Gartenpflege vereinbart - Mieter läßt teilw. verwildern?

Hi Wabula!

Etwas länger der Text,habe ich aber schon vor einiger Zeit 'ergooglet'. Vielleicht hilft es dir weiter?!

Probleme bei der Gartenpflege durch den Mieter. Existiert um das Mehrfamilienhaus ein Hausgarten, ist dessen Pflege Sache des Vermieters, auch wenn der Garten insgesamt oder in einzelnen Teilflächen vermietet ist. Der Mieter ist zur Gartenpflege nur dann verpflichtet, wenn ihm die entsprechenden Arbeiten vertraglich in wirksamer Weise übertragen worden sind.

Beim Einfamilienhaus wird dies zum Teil anders gesehen. Hier soll mangels gegenteiliger Absprache die Gartenpflege automatisch dem Mieter obliegen (LG Siegen, WuM 1991, 85), es sei denn, dass ein "englischer Rasen" vorliegt (AG Ibbenbüren, WuM 1984, 186). Grund hierfür ist die Verkehrsanschauung, wonach beim Einfamilienhaus der Garten als mitver-mietet gilt, selbst wenn dies im Mietvertrag nicht gesondert erwähnt wurde (OLG Köln, NJW-RR 1994, 334). Dagegen wird aber auch vertreten, dass beim Einfamilienhaus eine gesonderte Vereinbarung bestehen muss, durch die dem Mieter die Gartenpflege auferlegt wird (LG Kassel, WuM 1988, 155; wohl auch AG Bocholt, WuM 1987, 270).


1. Vertragliche Vereinbarungen
a) Regelungen einfacher Art
aa) Übertragung der Gartenpflege


Bei der vertraglichen Fixierung der Gartenpflege durch den Mieter von Wohnraum (bei Gewerberaum kommt die Gartenpflege in der Praxis kaum vor) ist zu unterscheiden zwischen einer einfachen und einer besonderen Vereinbarung. Zumeist finden sich in Zusätzen zum Mietvertrag hand- oder maschinenschriftliche Eintragungen folgender Art:

"Der Mieter ist verpflichtet, den Garten zu pflegen" (OLG Düsseldorf, NZM 2004, 866)

"Der Garten muss von den Mietern in Ordnung gehalten werden" (LG Detmold, WuM 1990, 289)

"Der Mieter verpflichtet sich, den Garten des Einfamilienhauses ständig zu pflegen" (LG Hamburg, ZMR 2003, 265)

"Die Gartenpflege übernimmt der Mieter" (LG Hamburg, ZMR 2003, 265)

Derartig einfache Formulierungen werden grundsätzlich für zulässig gehalten. Sie lassen keinen Zweifel daran, dass die Gartenpflege dem Mieter obliegt. Inhaltlich bedeuten sie aber, dass dem Mieter lediglich allgemeine Gartenarbeiten einfacher Art übertragen werden. Hierzu zählen beispielsweise:

- Rasenmähen
- Unkrautjäten
- Entfernen von Laub
- Umgraben von Beetflächen


und andere, vergleichbare einfache Arbeiten (OLG Düsseldorf, NZM 2004, 265). Kriterium zur Bewertung solcher Tätigkeiten ist die Wertung, ob für bestimmte Arbeiten Fachkenntnisse erforderlich sind oder ob ein besonderer Zeit- oder Kostenaufwand die Folge wäre.

Keine wirksame Übertragung von Gartenpflegearbeiten ist hingegen die Formulierung, wonach der Mieter "die Gartenpflege bezahlt". Denn hierdurch werden dem Mieter keine persönlichen Tätigkeiten auferlegt (LG Kassel, WuM 1988, 155).

bb) Umfang der Gartenpflege

Hat der Mieter Gartenpflegetätigkeiten einfacher Art übernommen, wird ihm hinsichtlich deren Durchführung und Gestaltung ein weiter Spielraum zugebilligt. Der Vermieter ist nicht befugt, dem Mieter im Einzelnen vorzuschreiben, wie die Tätigkeiten sich gestalten (LG Wuppertal, WuM 2000, 353). Dies ergibt sich schon aus der allgemein gehaltenen Formulierung der Gartenpflege. Dabei handelt es sich um keinen feststehenden Begriff, da es keine einheitlichen Vorstellungen darüber gibt, was unter einer "ordnungsgemäßen, sachgerechten Gartenpflege" zu verstehen ist, sodass insoweit ein großzügiger Maßstab anzuwenden ist (LG Köln, NJWE-MietR 1996, 243). Die Rechtsprechung hat hierbei die eingangs erwähnten Kriterien festgelegt, die den Begriff einfacher Gartenpflegetätigkeiten erfüllen.

Darüber hinaus soll nach einer Rechtsansicht der Mieter auch bei übernommenen Gartenpflegearbeiten in Form des Rasenmähens berechtigt sein, den Garten wild wachsen zu lassen (LG Köln, NJWE-MietR 1996, 243), wobei die Grenze erst im Fall der Verwilderung überschritten sein soll. Dem kann nicht gefolgt werden. Der Begriff der Gartenpflege umfasst neben der Art der einfachen Tätigkeiten auch deren regelmäßige Durchführung. Zumindest wenn das Aussehen des Gartens - objektiv bewertet - es erforderlich erscheinen lässt, sind die Arbeiten fällig.

In diesem Zusammenhang wird es auch vertreten, dass der Mieter eines Zier- oder Nutzgartens einen Naturgarten hieraus werden lassen darf (Blank, Mietrecht von A-Z "Gartenflächen"; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer § 535 BGB Rdn. 274; Sternel Mietrecht II Rdn. 188), wobei bei Vertragsende ein ordnungsgemäßer Zustand wieder herzustellen ist. Hat der Mieter die Gartenpflege vertraglich übernommen, wird man diese Rechtsansicht nicht vertreten können.

Ist ein Zweifamilienhaus an zwei Mietparteien vermietet und enthält der jeweilige Mietvertrag den Passus:

"Mitvermietet ist dem Mieter jeweils ein Teil der Gartenfläche. Der Mieter ist berechtigt zu pflanzen, was ihm gefällt, jedoch keine großen Bäume oder Pflanzen, die geeignet sind, den Nachbarn zu stören."

Umfasst diese Regelung nicht auch die Errichtung eines Gartenhauses, da sonst der typische Gebrauch der Mietsache überschritten wäre (so zu Recht AG Brühl, WuM 1989, 498).

Demgegenüber wird der Mieter eines Reihenhauses für berechtigt gehalten, im dazu gehörenden Garten einen Gartenteich ohne Absprache mit dem Vermieter zu schaffen, auch wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die "Gartenfläche in Absprache mit dem Vermieter gestaltet werden sollte". Hierdurch wird nach Ansicht des LG Lübeck (WuM 1993, 669) die Anlage des Teiches nicht ausdrücklich untersagt. Zu diesem Ergebnis kann man nur dann kommen, wenn die Teichanlage unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gefasst wird, was fraglich erscheint.

Weiter wird der Mieter für berechtigt gehalten, auf dem Gartengrundstück einen Komposthaufen zu errichten, den er sachgerecht unterhalten muss (LG Regensburg, WuM 1985, 242).

Nach Ansicht des AG Leverkusen (WuM 1994, 199) ist der Mieter eines Einfamilienhauses berechtigt, das im Garten wachsende Obst zu ernten, wenn er einerseits zur Gartennutzung vertraglich berechtigt, andererseits aber auch zur Gartenpflege verpflichtet wurde. Will der Vermieter dies vermeiden, muss er einen vertraglichen Vorbehalt wegen des Obstes erklären oder eine entsprechende Vertragsregelung zu seinen Gunsten treffen. Hier war der Umstand der Anmietung eines Einfamilienhauses maßgebend, sodass die Entscheidung nicht auf Mehrfamilienhäuser übertragen werden kann.

b) Über einfache Pflegearbeiten hinausgehende Tätigkeiten
Von Gartenpflegearbeiten einfacher Art zu unterscheiden sind Tätigkeiten, die Fachkenntnisse erfordern oder mehr arbeits- oder kostenintensiv sind. Hierunter fallen beispielsweise

- Beschneiden von Büschen und Bäumen,
- Vertikutieren (Aufreißen von Grasnarben mit Geräten, um den Boden zu lockern und zu belüften),
- Rasendüngen,
- Neusetzung von Pflanzen und Büschen,
- Gartenumgestaltung mit Außentreppen und Ähnlichem.

Soll der Mieter zur Durchführung derartiger Arbeiten verpflichtet werden, kann dies nur durch eine einzelvertragliche Abrede (Individualvereinbarung) geschehen. Eine formularmäßige Vereinbarung wäre nicht wirksam, da der Mieter hierdurch praktisch die gesamte Gartenpflege, also die Instandhaltungspflicht des Vermieters, übernehmen müsste, was den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB). In diesen Zusammenhang fallen auch Vereinbarungen, die vom Wortlaut her keinen Zweifel daran lassen, dass dem Mieter eine umfassende Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht übertragen wird:

"Der Mieter ist verpflichtet, zu Mietbeginn den Garten instand zu setzen und ihn in diesem Zustand zu erhalten."

Solche umfassenden Klauseln sind selbst einzelvertraglich getroffen nicht als wirksam anzusehen, da sie auch viel zu allgemein gehalten sind. Der Mieter kann nicht nachvollziehen, was im Einzelnen von ihm gefordert wird. Hinzu kommt, dass in Fällen anfänglicher Instandsetzungspflicht die Möglichkeit besteht, dass mieterseits viel Arbeit und Geld investiert wird, ohne dass die Arbeiten etwa aufgrund vorzeitiger Auflösung des Mietvertrags "abgewohnt" werden können.

Der Vermieter muss, wenn er Gartentätigkeiten "höherer Art" auf den Mieter wirksam übertragen will, also die Form der Individualabrede wählen. Dabei ist darauf zu achten, dass die echte einzelvertragliche Abrede voraussetzt, dass die einzelne Vertragsgestaltung zur Disposition des Mieters gestellt wird und dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, die inhaltliche Ausgestaltung der vorgesehenen Regelungen zu beeinflussen, eigene Interessen einfließen zu lassen (BGH, NJW 2000, 1110). Die Vereinbarung muss im Einzelnen ausgehandelt werden (§ 305 Abs. 1 BGB). Nur dann sind sie keine Formularbestimmungen. Auch hand- oder maschinenschriftliche Zusatzregelungen, wie sie häufig in Mietverträgen anzutreffen sind, unterfallen ihrer Rechtsnatur nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sofern sie nicht wirklich ausgehandelt wurden (Harz/Schmid, Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietrecht, § 1 AGBG Rdz. 39 - heute § 305 BGB). Das bloße Durchsprechen eines Vertragstextes genügt nicht (OLG Düsseldorf, GE 2003, 1608).

Formulierungsbeispiel für die einzelvertragliche Gartenpflege höherer Art (nach LG Wuppertal, WuM 2000, 353):

Der Mieter übernimmt die Gartenpflege. Hierunter fallen im Einzelnen folgende Arbeiten:

- im Frühling Schneiden von Sträuchern und Hecken, Auflockern, Entkrauten und Düngen des Bodens der Beete, Aussaat von Blumensamen;

- im Sommer die Rasenpflege durch Mähen in der Zeit von Mai bis Oktober mit anschließender Schnittgutentsorgung, das regelmäßige Entkrauten mit Auflockerung des Bodens, das Schneiden der Hecken und Sträucher mit Schnittgutentsorgung;

- im Herbst die Durchführung der Schneidearbeiten wie oben und das Säubern und Entkrauten, das Entsorgen der Beete;

- im Winter die Sicherung des Bestandes an Stauden, Sträuchern, Ausgraben nicht winterfester Pflanzen und deren Lagerung in sachgerechter Weise.

Es sollte darauf geachtet werden, dass die einzelnen Tätigkeiten klar umrissen und beschrieben werden. Dem Mieter muss allerdings auch bei der Individualvereinbarung eine gewisse Selbständigkeit in der Ausübung der Tätigkeiten, vor allem auch hinsichtlich der einzelnen Zeiten verbleiben. Deshalb wird davon abgeraten, dem Mieter vorzuschreiben, zu welchen Tageszeiten er welche Arbeiten durchzuführen hat.

Gleiches gilt für die Regelmäßigkeit der Arbeitsvornahme, sodass nicht etwa formuliert werden sollte, dass der Rasen mindestens alle 14 Tage zu mähen ist und dergleichen (LG Wuppertal, WuM 2000, 353; a. A.: LG Oldenburg, ZMR 1995, 597).

2. Gartenpflege als Begriff der Betriebskosten
Die dem Mieter auferlegten Gartenpflegearbeiten sind von den "Kosten der Gartenpflege" i. S. v. § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung zu unterscheiden. Zur Auslegung des Begriffs der Gartenpflegearbeiten kann nicht auf den Betriebskostenbegriff zurückgegriffen werden (OLG Düsseldorf, NZM 2004, 866). Zu den Kosten der Gartenpflege gehören nach deren Definition nämlich auch Instandhaltungskosten wie die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Es handelt sich hier um einen Begriff aus dem Betriebskostenrecht, um eine Definition der auf den Mieter umlegbaren Kostenarten. Ob es rechtlich zulässig ist, im Wege der Vertragsregelung den Betriebskostenbegriff zur Konkretisierung der mieterseits durchzuführenden Gartenpflegearbeiten in Bezug zu nehmen, ist offen (OLG Düsseldorf, NZM 2004, 866). Man wird dies für die formularmäßige Bezugnahme zumindest verneinen müssen, sodass eine vorgedruckte oder nicht ausgehandelte Regelung dergestalt,

"Der Mieter ist zur Durchführung der Gartenpflege verpflichtet. Was hierunter zu verstehen ist, richtet sich nach § 2 Nr. 10 der BetrKV."

nicht als wirksam angesehen werden kann, da der Mieter sonst zur Übernahme von Instandhaltungsarbeiten über die einfachen Pflegearbeiten hinaus gehalten wäre. Hier läge ein Verstoß gegen § 307 BGB vor.

3. Schadensersatz und Kündigung
Hat der Mieter die wirksam übernommene Gartenpflege vernachlässigt, indem er die Arbeiten entweder gar nicht oder nur sehr spärlich durchführt, den Garten also verwildern und verkommen lässt, entsteht dem Vermieter ein Anspruch auf Ersatz derjenigen Kosten, die erforderlich sind, um den Zustand herzustellen, der vertraglich geschuldet ist. Wichtig ist dabei, dass dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Durchführung der im Einzelnen zu bezeichnenden Arbeiten gesetzt wird (Blank, Mietrecht von A-Z "Gartenflächen").

Zulässig ist es ferner, den Mieter stattdessen gerichtlich auf Durchführung der Gartenpflegearbeiten zu belangen.

Ob die Vernachlässigung der Gartenpflege den Vermieter zur Kündigung berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab und gleichermaßen davon, dass der Mieter erfolglos zur Durchführung der Arbeiten unter Fristsetzung aufgefordert wurde. Während das LG Darmstadt (WuM 1983, 151) selbst bei einem Verwildern lassen des Gartens ein Kündigungsrecht verneint, sieht das LG Oldenburg (ZMR 1995, 597) in der unterlassenen regelmäßigen Gartenpflege eine schuldhafte erhebliche Vertragsverletzung. Im letztgenannten Fall wurde die wöchentliche Gartenpflege dem Mieter übertragen, der sie aufgrund Krankheit zwölf Wochen lang nicht durchführte. Das Gericht hielt den Mieter für verpflichtet, sich in diesem Fall einer Drittperson zur Durchführung der Arbeiten zu bedienen.

Hinweis
Wegnahmerecht des Mieters nach Vertragsende?
Hat der Mieter vertraglich wirksam die Gartenpflege übernommen und hierbei Gehölze gepflanzt, kann sich die Frage stellen, ob er bei Vertragsende berechtigt ist, diese mitzunehmen. War der Mieter nach einzelvertraglicher Regelung, also mittels echter Individualvereinbarung, zu solchen Arbeiten verpflichtet, sind sie entschädigungslos zu hinterlassen, auch wenn hierüber keine gesonderte Regelung getroffen wurde. Denn das Anpflanzen war Inhalt einer gesonderten Vertragsregelung. Anders kann es sich verhalten, wenn der Mieter lediglich zur Durchführung einfacher Pflegearbeiten verpflichtet war oder wenn ihm die Gartennutzung als solche überlassen wurde und er Anpflanzungen auf eigene Kosten durchgeführt hat.

Praxis-Beispiel
Dem Mieter wurde vertraglich gestattet, den Garten für seine Zwecke zu nutzen. Er pflanzt zwei Rhododendronsträucher ein. Bei Vertragsende möchte der Mieter die Sträucher ausgraben und mitnehmen.
In diesem Fall gilt die sonst angenommene Vermutung, dass die Verbindung der Sträucher mit dem Boden nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt (BGH, NJW 1996, 916) nicht. Denn nach Jahren können die Sträucher nicht mehr ohne Schwierigkeiten und Risiken für ihren Bestand entfernt werden. Das Umpflanzen ist nur von einem Fachmann mit hohem Aufwand durchführbar und birgt auch die Gefahr in sich, dass sie eingehen. Mit dem Einpflanzen verliert der Mieter sein Eigentum (OLG Düsseldorf, NZM 1998, 1020). Etwas anderes gilt aber im Hinblick auf mäßig große und noch umsetzbare Bäume (OLG Köln, WuM 1995, 268).


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"Scientia potentia est."

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@Mortinghale

Ja, die Entscheidung finde ich auch etwas merkwürdig - aber das ist wohl die Freiheit des Richters ...!

Andererseits, wenn der Mieter den Garten wieder in den ursprünglichen Zustand versetze müsste, wäre ein Verbleiben der Pflanzen wohl sinnvoller (für die Pflanzen und für den Mieter).

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"Scientia potentia est."

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@Sailor

Meines Wissens nach muss der Vermieter die Gerätschaften (auch Rasenmäher) stellen, wenn er den Garten mitvermietet hat. Ich meine irgendwo gelesen zu haben, dass es dem Mieter nicht zuzumuten ist, sich Gartengeräte anzuschaffen. Stell dir vor, er zieht wieder in eine Etagenwohnung ohne Garten.

Als ich noch Mieterin war, hat der Vermieter die Gartengeräte auch zur Verfügung gestellt. Ich handhabe das auch so.

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"Scientia potentia est."

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--- editiert vom Admin

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Hi Schnutchen,

weder das eine noch das andere.

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