Gewerbeimmobilie mit 2 Personen kaufen - Bestes Steuermodell?

26. April 2017 Thema abonnieren
 Von 
sepp22
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 4x hilfreich)
Gewerbeimmobilie mit 2 Personen kaufen - Bestes Steuermodell?

Person A und B wollen zusammen eine Immobilie aus einer Versteigerung kaufen. Sie sind verwandt (Neffe und Onkel).

Person A hat den Zuschlag auf der Versteigerung erhalten und das Gebot alleine abgegeben, sowie 10% Sicherheitsleistung hinterlegt.
Der entsprechende Kredit ist aktuell auf Person A und B vorgesehen, könnte jedoch auch alleine von Person A gestellt werden.

Nun soll das Gebäude vermietet werden oder es wird in Teilflächen ein eigenes Gewerbe (wahrscheinlich ausgelagert) betrieben.

Vorgesehen war eine GmbH Gründung von A und B, in deren Besitz die Immobilie geht. Nun wurde nach einer ersten Beratung vom Steuerberater abgeraten, da beim vorgesehenen Verkauf in 10 Jahren Steuern in Höhe von 30% anfallen.
Stattdessen wurde ein Konstrukt vorgeschlagen, in dem Person A die Immobilie alleine kauft als Privatperson und einer (Verwaltungs-) GmbH, geführt von Person B, gegen Mindestmiete überlässt. Die GmbH wider rum erwirtschaftet dann die Gewinne aus der Vermietung mit besseren Steuersätzen (30 oder sogar nur 15%) oder betreibt das ggf. vorgesehene Gewerbe.
Zusätzlich soll noch eine große PV Anlage betrieben werden, wo der Halter ja ebenfalls A sein müsste wegen dem Kredit.

Soweit so gut, die Immobilie kann von A nach Spekulationsfrist nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden, jedoch kann nicht der halbe Verkaufserlös an Person B fließen, wie es eigentlich vorgesehen ist (Schenkungssteuer).

Daher ergeben sich für mich folgende Fragen:

1. Ist in der Konstellation (Zuschlag an Versteigerung nur Person A) noch eine Eigentümeränderung ohne relevanten Kosten möglich, sodass A und B als Privateigentümer im Grundbuch vermerkt sind?

2. Wie könnte man die Kreditsumme umverteilen, sodass möglichst die hintergeschaltete GmbH die Ausbauarbeiten durchführt oder beauftragt, obwohl A als Privatperson Kreditnehmer und Besitzer ist?

3. Welches Steuermodell wäre hier am sinnvollsten?



-- Editier von sepp22 am 26.04.2017 15:07

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4855 Beiträge, 1172x hilfreich)

Zitat:
1. Ist in der Konstellation (Zuschlag an Versteigerung nur Person A) noch eine Eigentümeränderung ohne relevanten Kosten möglich, sodass A und B als Privateigentümer im Grundbuch vermerkt sind?


Die Übertragung des halben Miteigentümeranteils auf den Neffen oder eine GmbH löst eine erneute Grunderwerbsteuerpflicht aus. Daneben fallen noch Notar- und Grundbuchkosten an.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#2
 Von 
sepp22
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 4x hilfreich)

Hallo, wie sicher ist diese Aussage? Der zukünftige Eigentümer müsste in jedem Fall noch geändert werden.

Die Versteigerung fand erst kürzlich statt, an wen muss ich mich wenden? Das Ganze wird wahrscheinlich doch auf eine GmbH laufen.

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#3
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4855 Beiträge, 1172x hilfreich)

Anders als bei einem Kaufvertrag wird der Ersteher eines Grundstücks bereits durch den Zuschlag Eigentümer, sofern der Beschluss nicht im Beschwerdeverfahren rechtskräftig aufgehoben wird.
M.E. besteht dann lediglich die Möglichkeit, über einen notariellen Vertrag die Rechte an dem Grundstück an einen Dritten wie den Neffen oder der GmbH zu veräußern.

Unabhängig von dem Erfordernis eines notariellen Vertrages wäre in jedem Fall ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Meistgebot begründet nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG steuerbar,

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#4
 Von 
sepp22
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 4x hilfreich)

Okay, da hat man wirklich einen Fehler gemacht obwohl es ja letztendlich auf das Steuermodell des Beraters hinausläuft und so unbewusst wohl die Beste Möglichkeit darstellt.

Durch eine Adoption (Onkel - Neffe und man wohnt sogar in einer WG zusammen) sollte die Vermögensübertragung ohne größere Kosten möglich sein oder sehe ich das falsch?

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47498 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Durch eine Adoption (Onkel - Neffe und man wohnt sogar in einer WG zusammen) sollte die Vermögensübertragung ohne größere Kosten möglich sein oder sehe ich das falsch?


Das verursacht die gleichen Kosten wie eine Vermögensübertragung zwischen Fremden.

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#6
 Von 
sepp22
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 4x hilfreich)

Wie ist das zu erklären?

Als Kind habe ich doch einen Freibetrag von 400.000 Euro alle 10 Jahre und zusätzlich deutlich verringerte Steuersätze (über dem Freibetrag). Wie kommst du auf diese Antwort? Aktuell lässt sich die Hälfte der Immobilie (ohne Ausbau) mit 400.000 Euro Wert bemessen und steuerfrei übertragen.



-- Editiert von sepp22 am 29.04.2017 01:27

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#7
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4855 Beiträge, 1172x hilfreich)

Mit Kosten meinte hh vermutlich nicht Steuern, sondern die Aufwendungen, die für Notar und Grundbuchamt anfielen.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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