Gewerbsmäßiger und bandenmäßiger Betrug bei Immobilien

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Verkauf von Eigentumswohnungen zu überhöhten Preisen

Sachverhalt

Den Verurteilungen liegt zugrunde, dass die Angeklagten an überwiegend bereits erheblich verschuldete und ohne Eigenkapital ausgestattete Kunden unter Täuschung über Tatsachen Eigentumswohnungen zu überhöhten Preisen verkauften. Hierzu bedienten sie sich eines auf Überrumpelung und Täuschung der Kunden angelegten Strukturvertriebssystems, das darauf abzielte, die Kunden durch falsche Angaben zu den Immobilien und über deren Finanzierung zum Kauf einer Eigentumswohnung zu bewegen. Die zur Begleichung der Kaufpreisforderung erforderlichen Kredite vermittelten die Angeklagten.
Die von den Angeklagten verkauften Eigentumswohnungen standen überwiegend im Eigentum verschiedener von ihnen beherrschter Gesellschaften. Zur Kundengewinnung und Vermarktung der Wohnungen nutzten sie ein weit verzweigtes Vertriebsnetz aus Haupt- und Untervermittlern, denen die Aufgabe zukam, Kunden anzuwerben. War der Immobilienverkauf erfolgreich, erhielten die Hauptvermittler eine Provision in Höhe von 20 bis 25 Prozent des erzielten Kaufpreises.
Die solcherart vermittelten Immobilien waren minderwertig und wurden zu überhöhten Preisen verkauft.
Die Vorgehensweise der Verurteilten kann wie folgt grob skizziert werden:

  • Gezielte Ansprache von finanziell unerfahrenen Kunden mit hohen Kreditverbindlichkeiten -,
  • In einem Erstgespräch wurde den Kunden die Möglichkeit einer Umschuldung zur Verringerung der Darlehensraten in Aussicht gestellt -,
  • In einem dritten Schritt spiegelten die Untervermittler den Kunden anhand falscher Rechenbeispiele vor, dass sich die monatliche Ratenbelastung nur über den Erwerb einer Immobilie erreichen lasse -,
  • Der Immobilienkauf erfolgte erst relativ spät und wurde als reine Formalie dargestellt -,
  • Einige Kunden erfuhren von der “Notwendigkeit” eines Immobilienkaufs erst auf der Fahrt zu einem Notar -,
  • Die Finanzierung erfolgte durch Kreditinstitute, denen die Vermittler zuvor die finanziellen Verhältnisse der Kunden falsch dargestellt hatten, um eine höhere Bonität zu suggerieren -,

Entscheidung des Landgerichts

Das Landgericht hat die Angeklagten M. und Ma. S. jeweils wegen gewerbs- und bandenmäßig begangenen Betrugs in 15 Fällen zu Gesamtfreiheitsstrafen von sieben Jahren und sechs Monaten (M. S.) bzw. fünf Jahren und drei Monaten (Ma. S.) verurteilt.

Christian Schilling
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Rechtliche Grundlagen

Der Straftatbestand des Betruges gem. § 263 StGB setzt objektiv Folgendes voraus:

  • Eine Täuschung über Tatsachen durch den Täter -,
  • Ein hierdurch hervorgerufener Irrtum des Opfers -,
  • Eine Vermögensverfügung des Opfers, die auf den hervorgerufenen Irrtum zurückzuführen ist
  • Ein durch diese Vermögensverfügung eintretender Vermögensschaden -,

Argumentation der Revision

Die Revision beanstandete rechtlich das Vorliegen einer

  • Täuschung der Kunden durch die Angeklagten -,
  • Täuschungsbedingte Vermögensverfügung -,
  • Einen hierdurch bedingten Vermögensschaden -,

Entscheidung des BGH

Die Revision der Angeklagten hatte keinen Erfolg.

Prognosen können Tatsachen sein, über die getäuscht wird

Die Täter hatten eine falsche Rentabilität der Immobilienkäufe vorgespiegelt und hierzu Prognosen verwendet.

  • Der BGH hält eine Prognose dann für eine Tatsache und somit für einen tauglichen Täuschungsgegenstand, wenn der Täter seine eigene Überzeugung vom Eintritt dieser Prognose nur vorspiegelt oder wenn die Prognose eine hinreichend bestimmte Behauptung über tatsächliche Bedingungen des Eintritts der Prognose enthält, die unzutreffend sind – der Täter täuscht damit über die Prognosegrundlagen -,
  • Angaben für monatliche Zahlungen, Mieteinnahmen und Steuervorteile sind nachprüfbare und dem Beweis zugängliche Tatsachen, über die getäuscht werden kann (und im konkreten Fall auch getäuscht wurde) -,
  • Die Vermögensverfügung der Kunden beruht genau auf diesen hervorgerufenen Irrtümern -,

Vermögensschaden

Der BGH geht auch von einem Vermögensschaden der Kunden aus.

  • Ein Vermögensschaden tritt ein, wenn die Vermögensverfügung des Getäuschten bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise unmittelbar zu einer nicht durch Zuwachs ausgeglichenen Minderung des Gesamtwerts seines Vermögens führt und ein Negativsaldo verbleibt -,
  • Die Bewertung des Vermögens und des Vermögensschadens erfolgt nach objektiven wirtschaftlichen Gesichtspunkten -,
  • Dementsprechend sind Leistung und Gegenleistung zunächst nach ihrem Verkehrs- bzw. Marktwert zu vergleichen: Ergibt sich danach ein Wertgefälle zum Nachteil des durch die Täuschung Betroffenen, weil er etwa gegen Bezahlung des vollen Kaufpreises eine minderwertige Ware erhält, so liegt ein Vermögensschaden vor -,

BGH 1 StR 359/13 – Urteil vom 8. Oktober 2014

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