Fristlose Kündigung von Gewerbemieträumen bei übler Nachrede

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Fristlose Kündigung von Gewerbemieträumen bei übler Nachrede

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.09.2010 (Az: XII ZR 188/08) entschieden, dass im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnis für den Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen kann, wenn der Vermieter gegenüber anderen Personen Behauptungen aufstellt, die zur nachhaltigen Beeinträchtigung des Gewerbebetriebes des Mieters geeignet sind und dadurch die das Mietvertragsverhältnis tragende Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zur anderweitigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. 

Hintergund der Entscheidung ist die schon erwähnte Vorschift des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher ist immer dann gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zur anderweitigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Mieterin im Jahre 2006 von dem Eigentümer Gewerberäume zum Betrieb eines Wellness- und Seminarhauses für die Dauer von zwei Jahren angemietet. Bereits im Jahre 2007 kündigte die Mieterin den Vertrag fristlos mit der Begründung, der Vermieter habe von Anfang an insbesondere durch herabsetzende Äußerungen die Ausübung des Gewerbebetriebes zu stören versucht. Da der Vermieter die Kündigung nicht anerkennen wollte, erhob die Mieterin Klage unter anderem auf Ersatz kündigungsbedingter Aufwendungen und Kosten sowie Rückzahlung der Mietkaution.

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Das zunächst angerufene Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auch die weitere Berufung der Mieterin hatte sodann keinen Erfolg. Im Rahmen der Revision hob der Bundesgerichtshof jedoch zugunsten der Klägerin  das Berufungsurteil wieder auf  und verwies den Rechtsstreit an das Oberlandesgericht zur erneuten Entscheidung nebst Beweisaufnahme zurück.

Der Bundsgerichtshof führte hierzu aus,dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gegeben sein kann, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der für das Vertragsverhältnis notwendigen Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann. Dabei ist hinsichtlich der Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. Hierfür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses gegeneinander abzuwägen. Auch frühere Vertragsverletzungen können dabei Berücksichtigung finden, auch wenn diese allein betrachtet eine Kündigung nicht rechtfertigen würden. Im Ergebnis fiel insoweit diese Interessenabwägung bei den von der Mieterin behaupteten und vom Vermieter bestrittenen geschäftsschädigenden Äußerungen nach Ansicht des BGH zugunsten der Mieterin aus, so dass der Rechtsstreit zum Zwecke der Beweisaufnahme und erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden musste.

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