Für geprellte Kapitalanleger bei Immobilien gibt es zukünftig neue Hoffnung

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Rückabwicklung gegenüber der finanzierenden Bank

Von Rechtsanwalt Michael Wieck  

Am 24.11.2004 verurteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe die Badenia Bausparkasse zur Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages, der Immobilienfinanzierung und der vollständigen Schadlosstellung der Käuferin.

Zwar ist das Urteil noch nicht rechtskräftig und liegt dem Bundesgerichtshof zur Revisionsentscheidung vor. Trotzdem haben die Richter des Oberlandesgerichtes der Bausparkasse deutlich ihre "Aufgaben ins Heft geschrieben". Das Urteil könnte Signalwirkung für die Rechtsprechung weiterer Oberlandesgerichte haben.

Geprellte Kapitalanleger bei Immobilienanlagen können sich insofern wieder Hoffnung machen, dass ihre finanziellen Schäden ausgeglichen werden. Zum Teil können auch Käufer so genannter Schrottimmobilien auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrages hoffen.

Ansatzpunkt für die Schadenersatzansprüche ist der Verstoß gegen Beratungs- und Aufklärungspflichten.

Im Wesentlichen hatte es die Badenia Bausparkasse versäumt, über die Risiken der Mietpool- und Finanzierungskonstruktion zu beraten. Hinsichtlich der Finanzierung fehlte der Käuferin eine Darstellung über den gesamten voraussichtlichen Finanzierungsverlauf mit den jeweiligen monatlichen Belastungen, den jeweiligen Stand des Darlehens, der Gesamtaufwendungen und die voraussichtliche Dauer der Finanzierung. Mit der Darlehensnehmerin wurde weder über das Risiko bei Ablauf der Zinsfestschreibung bei unterschiedlicher Entwicklungen des Zinsniveaus, noch über die Unwägbarkeiten bei der Zuteilungsschätzung gesprochen.

Zusammengefasst lässt sich sagen, je komplizierter, umfangreicher und miteinander verwoben das Vertragswerk zwischen dem Kauf und der Finanzierung und den dazwischen liegenden Vertragspaketen (z. B. Mietpool-, Mietgarantie- und Verwaltervertrag) ist, um so höher sind die Aufklärungspflichten der Berater.

Die Beratungs- und Aufklärungspflichten sind bei Immobiliengeschäften, bei denen Vermittler oder Anlageberater eingeschaltet waren, so hoch, dass zumindest für die Vergangenheit diesen in der Regel nicht gerecht wurde, so dass häufig die Möglichkeit zur Rückabwicklung des Kaufvertrages besteht.

Je enger die Zusammenarbeit zwischen Verkäufer und der finanzierenden Bank, je enger der Zusammenhang zwischen Kredit- und Kaufvertrag, umso größer ist die Chance das ganze Geschäft wieder rückgängig zu machen.

Von Bedeutung ist das Badenia-Urteil insbesondere deshalb, weil sich die Bank schadenersatzpflichtig gemacht hat.

Meist ist bei Immobilienanlagen lediglich eine Rückabwicklung des Kaufvertrages gegen die finanzierende Bank wirtschaftlich interessant, da der Immobilienvermittler oder die Verkäuferseite häufig insolvent sind, während bei Banken grundsätzlich kein Insolvenzrisiko droht.Das Problem ist immer, welche Berater für welche Aussagen einsteht und ob er hinsichtlich seiner Aussagen haftbar zu machen ist und ob dieses Handeln dem Verkäufer oder sogar der finanzieren Bank zu zurechnen.

So hat jüngst das OLG Celle (Aktenzeichen 16 U 127/04) nicht die finanzierende Bank, sondern die Immobilienverkäuferin wegen Beratungsfehler verurteilt. Grund: Der Erwerber einer Immobilie, der diese ausschließlich zur Altersvorsorge kaufte, wurde nicht auf die Laufzeit von 30 bis 34 Jahren und auf die mit einem Disagio verbundenen Gefahren bei einer kurzzeitigen Zinsbindung hingewiesen. Die Beratungsfehler der Vertriebspartner musste sich die Immobilienverkäuferin zurechnen lassen.

Tipp:

Zukünftige Erwerber einer Immobilie zu Kapitalanlagezwecken sollten stets alle Finanzierungs- und Beratungsunterlagen aufbewahren und - so übertrieben es auch klingt – selbst ein Gesprächsprotokoll anfertigen und von den Beratern unterschreiben lassen. Wichtig ist, dass das Gesprächsprotokoll vor dem Immobilienkauf und vor der Finanzierung unterschrieben wird. Weigert sich ein Berater, lassen Sie am besten die Finger von der Anlage!

Seriöse Finanzdienstleister sprechen mit Ihnen über die Chancen und Risiken und kalkulieren, ob sich die Kapitalanlage bei Ihrem Steuersatz überhaupt lohnt.

Michael Wieck
Rechtsanwalt

Rechtsanwaltskanzlei Wieck & Zimmermann, Hannover