Grundzüge des Immobilienkaufs in Griechenland

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Griechenland erfreut sich seit vielen Jahren bei ausländischen und vor allem bei deutschen Immobilieninteressenten hoher Beliebtheit, wobei neben der klassischen Nutzung als Ferienwohnung in welcher man seinen Sommerurlaub verbringt, zunehmend auch der Aspekt des Alterssitzes eine große Rolle spielt.

Obwohl die griechischen Immobilienpreise während der letzten Jahre kräftig stiegen, und für die griechischen mittelständigen Verhältnisse als fast „unbezahlbar“ gelten, entspricht das allgemeine Preisgefüge zumindest aus deutscher Sicht nach wie vor als akzeptabel und viele Deutsche orientieren sich bei einem Immobilienkauf gerne nach den „sonnigen Süden“.

Im Großen und Ganzen unterliegen Grunderwerb und Immobilienkauf in Griechenland ähnlichen Rechtsprinzipien wie auch hier in Deutschland, doch sind einige wesentliche Besonderheiten zu beachten welche jeder Interessent besondere Beachtung schenken sollte.

Jede Übertragung einer griechischen Immobilie (also auch der Erwerb einer solchen) bedarf grundsätzlich der Beurkundung durch einen griechischen Notar. An dieser Stelle sollte ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass Notare in Griechenland nur eine beurkundende Funktion ausüben, also nicht der umfassenden Überprüfungs- und Hinweispflicht eines Notars in Deutschland unterliegen. Die alleinige Pflicht und Verantwortung für die Überprüfung der Besitzverhältnisse obliegen somit ausschließlich dem Käufer und seinem griechischen Anwalt das heißt das die Beauftragung eines Anwaltes eine Notwendigkeit darstellt.

Falls die Immobilienübertragung durch einen Vertreter abgewickelt werden soll, so benötigt dieser eine entsprechende notarielle Vollmacht, welche sowohl von einem griechischen als auch von einem deutschen Notar beurkundet werden kann. Oft werden von griechischen Ämtern auch Vollmachten akzeptiert welche „nur“ von Anwälten beglaubigt werden, doch sollte man sich lieber für eine notariell beurkundende Vollmacht entscheiden um eventuelle Schwierigkeiten aus dem Weg zu gehen. Der Anwaltszwang beim Erwerb einer Immobilie hängt im griechischen Recht von dem Vertragswert der Immobilie ab. Übersteigt der Vertragswert ca. 14.600 Euro (in Athen und Piräus) bzw. ca. 2.200 Euro (im übrigen Land), besteht für Käufer und Verkäufer Anwaltszwang bei Vertragsabschluss. Durch die Preisgestaltung der Immobilien in den letzten Jahren kann man somit ohne weiteres behaupten, dass prinzipiell ein Anwaltszwang besteht.

Kein Anwaltszwang besteht wenn zumindest einer der Vertragspartner seinen ständigen Wohnsitz im Ausland hat. Dann kann nämlich die Beurkundung des Immobiliengeschäfts auch durch die zuständige griechische Auslandsvertretung (z.B Konsulat) geschehen. Diese Möglichkeit auf einen griechischen Anwalt zu verzichten macht natürlich nur während des tatsächlichen Vertragsabschlusses Sinn, da insbesondere der ausländische Käufer schon im Vorfeld der Kaufanbahnung unbedingt einen griechischen Anwalt (Dikigoros) einschalten sollte und diesen mit der Durchführung aller angezeigten Recherchen zu beauftragen.

Diese von einem griechischen Anwalt durchgeführte Recherche ist wirklich unentbehrlich. Die Tatsache dass in vielen Regionen Griechenlands immer noch kein Katasterwesen – wie in Deutschland üblich- existiert bestärkt natürlich diesen Standpunkt. Es müssen also seitens des Dikigoros Verzeichnisse der Besitzer von Immobilien bzw. der Inhaber dinglicher Rechte im Zuständigkeitsbereich des jeweiligen lokalen Grundbuchamts (Grundstücksregister) geführt werden, die wiederum auf andere Register (Grundverkehrs-, Hypothekenregister usw.) verweisen. Die Überprüfung muss sich somit auf eventuelle Lasten wie Pfändungen, Hypotheken usw. erstrecken. Falls der Besitzer (Verkäufer) die Immobilie durch Erbschaft erworben hat, müssen auch die relevanten Unterlagen wie z.B. Sterbeurkunde eingeholt und auf ihre Rechtmäßigkeit und Gültigkeit überprüft werden. Ferner muss vom Anwalt beim zuständigen Landgericht überprüft werden, ob der Besitzer der Immobilie ggf. eine kaufmännische Tätigkeit ausübt und ob er vielleicht unter Zwangsverwaltung steht oder Konkurs beantragt hat. Da der im Vertrauen auf einen Grundbucheintrag gutgläubige Erwerb einer Immobilie von einem zur Veräußerung unberechtigten Verkäufer in Griechenland nicht geschützt ist, sind folglich die Erwerbstatbestände über einen Zeitraum von wenigstens 20 Jahren zu überprüfen. Dieser Zeitraum entspricht der Frist der bösgläubigen Ersitzung im griechischen Recht. Man merkt sofort dass eine solche Recherche sehr anstrengend und schwierig sein kann doch kann nicht oft genug betont werden wie wichtig diese ist.

Die oben aufgeführte Recherche darf allerdings nur ein griechischer Anwalt (Dikigoros) vornehmen während der beteiligte Notar nicht dazu befugt ist und somit nicht dafür haftbar gemacht werden kann.

Wie auch die laufende Rechtssprechung bestätigt, liegt also die Verantwortung für die Überprüfung der Besitzverhältnisse ausschließlich bei dem Käufer bzw. seinem Anwalt in Griechenland. Falls diese Recherche fehlerhaft oder gar überhaupt nicht stattfindet, ist die nachträgliche Geltendmachung von Ansprüchen gegen den ehemaligen Verkäufer mehr als problematisch. Ich bearbeite zurzeit ähnliche Fälle und es muss betont werden, dass die Geltendmachung der Schadensansprüche der Mandatschaft und da ein eigenes fehlerhaftes Verhalten vorliegt, mehr als problematisch ist.

Für den Vertragsabschluss muss dem Notar ein Vermessungsplan der Immobilie vorgelegt werden. In der Regel kein Problem, da die entsprechenden Pläne Teil der Baugenehmigung sind. In Gebieten mit Grundbuch ist der Plan auch (der so genannte Vermessungsplan) über das Grundbuchamt erhältlich. Wenn jedoch kein beurkundeter Vermessungsplan vorliegt, muss ein Ingenieur (Topographos) mit der Vermessung der Immobilie und der Erstellung des Plans beauftragt werden.

Auch sollte eine Absprache mit den Grundstücksnachbarn und eine genaue Abgrenzung des Grundstückes vorgenommen werden. Eine (Neu-) Vermessung ist auch dann zu empfehlen, wenn der Verkäufer nur einen bereits etliche Jahre alten Plan beibringen kann oder auch wenn sich diverse Zweifel bezüglich der Korrektheit des vorliegenden Vermessungsplans einstellen. Auch ist vor dem Kauf der Immobilie von einem Architekten zu überprüfen, ob die Parzelle den Bebauungsbedingungen im konkreten Gebiet entspricht. Ferner muss beachtet werden ob möglicherweise diverse Bebauungsverbote (z. B. durch die Archäologische Behörde) verhängt wurden und ob Ansprüche der Gemeinden bestehen. Man sollte die Kosten dieser Schritte nicht scheuen, weil man sich nur durch diese von diversen existierenden Ansprüchen effektiv vorbeugend schützen kann.

Es sollte ferner beachtet werden dass in bestimmten Grenz- und Verteidigungsgebieten der Immobilienerwerb durch einen Ausländer allgemein verboten ist. Sofern in solchen Gebieten eine formelle Einzelgenehmigung erteilt werden kann, muss diese förmlich vor dem Vertragsabschluss beantragt und erteilt werden.

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