Gewerberaummietvertrag vorfristig beenden

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Gewerberaummietverträge werden in der Regel langfristig abgeschlossen: Zu Beginn des Mietverhältnisses haben beide Seiten ein Interesse an einer solchen Bindung. Der Vermieter möchte seine Miete (und eventuelle Investitionen, die er getätigt hat) kalkulieren, der Mieter wünscht Sicherheit, um eine nachhaltige Existenz aufbauen zu können.

Mit diesem Ziel erfolgt die Befristung des Mietvertrages, z. B. auf 5 oder 10 Jahre. Während dieser Zeit ist die ordentliche Kündigung für beide Parteien ausgeschlossen – wenn keine gravierenden Vertragspflichtverletzungen eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen bleibt es bei der Bindung bis zum vorgesehenen Vertragsende.

Sven H.  Jürgens
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Linderung wäre nur zu erwarten, wenn das Gewerberaummietverhältnis vor dem vorgesehenen Vertragsende aufgelöst werden könnte – dem steht aber die Befristungsabrede und der damit verbundene Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit entgegen.

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Hier lohnt sich eine genauere Prüfung der Wirksamkeit der Befristungsabrede:

Wenig bekannt ist, dass für langfristige Gewerberaummietverträge strenge Schriftformerfordernisse greifen. Sind diese verletzt – etwa weil vertragswesentliche Abreden nicht schriftlich dokumentiert oder nach Abschluss des Mietvertrages abgeschlossen worden sind – kann das Mietverhältnis entgegen der getroffenen Abrede wieder ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Die vereinbarte feste Laufzeit ist dann hinfällig. Der Grund:

Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedarf der Schriftform (§§ 578, 550, 126 BGB). Somit bedarf die Befristung eines Mietverhältnisses über mehrere Jahre der Schriftform. Nur in diesem Falle ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache möglich.

Die Anforderungen an die Einhaltung der Schriftform im Gewerberaum-Mietrecht waren Gegenstand zahlloser Entscheidungen der Obergerichte und des Bundesgerichtshofes in den vergangenen zehn Jahren. Primärer Zweck des Schriftformerfordernisses ist nach der Rechtsprechung des BGH der Schutz eines potenziellen Erwerbers. Da dieser nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag einrückt, soll aus der Mietvertrags-Urkunde selbst ersichtlich sein, in welche langfristigen Vereinbarungen er eintritt, wenn diese bei seiner Eintragung des Erwerbers im Grundbuch noch fortgelten (vgl. BGH, NZM 2005, 584; BGH, NZM 2007, 837). Neben dem Schutz des Erwerbers dient die Schriftform auch dem Übereilungsschutz unter Beweisbarkeit von Abreden (BGH, MJW 2007, 3346).

Zur Wahrung der Schriftform müssen sämtliche vertraglichen Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden (vgl. BGH, ZMR 2003, 337, Kammergericht Berlin, NZM 2007, 248; Gerber/Eckert, Rn 5). Hierzu zählen neben den vertragswesentlichen Bestimmungen (Vertragsparteien, Vertragslaufzeit, Bezeichnung der Mietsache und Höhe der Miete einschließlich geldwerter Sach- und Dienstleistungen) insbesondere auch Vereinbarungen über die Umlage von Nebenkosten.

Es lohnt sich also, den Mietvertrag genauer zu prüfen, sofern eine vorzeitige Lösung gewünscht ist.

Dr. Sven Jürgens
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Sven H. Jürgens
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Guten Tag Herr Jürgens,
ich habe Ihren Artikel " Gewerberaummietvertrag vorfristig beenden" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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