Gartengrundstück mit Gartenhaus

3. Mai 2016 Thema abonnieren
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)
Gartengrundstück mit Gartenhaus

Hallo Forum,

nehmen wir mal an, es gibt ein Gartengrundstück in Nordrhein-Westfalen.
Auf diesem Grundstück steht ein Gartenhaus/Gartenlaube. Es gibt kein Strom und kein Wasser.
Nun wird dieses Grundstück vererbt.

Es gibt keine Informationen über die Rechtmäßigkeit des Gartenhauses. In den Unterlagen - die so gut wie nicht existieren - gibt es keine Hinweise auf eine Baugenehmigung. Es wird vermutet, dass hier ohne Baugenehmigung gebaut wurde.

Der Erblasser hat das Gebäude zwar nicht selbst errichtet, aber einer der Pächter. Nach Beendigung des Pachtvertrages hat der Erblasser das Gebäude "übernommen". Kann ein Pächter ohne Mitwirkung des Eigentümers einen Bauantrag stellen?

Das Grundstück sei kein Kleingarten, noch im Bebauungsgebiet.

Was macht man nun als Erbe damit?
Kann man das Gartengrundstück so verkaufen wie es ist und quasi das "Problem" mit verkaufen?

Wenn dies nicht funktioniert (was ich stark vermute) wie ist dann der richtige Weg?

Vielen Dank für eure Antworten!

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119470 Beiträge, 39731x hilfreich)

Es gibt durchaus Gebäude die genehmigungsfrei errichtet werden können.

Dazu sind dann nicht nur die Landesbauordung relevant, sondern auch die regionalen (Bauordnung der Gemeinde, Bebauungsplan, ...) Regulierungen.




Zitat:
Wenn dies nicht funktioniert (was ich stark vermute)

Warum sollte das nicht funktionieren?
Man muss das dann nur im Kaufvertrag entsprechend formulieren (das macht dann der Notar).



Zitat:
wie ist dann der richtige Weg?

Einfach mit dem hier

einmal durchfahren, das reicht da völlig aus.





-- Editiert von Harry van Sell am 03.05.2016 13:35

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

2x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

verkaufen: warum soll das nicht funktionieren?
Es geschieht schließlich auch öfter als man denkt auch bei ganz normalen bebauten Grundstücken, dass da nicht für die gesamte Bebauung eine Baugenehmigung existiert
Ich würde aber vorsichtshalber den Käufer nachweislich darauf hinweisen (im notariellen Kaufvertrag), dass von einer Baugenehmigung nichts bekannt ist.

Aber:
Hast Du Dich tatsächlich bereits bei der Gemeinde erkundigt, was genau für dieses Gebiet gilt?
Bei uns in der Gegend wurde z.B. in einem "Wald-/Weinbau-/Wochenendhäuschengebiet" jahrzentelang munter vor sich hingebaut. Erst als das überhand nahm wurde dann später doch ein Bebauungsplan für das Gebiet festgesetzt und damit wurden auch die bestehende Gebäude legalisiert (wenn sie einen bestimmten Rahmen nicht sprengten).
Wenn Du allerdings beim Nachfragen angibst, dass da bereits eine Bebauung existiert, dann besteht natürlich auch die Gefahr, dass Du damit schlafende Hunde weckst und Dir eine Abrissverfügung einhandelst ...

Das Risiko lässt sich besser abschätzen, wenn man weiss, was sich da rundherum noch so abspielt - in Hinsicht auf Bebauung und auch auf Nutzung.
Ggf. würde ich einfach zuerst einmal die Nachbareigentümer fragen, was die so wissen.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

2x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo Harry van Sell und Lolle,

vielen Dank für eure Antworten!

Also ist der Weg die Baurichtlinien für dieses Gebiet in Erfahrung zu bringen doch nicht im Voraus erfolglos?
Auf dem Nachbargrundstück steht auch so ein Gartenhaus.
Entweder kann man daraus etwas herleiten oder auch der Nachbar hat das gleiche Problem.

Wenn man dem Käufer also mitteilt, dass einem selbst nicht bekannt ist, ob eine Baugenehmigung besteht oder nicht, dann kann man sich später darauf berufen? Man darf es nur nicht verschweigen?
Ich hätte vermutet, dass alleine die Erwähnung des Problems im Kaufvertrag schon das Problem sein kann.

In diesem Urteil "[link=http://www.jusmeum.de/urteil/olg_koblenz/abd1db4502d5bde2dbf9e5105679ab9ff06739bbcccdf5e36c7b7c3a618ff835?from=https]Urteil des OLG Koblenz vom 18.01.2008, 10 U 387/07 [/link]" geht um so ein ähnliches Problem. Ok, auch hier wird dem Verkäufer das nicht angekreidet.

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Blaki
Status:
Praktikant
(861 Beiträge, 752x hilfreich)

Guten Abend,

nach der Landesbauordnung NRW sind Gebäude mit nicht mehr als 30 m³ umbauter Raum Baugenehmigungsfrei. Die Landesbauordnung definiert sehr exakt, was als ein "Gebäude" anzusehen ist. Dies gilt für Neubauten. Für Altbauten vor Inkrafttreten des Gesetzes gilt der sog. Bestandsschutz. So könnte es sein, dass eine ältere, massiv gebaute Gartenlaube noch unter die Freistellungsregelung fällt. Ein größeres, neues Holzgartenhaus ohne feste Verbindung mit dem Erdreich jedoch nicht.

Ohne nähere Details könnte nicht einmal annähernd gesagt werden, ob es einer Baugenehmigung für das von Ihnen so bezeichnete Gartenhaus bedurft hätte oder bedürfen würde. Positiv ist in beiden Fällen, dass das Gartenhaus nicht im Außenbereich - also außerhalb eines zu Wohnbebauungszwecken ausgewiesenen Gebietes - liegt. Denn selbst die genehmigungsfreie Erstellung eines Gebäudes bis 30 m³ im Außenbereich darf nur durch previligierte Gruppen, z. B. Land- und Forstwirte in Anspruch genommen werden. Das steht hier nicht zur Diskusion.

Die von Ihnen umschriebene Laube ist offensichtlich in das Eigentum des Erblassers "irgendwie" übergegangen. Es fehlt an Unterlagen. Es ist Ihnen zu empfehlen für sich Rechtssicherheit zu schaffen: Bitten Sie den Verpächter eine Verzichtserklärung an dem Objekt zu unterzeichnen. Tut der bisherige Pächter dies nicht, können Sie die Beseitigung des Objektes vom Grundstück verlangen.

Hierbei muss die Sprache auf den Pachtvertrag kommen: Der Pachtvertrag endet nicht mit dem Tod des Erblassers. Wenn dieser noch nicht formal gekündigt ist, könnte ein Nachholen der Kündigung angezeigt sein. In Ihrem Fall könnte ein Auflösungsvertrag des Pachtverhältnisses zwischen dem bisherigen Pächter und Ihnen angezeigt sein, der zugleich den Objektübergang in das Eigentum des Erblassers und damit Ihr Eigentum dokumentiert.

Ist das rechtssicher hergestellt, können Sie mit dem Objekt nahezu machen was Sie wollen. Sie können das Grundstück mit aufstehendem "Schuppen" verkaufen, solange Sie darstellen, dass für diesen behördliche Genehmigungen unbekannt sind.

Nachträgliche Genehmigung für Bestandsgebäude: Für Bestandsgebäude, die vor Inkrafttreten der Bauordnung gebaut wurden, muss keine nachträgliche Baugenehmigung beantragt werden. Dies gitl solange, wie keine baulichen Veränderungen (z. B. bauliche Ergänzungen) oder Umnutzungen (z. B. die Gartenlaube soll zu Wohnzwecken genutzt werden) vorgenommen werden. Ein diesbezüglicher Bauantrag könnte ein "Kostenfass ohne Boden" öffnen.

Mit freundlichem Gruß


Signatur:

Blaki

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
megathomas
Status:
Schüler
(249 Beiträge, 114x hilfreich)

Hallo Blaki,

nun bin ich Laie und habe vielleicht nicht immer die richtige Vokabel benutzt.

Meine Frage kommt daher, dass ich hier von einem Schwarzbau ausgehe und nicht weiß wie man nun mit dieser - nicht selbst herbeigeführten - Situation umgehen kann bzw. muss.
Vielleicht ist es auch kein Schwarzbau, aber ich habe mich noch nicht getraut nach den örtlichen Regelungen zu fragen, um eben keine schlafenden Hunde zu wecken.
Daher halt die Frage, ob man mit diesem Nichtwissen überhaupt einen Verkauf des Grundstücks durchführen kann ohne sich dafür haftbar zu machen.

Die Frage wurde meiner Meinung nach positiv beantwortet, wenn man denn auf diese Ungewissheit hinweist. Ein Kaufinteressent der sich über die Problematik bewusst ist, wird dann wohl abspringen. Ein anderer Kaufinteressent kauft vielleicht, weil er das Problem gar nicht erkennt.

Alle anderen Fragen kann ich eigentlich nicht beantworten. Ich könnte nur Mutmaßungen abgeben.
Der Erblasser hat das Grundstück in den 1970er Jahren gekauft - ohne Gartenhaus.
Nach der kurzen Eigennutzung wurde das Gartengrundstück an mehrere Pächter verpachtet. Einer davon baute das Gartenhaus. Der aktuelle Pächter war es zumindest nicht, da das Gartenhaus im Pachtvertrag genannt wird.

Das Gartenhaus der Nachbarn stand schon vor dem Kauf. Hier könnte also wirklich ein Bestandschutz gelten.
Ich würde das Gebiet auch eher als Außenbereich einordnen. Es gibt zwar richtige Wohnhäuser in der Umgebung, aber leider liegt das Grundstück abseits davon und ist auch noch von einem landwirtschaftlich genutzen Feld umgeben.

Ich bedanke mich bei den Antwortgebern! Vielen Dank!

MfG

2x Hilfreiche Antwort

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