte individuelle Vereinbarung und nicht um eine Standardklausel handelt?


Eine Klausel, die den Mieter ausschließlich benachteiligt, gilt quasi nie als ausgehandelt. Es muss also dargestellt werden, welchen Vorteil der Mieter davon hat, so eine Klausel zu unterschreiben.


Zu 8: Die Klausel ist wirksam. Prinzipiell ist auch eine Empfangsbevollmächtigung für Kündigungen und Mieterhöhungen denkbar, jedoch bezüglich des Mieters nicht in Form einer Formularklausel.
So lange alle Mieter im Haus wohnen reicht es, das Schreiben an alle Mieter zu richten. Man muss deswegen nicht mehrere Briefe verschicken. Sollte ein Mieter ausgezogen sein, z.B. weil sich das Paar getrennt hat ist eine Bevollmächtigung im Regelfall sowieso hinfällig.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Versteh ich das richtig, du bist der VM und willst dir deinen eigenen Mietvertrag basteln?

zu 1. sehe ich abweichend von HH als okay an, aber ich halte es ehrlich gesagt für nicht wichtig. Solltest du einem Mieter die Mitbenutzung komplett entziehen, wirst du unweigerlich Probleme mit 5. und kompletter Entzug ist ja wahrscheinlich nicht das Ziel.

zu 2. Dann sind deine Häuse irgendwie murks und nicht gebrauchstauglich ;) Ein Mieter darf davon ausgehen, das man handelübliche Deckenventilatoren oder etwas schwerere Lampen aufhängen kann. Die Untersagung von 8er Dübeln ist mindestens überraschend.

zu 3. unproblematisch für alle Hinweise die im MV genannt und übergeben werden. Problematisch ist das die Formulierung besagtt, dass auch Hinweise die nicht genannt und nicht übergeben wurden zu beachten sind. Das geht m.E. zu weit.

zu 7. Du kannst das Rauchen nicht vollständig verbieten. Und eine Klausel, die in allen 3 Verträgen auftaucht, ist niemals eine Indiviualklausel. Was du schreiben kannst, ist das im Aussenbereich gegenseitige Rücksichnahme erforderlich ist, Im zweifel können feste Zeiten zum Rauchen auf der Terasse vorgegeben werden. Das ganze gehört aber ehr mit Öffnungsklausel in die Hausordnung, als in den MV.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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#9
 Von 
guest-12320.09.2023 13:44:17
Status:
Praktikant
(834 Beiträge, 614x hilfreich)

Zitat (von hh):
Willst Du uns gerade erklären, dass die Betondecke nur 5cm dick ist? Eine normale Stahlbetondecke ist 16cm dick.

Die Decke ist ca 16 cm dick. Gebaut wurde sie, indem eine vorgefertigte Decke mit 5 cm aufgelegt wurde, auf der anschließend Lüftungsrohre, Leerrohre für Beleuchtungen und anderes verlegt wurde. Anschliesend wurde sie auf 16 cm aufgegossen und es erfolgte das Verlegen der Fußbodenheizung. Je nachdem, wo man bohrt, kann man also das Pech haben, bereits nach 5 cm ein Rohr zu treffen (man könnte aber auch Glück haben und 20 cm durchbohren können). Soweit ich weiß, ist das mittlerweile Standard bei neueren (Niedrigenergie-)Häusern (ich bau jetzt aber nicht so oft).


Zitat (von hh):
Eine Klausel, die den Mieter ausschließlich benachteiligt, gilt quasi nie als ausgehandelt. Es muss also dargestellt werden, welchen Vorteil der Mieter davon hat, so eine Klausel zu unterschreiben.

Der Vorteil wäre, dass sich die Mieter sicher sein könnten, keinen Zigarettenrauch abzukriegen. Aber vermutlich wiegt dieser Vorteil nicht die Nachteile auf.


Zitat (von Akkarin):
Versteh ich das richtig, du bist der VM und willst dir deinen eigenen Mietvertrag basteln?

Das trifft es ganz gut. Den Vertrag lasse ich auf jeden Fall von einem Anwalt prüfen, allerdings fallen deren Aussagen zuweilen recht unterschiedlich aus, daher möchte ich mich gerne davor informieren.


Zitat (von Akkarin):
zu 3. unproblematisch für alle Hinweise die im MV genannt und übergeben werden. Problematisch ist das die Formulierung besagtt, dass auch Hinweise die nicht genannt und nicht übergeben wurden zu beachten sind. Das geht m.E. zu weit.

Die Idee dahinter war, dass der Mieter dann nicht nur auf die explizit genannten Sachen acht geben muss, sondern auch auf andere, wie zb Vinyl. Andererseits ist auch eine Klausel enthalten, dass der Mieter mit der Sache pfleglich umzugehen hat; insofern wäre das ja bereits abgedeckt?

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47502 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Die Decke ist ca 16 cm dick. Gebaut wurde sie, indem eine vorgefertigte Decke mit 5 cm aufgelegt wurde, auf der anschließend Lüftungsrohre, Leerrohre für Beleuchtungen und anderes verlegt wurde. Anschliesend wurde sie auf 16 cm aufgegossen und es erfolgte das Verlegen der Fußbodenheizung.


OK, war bei mir anders. Unter diesen Umständen halte ich die Klausel für wirksam. Da zudem die Einschränkung auf 5cm nicht problematisch ist, kann man das so stehen lassen. Wenn der Mieter dann trotzdem 8cm tief bohrt und dabei nichts beschädigt, wird man ihm keinen Strick daraus drehen können.

Zitat:
Die Untersagung von 8er Dübeln ist mindestens überraschend.


Hier soll ja kein 8er Dübel untersagt werden, sondern die Tiefe des Bohrlochs soll begrenzt werden. Mit erkennbaren Einschränkungen ist das aus meiner Sicht nicht verbunden.

Zitat:
Der Vorteil wäre, dass sich die Mieter sicher sein könnten, keinen Zigarettenrauch abzukriegen.


Das ist ein Vorteil für einen Raucher? Das musst Du mal näher erklären.
Es geht eher um die Frage:"Wenn ich einem Rauchverbot zustimme, was bekomme ich dafür?"

Zitat:
zu 1. sehe ich abweichend von HH als okay an, aber ich halte es ehrlich gesagt für nicht wichtig. Solltest du einem Mieter die Mitbenutzung komplett entziehen, wirst du unweigerlich Probleme mit 5. und kompletter Entzug ist ja wahrscheinlich nicht das Ziel.


Die Klausel erlaubt so etwas aber und ist daher unwirksam. Der Änderungsvorbehalt sollte daher von der Formulierung her eingeschränkt werden auf die Dinge, die der Vermieter auch ändern darf. Andernfalls läuft er Gefahr aufgrund der unwirksamen Klausel auch Dinge nicht ändern zu dürfen, die er bei wirksamer Formulierung eigentlich einseitig ändern dürfte.

Die Rechtsprechung ist in solchen Dingen streng und beurteilt die Klausel ausschließlich nach deren Wortlaut und der sich daraus ergebenden mieterfeindlichsten Auslegung. Es kommt nicht darauf an, wie das eigentlich gemeint war.

Zitat:
Die Idee dahinter war, dass der Mieter dann nicht nur auf die explizit genannten Sachen acht geben muss, sondern auch auf andere, wie zb Vinyl.


Alles, was über ein übliches pflegliches Handeln hinaus geht, muss ausdrücklich beschrieben werden.



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