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Grundstücksverkauf an Bauträger wird verzögert

2.1.2014 Thema abonnieren Zum Thema: Bauträger
 Von 
Funkybull
Status:
Schüler
(232 Beiträge, 61x hilfreich)
Grundstücksverkauf an Bauträger wird verzögert

Hallo,

ich habe ein Grundstück an einen Bauträger verkauft. Es gibt drumherum einige Besonderheiten, die aber m.E. hier nicht ins Gewicht fallen, weshalb ich mich zwecks Übersichtlichkeit hier aufs Wesentliche konzentriere.

Eine der Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit ist die postive Entscheidung über eine Bauvoranfrage. Da wir uns schon im Sommer handelseinig waren, sollte wegen der zu erwartenden Bearbeitungszeit schon dann eine Voranfrage seitens des BT eingereicht werden.

Im Herbst, nach Abschluss des Kaufvertrags, stellte sich auf Nachfrage heraus, dass die Bauvoranfrage nicht nur viel später eingereicht wurde als angeblich geplant, sondern diese auch ein ganz anderes -viel größeres- Projekt zum Inhalt hatte, das dann auch abgelehnt wurde.

Wieder vergingen Monate. Nachdem ich dann beim zuständigen Bauamt anrief, um mich nach dem Stand der Dinge zu erkundigen, stellte sich heraus, dass der BT sich schon wieder extrem verzögernd verhielt: Er stellte nun direkt einen Bauantrag, aber extrem spät (Anfang Dezember), hatte dann wohl, laut Amt, einen Formfehler gemacht, auf den er, laut Amt, sofort hingewiesen wurde- aber wohl, laut Amt, bis Mitte Dezember (Zeitpunkt meiner Erkundigung) immer nocht nicht reagierte.

Bausachen dauern... - aber hier bin ich der Meinung, dass der BT entweder extrem schlampig oder sogar unehrlich ist. Fatal ist, dass im Kaufvertrag (der Notar ist der "Hausnotar" dieses BTs...) der Passus mit der zu genehmigenden Bauvornfrage diesbezüglich nicht weiter konkretisiert ist. Hier hätte man Fristen einsetzen müssen, z.B., dass der BT sich verpflichtet bis zu einem best. Datum die Vorabnfrage bzw. den Bauantrag zu stellen und auch das Projekt näher spezifiziert ist (z.B. Doppelhaus). Ärgerlich ist auch, dass in diesem von einem Standardkaufvertrag abgeleiteten Vertrag eine Zahlungsfrist von 8 Wochen für den BT vorgesehen ist, was bei dem zugrundeliegenden Kaufpreis für einen BT absolut lächerlich ist.


Aber was jetzt? Kann der BT die Sache jetzt beliebig hinauszögern? Was kann ich tun? Selbst vom Kaufvertrag zurücktreten wäre eine schlechte Alternative, da das Grundstück zwar attraktiv aber trotzdem rel. schwer verkäuflich ist.

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Bauträger


7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1818 Beiträge, 1073x hilfreich)

Was ist denn im Vertrag geregelt für den Fall, das eine Bauvoranfrage abgelehnt wird?

Aber wenn du nicht vom Kaufvertrag zurücktreten willst, dann bleibt eigentlich nur die Prüfung des gesamten Kaufvertrages durch einen Experten. Eventuell findet der dann Ansatzpunkte im Vertrag, um den Bauträger zur Zahlung des Kaufpreises zu zwingen.

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#2
 Von 
Funkybull
Status:
Schüler
(232 Beiträge, 61x hilfreich)

quote:
Was ist denn im Vertrag geregelt für den Fall, das eine Bauvoranfrage abgelehnt wird?

Dann wird der Kaufpreis nicht fällig

Hier liegt ja das Problem. Und es ist nicht etwa so, dass das Bauvorhaben, das geplant ist, dort nicht realisiert werden könnte. Ich weiß nicht, ob es einfach Schlamperei oder Absicht des BTs ist.

Kern der Frage ist zunächst mal, inwieweit der BT hier eine Mitwirkungspflicht hat, siehe Ursprungsposting von mir.

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#3
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1818 Beiträge, 1073x hilfreich)

Das Problem ist, das du nicht vom Vertrag zurücktreten willst (wäre denn dafür überhaupt die Voraussetzung gegeben?). Dadurch gibt es gegenüber dem Bauträger kein Druckmittel, um ihn zur Zahlung des Kaufpreises zu bewegen.
Der Bauträger wird erst dann Interesse am Eigentumsübergang haben, wenn er das Grundstück auch optimal vermarkten kann...

Was ich nicht verstehe: wie kann ein Grundstück gleichzeitig attraktiv und schwer verkäuflich sein?

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#4
 Von 
Funkybull
Status:
Schüler
(232 Beiträge, 61x hilfreich)

quote:
Das Problem ist, das du nicht vom Vertrag zurücktreten willst (wäre denn dafür überhaupt die Voraussetzung gegeben?).

Angenommen, ich würde vom Kaufvertrag zurücktreten wollen: Deine Frage in Klammern ist berechtigt!

Im Grunde müsste die Mitwirkungspflicht des BTs klarer sein, z.B. bis wann der Bauantrag gestellt werden muss, etc. Dies näher zu definieren wurde im Vertrag versäumt. Möglicherweise hat der Notar, als "Hausnotar" des BTs, gar nicht das Interesse gehabt, dies näher zu beschreiben- was wiederum die Frage aufwirft, ob er ausreichend sorgfältig und unparteiisch war. Man müsste aslo wissen, was üblicherweise in solchen Kaufverträgen steht.

quote:
Dadurch gibt es gegenüber dem Bauträger kein Druckmittel, um ihn zur Zahlung des Kaufpreises zu bewegen.
Der Bauträger wird erst dann Interesse am Eigentumsübergang haben, wenn er das Grundstück auch optimal vermarkten kann...

Das wäre bitter- und meines Erachtens mindestens sittenwidrig. Sowohl BT als auch Notar muss ja klar sein, dass die Grundstückseigentümer damit rechnen, dass die notwendigen Voraussetzungen seitens des BTs zügig geschaffen werden und nicht als "Gestaltungsmittel" einer zeitlichen Verzögerung missbraucht werden.

Die KP-Zahlung solange künstlich hinauszuzögern bis ein Käufer für die noch zu bauenden Neubauten gefunden ist, wäre unverschämt- und hier stellt sich die Frage, gegen welche konkreten Normen sowas verstoßen könnte.

quote:
Was ich nicht verstehe: wie kann ein Grundstück gleichzeitig attraktiv und schwer verkäuflich sein?

Ach, eine leidige Geschichte... Aber ich neige tatsächlich schon fast dazu, vom Kaufvertrag zurückzutreten, falls das überhaupt geht, siehe oben.

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#5
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1818 Beiträge, 1073x hilfreich)

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag macht natürlich nur dann Sinn, wenn man das Grundstück anderweitig verwerten kann.

Ist diese Verwertung aber aufgrund der 'leidigen Geschichte' unwahrscheinlich, dann besteht jetzt trotz der für dich ungünstigen Formulierungen im Kaufvertrag zumindest die Chance auf Zahlung des Kaufpreises - sobald Bauträger und Genehmigungsbehörde sich geeinigt haben!



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#6
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5347 Beiträge, 1435x hilfreich)

Erleidet der Verkäufer irgendeinen Nachteil durch die verzögerte Kaufpreisfälligkeit ?
Hätte der Verkäufer ohne den Kaufvertrag mit dem Grundstück etwas anfangen können ? Ist diese Möglichkeit durch den Kaufvertrag verhindert oder hinfällig geworden ?

Für BT ist es logisch, dass er kein Grundstück kaufen will, das nicht umsetzbar ist, deshalb die entsprechende Kaufbedingung.
Der Verkäufer will unbedingt das Grundstück verkaufen, deshalb akzeptiert er diese Bedingung.
Es handelt sich wohl um ein größeres Grundstück, sodass
der Gegner nur ein BT in Frage kommt ?

Kann der Verkäufer von Vertrag zurücktreten wenn er einen anderen Käufer findet ?

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#7
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3399 Beiträge, 1971x hilfreich)

quote:
Ach, eine leidige Geschichte... Aber ich neige tatsächlich schon fast dazu, vom Kaufvertrag zurückzutreten, falls das überhaupt geht, siehe oben.


Ja, der Bauträger müsste zunächst damit in Verzug gesetzt werden, die Voranfrage zu stellen und unverzüglich zu betreiben.

Im Moment hat er quasi einen zinslosen Kredit, der Verkäufer erleidet einen erheblichen Zinsschaden.

Man sollte also eine angemesene Frist setzen, 6 Wochen sollten es in dem Fall schon sein, danach könnte der Rücktritt erklärt werden.

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