Fristlose Kündigung - Mieter reagieren nicht

30. August 2017 Thema abonnieren
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1421 Beiträge, 182x hilfreich)
Fristlose Kündigung - Mieter reagieren nicht

Hallo,

ich ließ Sonntag vor einer Woche Mietern per Boten eine fristlose Kündigung zukommen, mit dem Hinweis, dass das Mietverhältnis sofort endet. Hilfsweise habe ich ordentlich aus den selben Gründen gekündigt (tätlicher Angriff durch Schläge mit den Fäusten, massive Beleidigungen, Hausfriedensbruch).

Die Mieter reagieren gar nicht, verschanzen sich in der Wohnung.

Meine Anwältin ist, wie gefühlt ständig, leider wieder in Urlaub, kommt Montag zurück.

Was tun? Direkt auf Räumung klagen? Ich dachte, ein Anwalt würde sich vielleicht bestellten, oder die Mieter würden sich regen. Aber nichts.

Danke.

Gruß,
Morcheeba

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32 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Zitat:
tätlicher Angriff durch Schläge mit den Fäusten, massive Beleidigungen, Hausfriedensbruch).


Können Sie das gerichtsfest nachweisen?

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#2
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(16928 Beiträge, 5885x hilfreich)

Zitat (von Morcheeba):
tätlicher Angriff durch Schläge mit den Fäusten, massive Beleidigungen, Hausfriedensbruch
Dir gegenüber? Nachweisbar?

Signatur:

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#3
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1421 Beiträge, 182x hilfreich)

Es geht mir nicht um die Beweislage (unproblematisch, da Zeugen anwesend waren und einschritten), sondern um das praktische Vorgehen, wenn die Mieter überhaupt nicht reagieren. Sollte man da noch zuwarten?

Die RSV hat Deckung zugesagt.

Erfahrungsgemäß kommt es bei Mietstreitigkeiten zumindest zu einem Vergleich und man einigt sich über den Auszugstermin.

Weitere Frage: Sollte wegen des Verstragsverstoß, der der Auseinandersetzung zu Grunde liegt, noch formell abgemahnt werden? Tierhaltung bedarf lt. MietV der Zustimmung. Hier wurden Schäferhunde in die Etagenwohnung verbracht und eine Zucht begonnen. Bereits bevor der Wurf da war, habe ich per E-Mail und mündlich mitgeteilt, dass der Haltung dieser großen Hunde nicht zugestimmt wurde und nicht zugestimmt werden kann. Darauf wurde nicht reagiert.

Also trotz fristloser Kündigung nun noch formell abmahnen?


-- Editiert von Morcheeba am 30.08.2017 10:49

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#4
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Klar dann sofort Räumungsklage einreichen.

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von Morcheeba):
Meine Anwältin ist, wie gefühlt ständig, leider wieder in Urlaub, kommt Montag zurück.
Dann frag sie am Montag. Sie wird es sicherlich nicht gerne sehen, wenn du sie beauftragst und dann gleichzeitig in Eigenregie vorgehst.

Zitat (von Morcheeba):
Ich dachte, ein Anwalt würde sich vielleicht bestellten, oder die Mieter würden sich regen. Aber nichts.
Wenn die Kündigung unwirksam ist, dann ist sie unwirksam und es ist keine Reaktion erforderlich. Wenn sie wirksam ist, dann wird in der Regel alleine aus praktischen Gründen eine Räumfrist gewährt. Bei Wohnungen ist die typischerweise in Richtung 2 Wochen. Wielange hast du denn gegeben und wieviel ist davon schon abgelaufen?

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#6
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1421 Beiträge, 182x hilfreich)

Ich habe ein Muster verwendet, das mir aus einer anderen Sache vorlag. Da endete das Mietverhältnis sofort. Die Räumungsfrist muss wohl nicht zwingend drin stehen.

Meint ihr, Montag reicht noch aus? Das ist für mich eine wichtige Frage. Dann liegt die Kündigung zwei Wochen zurück. Ich möchte nicht, dass es später heißt, ich hätte zu lange zugewartet.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von Morcheeba):
Ich habe ein Muster verwendet, das mir aus einer anderen Sache vorlag.
Ich entnehme dem, dass die Kündigung nicht vom Anwalt kam? Das war vielleicht nicht unbedingt so schlau, wenn dir die Kündigung wirklich am Herzen liegt und eine RSV eh einspringt.

Zitat (von Morcheeba):
Meint ihr, Montag reicht noch aus? Das ist für mich eine wichtige Frage. Dann liegt die Kündigung zwei Wochen zurück. Ich möchte nicht, dass es später heißt, ich hätte zu lange zugewartet.
Sicherheit kann da keiner geben. § 545 BGB wurde ausgeschlossen (im Mietvertrag oder in der Kündigung)?

Wenn du dir die Räumungsklage zutraust, dann mach das halt selber. Schimmstenfalls musst du die Kosten halt selber tragen.

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#8
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1421 Beiträge, 182x hilfreich)

Ja, § 545 BGB wurde ausgeschlossen.
Ich wollte mit der Kündigung nicht warten, nachdem ich Montag Morgen erfuhr, dass die Anwältin gerade wieder einen Urlaub angetreten hatte.

Ich habe das Muster von ihr verwendet, das sie in einem meiner Fälle in einem vergleichbaren Fall verwendete. Da hatten Mieter ebenfalls unerlaubt eine Hundezucht betrieben und 13 Hunde in der Wohnung gehalten.

Auch ich bin beruflich stark ausgelastet und würde nur dann die Räumungsklage selbst auf den Weg bringen, wenn es zu lange dauert, auf die Anwältin zu warten. Diese wird direkt Montag auch nicht klagen. Erfahrungsgemäß dauert es immer eine Weile, bis die Anwälte dann die Zeit finden.

Daher meine Frage, ob ich zu spät dran bin, wenn ich auf die Rückkehr meiner Anwältin warte, die dann sicher nicht sofort am Montag klagt und ob ich noch formal die Hundehaltung mit Zugangsnachweis abmahnen soll. Sie war ja Grundlage des tätlichen Angriffs.

-- Editiert von Morcheeba am 30.08.2017 11:31

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Ver
Status:
Master
(4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von Morcheeba):
Was tun? Direkt auf Räumung klagen?


Warte damit bis Montag, bis die Räumungsklage überhaupt verhandelt wird vergehen ohnehin Monate (und jetzt sind ja nach Bundesland noch Gerichtsferien.). Und die fristlose bzw. hilfsweise Kündigung überprüfen lassen.

Vielleicht kannst Du der RAin gleich die Unterlagen zukommen lassen und dabei gleich einen Termin vereinbaren.

Es macht sich immer gut, gleich die Zeugenaussagen schriftlich zu fixieren und auch gleich dem RA mitzugeben.

Zitat (von Morcheeba):
tätlicher Angriff durch Schläge mit den Fäusten, massive Beleidigungen, Hausfriedensbruch


Gleich auch noch eine Anzeige bei der Polizei machen. Inklusive der Zeugenaussagen. Und eine strafbewehrte Unterlassungserklärung über die Anwältin veranlassen (zahlt i.d.R. auch die RSV). Und ja, eine Abmahnung wäre auch richtig.

Zitat (von Morcheeba):
Hier wurden Schäferhunde in die Etagenwohnung verbracht und eine Zucht begonnen.


Wenn das mit der Zucht stimmt (und sich beweisen läßt), mal eine Meldung an das Vet.Amt machen.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Ich würde eben zur Sicherheit eine weitere Kündigung (die von der Anwältin formuliert wurde) nachschieben. Sicher ist sicher!
Dann würde ich - viell. besser über einen Dritten - trotzdem das Gespräch mit den Mietern suchen, um eine Abfindung anzubieten. (z.B. EUR 2000 in bar für die Schlüssel- und Wohnungsübergabe innerhalb der nächsten 14 Tage).

Zitat:
Es geht mir nicht um die Beweislage (unproblematisch, da Zeugen anwesend waren und einschritten), sondern um das praktische Vorgehen, wenn die Mieter überhaupt nicht reagieren. Sollte man da noch zuwarten?


Doch, es geht um die Beweislage und was genau vorgefallen ist.

Zitat:
tätlicher Angriff durch Schläge mit den Fäusten


Da kommt es ja auch darauf an, wo das passiert ist. Wenn das z.B. im Garten der Mieter passierte, dann dürfen die Mieter Sie auch mit Gewalt im Rahmen der Selbsthilfe vom Grundstück entfernen.

Dass ein Mieter seinem Vermieter mit der Faust schlägt, da muss doch vorher was passiert sein.
Hat die Faust Sie direkt körperlich getroffen?

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#11
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1421 Beiträge, 182x hilfreich)

Wie gesagt, den Sachverhalt möchte ich hier nicht erörtern.
Es geht mir nur um die Formalien.

Strafanzeige wurde erstattet, das Veterinäramt informiert. N

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):

Dann würde ich - viell. besser über einen Dritten - trotzdem das Gespräch mit den Mietern suchen, um eine Abfindung anzubieten. (z.B. EUR 2000 in bar für die Schlüssel- und Wohnungsübergabe innerhalb der nächsten 14 Tage).

Das dürfte Schwachsinn hoch drei sein. Warum sollte der Vermieter auch nur einen Cent bezahlen, entweder die Mieter gehen von selbst oder nach Gericht eben dir Räumung.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Sowohl eine fristlose und fristgerechte Kündigung muss u.a. sowohl inhaltlich, als auch formal richtig formuliert werden, damit sie wirksam wird. Das ist schon eine wichtige Formalie.

Zitat:
Ich habe ein Muster verwendet, das mir aus einer anderen Sache vorlag. Da endete das Mietverhältnis sofort. Die Räumungsfrist muss wohl nicht zwingend drin stehen.


Lassen Sie mich raten. Die anderen Mieter sind freiwillig (ohne Räumungsprozess) ausgezogen?
Ohne Kläger, kein Richter, d.h. nur weil die anderen Mieter ohne Räumungsfrist sofort ausgezogen sind, heisst das nicht, dass die Kündigung so formell wirksam war.

Mein Hinweis: Sie sparen sich Zeit, Nerven, Ärger und viel Geld, wenn Sie den Mieter mit einer schönen finanziellen Starthilfe für eine neue Hundezucht beglücken.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

wenn Sie den Mieter mit einer schönen finanziellen Starthilfe

Schick ihnen lieber ein paar kg Schokolade.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1421 Beiträge, 182x hilfreich)

Meine Anwältin ist seit 16 Jahren FA für Mietrecht. Ich gehe davon aus, dass ihre Kündigungen wirksam sind.
Hat sich auch in einem Räumungsprozess bewiesen.

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#16
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von Morcheeba):
Daher meine Frage, ob ich zu spät dran bin, wenn ich auf die Rückkehr meiner Anwältin warte, die dann sicher nicht sofort am Montag klagt und ob ich noch formal die Hundehaltung mit Zugangsnachweis abmahnen soll. Sie war ja Grundlage des tätlichen Angriffs.
Die fristlose Kündigung widerspricht sich selber, wenn der Kündigende zulange wartet. So hat der BGH schon in den 80gern entschieden. Denn der Kündigende, der zulange wartet, beweist gerade, dass ein Festhalten am Mietvertrag zumutbar ist. Soweit so klar. Es geht dem Teilnehmer hier genau um die Frage, was zulang in diesem Fall ist.

Meine rein subjektive Meinung: Der Vermieter hat eine Anwältin, die er offenbar schon mehrfach kontaktiert hat. Es ist absolut nachvollziehbar, dass er sie auch in diesem Fall beauftragen will und daher deren zwei wöchigen Urlaub abwarten will. Daraus lässt sich meiner Meinung nach nicht der Schluß ziehen, dass ein Festhalten am Mietvertrag zumutbar ist. Es ist vielmehr die Verzögerung beim Anwalt, die dem Mieter hier mehr Zeit verschafft. Von daher würde ich davon ausgehen, dass eine Mandatierung am Montag (also etwas 2 Wochen nach Zustellung der fristlosen Kündigung) noch ausreichend ist. Typischerweise geht man ja eh von 1-2 Wochen Räumungsfrist aus. Allerdings sollte der Vermieter versuchen darauf hinzuarbeiten, dass der Fall dann nicht noch Wochen bei der Anwältin rumgammelt.

1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(931 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von Morcheeba):
Weitere Frage: Sollte wegen des Verstragsverstoß, der der Auseinandersetzung zu Grunde liegt, noch formell abgemahnt werden?


Willst Du den Schläger abmahnen, dass er Dich nicht mehr schlagen darf? Nein, musst du nicht. Wenn der Vorfall beweisbar ist sofort raus mit dem. Es gibt sicher einen Anwalt der nicht gerade in Urlaub ist.
Wo käme man da hin wenn man einen Schläger noch bitten müsste das unterbleiben zu lassen.

1x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von Morcheeba):
Meine Anwältin ist, wie gefühlt ständig, leider wieder in Urlaub, kommt Montag zurück.

Was tun? Direkt auf Räumung klagen? Ich dachte, ein Anwalt würde sich vielleicht bestellten, oder die Mieter würden sich regen. Aber nichts.


Sie sind doch schon anwaltlich vertreten, nun warten Sie doch einfach mal die Rückkehr Ihrer Anwältin ab.

Grundsätzlich muss man den Mietern mindestens 14 Tage Zeit lassen, die müssen ja auch irgendwo hin.

Körperliche Angriffe ist ein Grund für eine fristlose Kündigung, da gibt es nix. Bis die aber raus sind, wird es wohl über eine Räumungsklage laufen, und das dauert im Bestfall 10 - 12 Wochen. ... aber es kann auch länger dauern ...

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1421 Beiträge, 182x hilfreich)

Ich meinte, ob ich die unerlaubte Tierhaltung noch formell abmahnen lassen sollte, nicht die Tätlichkeit.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von Morcheeba):
Ich meinte, ob ich die unerlaubte Tierhaltung noch formell abmahnen lassen sollte, nicht die Tätlichkeit.


Wieso, Sie haben doch schon fristlos gekündigt, ggfls kann die Anwältin dann ja noch was nachschieben. Ich weiß, dass es schlimm ist abzuwarten, aber hier müssen Sie wirklich ruhig Blut bewahren.

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Morcheeba
Status:
Lehrling
(1421 Beiträge, 182x hilfreich)

Ich habe der Anwältin alles übermittelt und warte ab.

Danke.

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(931 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Grundsätzlich muss man den Mietern mindestens 14 Tage Zeit lassen,


Bei allem Wohlwollen, wenn einer zuschlägt gibt es keine 14 Tage zugesicherte Zeit für den Auszug.

Zitat (von Morcheeba):
Ich meinte, ob ich die unerlaubte Tierhaltung noch formell abmahnen lassen sollte, nicht die Tätlichkeit.


Wozu? Wegen Körperverletzung gibt es die fristlose Kündigung, das genügt. Ob es klug wäre von Dir die Tierhaltung auch noch zu erwähnen muss Dir ein Anwalt sagen.

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(931 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Grundsätzlich muss man den Mietern mindestens 14 Tage Zeit lassen,


Bei allem Wohlwollen, wenn einer zuschlägt gibt es keine 14 Tage zugesicherte Zeit für den Auszug.

Zitat (von Morcheeba):
Ich meinte, ob ich die unerlaubte Tierhaltung noch formell abmahnen lassen sollte, nicht die Tätlichkeit.


Wozu? Wegen Körperverletzung gibt es die fristlose Kündigung, das genügt. Ob es klug wäre von Dir die Tierhaltung auch noch zu erwähnen muss Dir Dein Anwalt sagen.

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Zitat (von Banane123):
Bei allem Wohlwollen, wenn einer zuschlägt gibt es keine 14 Tage zugesicherte Zeit für den Auszug.


Das hat nichts mit Wohlwollen zu tun, das ist geltendes Recht.

Angemessen sind je nach Einzelfall 1 bis 2 Wochen ab Zugang des Kündigungsschreibens (LG Baden-Baden, Beschluss v. 22.5.1995, 1 T 32/95 ).

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(931 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Das hat nichts mit Wohlwollen zu tun, das ist geltendes Recht


Fristlos heißt i.d.R. "sofort", in diesem Fall - nach Körperverletzung- wären 14 Tage Auszugsziel Kulanz und dieses Recht hätte der M. verwirkt. Aber, wie die Erfahrung lehrt, dieser M. wird weder nach 14 Tagen ausziehen und schon garnicht sofort. Man hat Glück wenn er irgendwann auszieht, ohne Rauswurf vom GV etc.

0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von Banane123):
in diesem Fall - nach Körperverletzung- wären 14 Tage Auszugsziel Kulanz und dieses Recht hätte der M. verwirkt. Aber, wie die Erfahrung lehrt, dieser M. wird weder nach 14 Tagen ausziehen und schon garnicht sofort. Man hat Glück wenn er irgendwann auszieht, ohne Rauswurf vom GV etc.
Gibts irgendwelche Quellen dazu, ist das eine persönliche Meinung oder wieder nur irgendein Zitat von einer nicht weiter erwähnten Internetseite?

Eine Räumungsfrist hat meist rein praktische Gründe. Die Wohnung steht mit den Möbeln des Mieters voll. Die verschwinden nicht von heute auf morgen, nur weil eine fristlose Kündigung im Briefkasten liegt. Und eine Wohnung mit Möbeln kann der Mieter nicht übergeben. Und wenn er sie nicht übergeben kann, darf er halt auch noch drin wohnen. Eine fristlose Kündigung ist keine Bestrafung, mit der dem Mieter geschadet werden soll. Es geht um rein zivilrechtliche Ansprüche des Vermieters.

Falls durch den Mieter dem Vermieter Gefahr droht, so gibt es andere MIttel, diese abzuwehren. Solche Mittel können dann in der Tat auch dazu führen, dass der Mieter seine Wohnung sofort nicht mehr betreten darf. Die fristlose Kündigung alleine schafft das aber nicht.

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von Banane123):
Man hat Glück wenn er irgendwann auszieht, ohne Rauswurf vom GV etc.

Also ich frage mich ernsthaft was bringt das hin und her diskutieren hier noch?
Ein Anwalt hat sich der Sache angenommen und wird entsprechende Schritte einleiten.
Zitat (von cauchy):
Solche Mittel können dann in der Tat auch dazu führen, dass der Mieter seine Wohnung sofort nicht mehr betreten darf.

Stimmt, und das geht innerhalb von ein paar Tagen.

Ansonsten kann wohl keiner hier im Forum überhaupt Ratschläge geben, der Anwalt macht hoffentlich seine Arbeit, sonst kommt er weg, und der nächste erledigt die Arbeit richtet. Oder möchte jetzt jemand noch die Russeninkasso ins Spiel bringen, geht vielleicht schneller, aber bringt dann dem Vermieter auch Ärger ein.

0x Hilfreiche Antwort

#28
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4481x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Ansonsten kann wohl keiner hier im Forum überhaupt Ratschläge geben
Der Teilnehmer wollte wissen, ob er auf seine Anwältin warten darf, weil diese im Urlaub ist. Zu der Frage waren Meinungen durchaus sinnvoll. Nachdem die Anwältin am Montag wieder da ist, sollte sich seine Anfrage inzwischen erledigt haben. Es sind glaube ich eh alle Antwortenden der Meinung, dass der Fall bei einem Anwalt besser aufgehoben ist als in Eigenregie.

Das hindert uns ja nicht daran weiterzudiskutieren. Ist ja immerhin ein Diskussionsforum. Und offenbar gibt es zumindest bei Banane noch Diskussionsbedarf bei der Frage, ob dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt werden muss.

0x Hilfreiche Antwort

#29
 Von 
Banane123
Status:
Praktikant
(931 Beiträge, 200x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Gibts irgendwelche Quellen dazu, ist das eine persönliche Meinung oder wieder nur irgendein Zitat von einer nicht weiter erwähnten Internetseite


Das ist meine persönliche Meinung.

Zitat (von cauchy):
Falls durch den Mieter dem Vermieter Gefahr droht, so gibt es andere MIttel, diese abzuwehren. Solche Mittel können dann in der Tat auch dazu führen, dass der Mieter seine Wohnung sofort nicht mehr betreten darf. Die fristlose Kündigung alleine schafft das aber nicht


Genau das meine ich. Bei Körperverletzung geht der M. sofort, d.h.ohne jegliche Frist. Das ist die Theorie, in der Praxis wie #25.

0x Hilfreiche Antwort

#30
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Das hatten wir doch jetzt schon mehrfach. Fristlos heißt nicht sofort, sondern ohne Einhaltung einer Kuendigungsfrist.

Ansonsten hat cauchy das völlig richtig gestellt.
Der Bewohner muss eine realistische Moeglichkeit bekommen, die Wohnung von seinem Hausrat zu räumen.
Hexhex ist dabei keine valide Option.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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