Fristlose Kündigung Untermiete

Mal ganz allgemein:

1) Wenn jemand zur Untermiete wohnt, heißt das nicht, daß er weniger Rechte hat als der Hauptmieter.

2) Eine fristlose Kündigung setzt zwei nicht gezahlte Monatsmieten voraus oder dauernde (also zahlreiche Monate) unpünktliche Mietzahlungen.

3) Für eine ordentliche Kündigung braucht man einen gesetzlich anerkannten Grund, der im Kündigungsschreiben anzugeben ist.

4) Die Kaution ist keine Mietzahlung; außerdem hat sowieso jeder das gesetzliche Recht, seine Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen.

5) Ein Aussperren des Mieters durch Austausch der Schlösser ist nicht zulässig; außerdem könnte das unbefugte Betreten der Räume des Untermieters einen Hausfriedensbruch darstellen.

6) Möglicherweise (Vermietung möblierter Räume in der Wohnung des Vermieters) ist eine ordentliche Kündigung mit kurzer Frist möglich.

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Zunächst nochmal: es gibt kein separates "Untermietrecht", und ein Untermieter ist kein Mieter mit weniger Rechten.

zu 2): War etwas knapp ausgedrückt. Fristlos darf gekündigt werden, wenn für zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete entweder gar nicht gezahlt wurde oder nur teilweise, so daß der Mietrückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt. Ebenso, wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten angesammelt hat.

Wobei diese Kündigung (verkürzt gesagt) automatisch hinfällig wird, wenn das später nachgezahlt wird.

zu 3): Selbstverständlich braucht man grundsätzlich gesetzlich anerkannte Gründe für eine Kündigung. Ob hier tatsächlich die genannten Voraussetzungen für eine kurzfristige Kündigung ohne Begründungszwang vorliegen (möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters), sollte man aber in der Tat prüfen.

zu 5): Auch wenn das Zimmer des Untermieters nicht betreten wird und "nur" das Türschloß ausgewechselt wird, ist das nicht rechtmäßig. Der Untermieter wird in so einem Fall problemlos sofort eine einstweilige Verfügung des Gerichtes bekommen, die ihm wieder Zutritt zur Wohnung verschafft und dem Vermieter/Hauptmieter ein weiteres derartiges Vorgehen untersagt - wobei der Vermieter/Hauptmieter die ganzen Verfahrenskosten trägt.

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@Hill

Ich vertrete hier lediglich meine eigene Meinung.

Es ist nun einmal so, daß Mieter in Deutschland eine sehr starke Stellung haben und insbesondere ein kurzfristiger "Rausschmiß" gegen den Willen des Mieters nicht möglich ist (in jedem Fall wird ein gerichtlicher Räumungstitel benötigt, was Monate dauern kann). Deshalb überlegen sich manche inzwischen auch zweimal, ob sie überhaupt vermieten wollen.

Sich sein eigenes Mietrecht per Vertrag stricken funktioniert meist auch nicht, da zwar nicht alles, aber vieles inzwischen gesetzlich festgelegt ist und abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Siehe das bekannte Beispiel mit den festen Renovierungsfristen, die inzwischen unwirksam sind.

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Hallo Hill!

"Im übrigen kann ich das nicht so ganz glauben mit dem "es gibt kein eigenes Untermietrecht".. "

Das Mietrecht wird in den §§ 535 - 580a BGB geregelt, ein eigenes Unterkapitel für "Untermiete" gibt es nicht.

"Bei möblierten oder teilmöbliert vermieteten Zimmern vermindert sich die ordentliche Kündigungsfristsogar auf 2 Wochen ohne Angabe von Gründen (!) "

Dazu müßte das vermietete Zimmer überwiegend mit dem Einrichtungsgegenständen des Hauptmieters (als Vermieter) eingerichtet sein; §§ 549, 573c BGB.

Wird der Raum nicht möbliert vermietet, könnte der Hauptmieter dem Untermieter m.E. gem. § 573a BGB kündigen, auch hier bedarf es keines berechtigten Interresses, lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich um 3 weitere Monate.

"..was ja hier der Fall ist durch die ausstehende Kautionsrate, oder? "

Offene Kautionsforderungen werden bei der Berechnung eines Mietrückstands, der gem. § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, nicht berücksichtigt.

"Wie auch imer, ich hab nun wieder ein Schreiben aufgesetzt, fristlos per sofort gekündigt, rein vorsorglich die fristgerechte Kündigung zum 31.05.05 ausgesprochen und eine Räumungsfrist bis zum 20.02.05 eingeräumt. "

Normalerweise hat der Mieter eine Schonfrist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, um durch Nachzahlung des Mietrückstands die außerordentliche Kündigung unwirksam zu machen; § 569 Abs. 2 BGB. Der Bundesgerichtshof hat aber in einem aktuellen Urteil erklärt, dass trotz der nachträglichen Zahlung - die zur Unwirksamkeit der außerordentliche Kündigung führt - die ordentliche Kündigung weiterhin wirksam bleibt, sofern der Mieter den Zahlungsverzug selbst maßgeblich verschuldet hat; BGH- Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04.

Insgesamt ist die Untervermietung für den Hauptmieter nicht ohne Risiken, weil er i.d.R. nach außen Vertragspartner ist (Wohnung, Strom, Telefon o.ä.) und zu Zahlungen verpflichtet ist, gleich ob er die Miete von seinem Untermieter erhalten hat. Wenn Sie beim nächsten Mieterwechsel zwischen mehreren Mietern wählen können, sollten Sie evtl. den auswählen, der zusätzlich zur Kaution auch eine Mietausfallbürgschaft stellen kann.

Jedenfalls sollten Sie die Mietforderungen nach dem Auszug des Mieters bspw. über einen Mahnbescheid titulieren lassen.

MfG Gruwo

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Hi!

"...und ich kann quasi im März noch mal eine fristlose Kündigung losschicken... "

So wie ich Sie verstanden habe, ist der Untermieterin schon fristlos wg. Zahlungsverzug zum 20.02.05 gekündigt worden, hilfsweise (zusätzlich) auch fristgemäß zum 31.05.2005. Sofern die Kündigungstatbestände (Mietrückstand gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) vorlagen, ist die Kündigung wirksam, eine erneute Kündigung ist jedenfalls nicht notwendig. Das BGH- Urteil hat für Sie den Vorteil, dass das Mietverhältnis spätestens am 31.05.2005 endet, selbst wenn die Mieterin den Rückstand ausgleicht.

"Diese Räumungsklage muss ich denn dann wo einreichen und bleib ich hinterher auf den Kosten hocken? "

Die Räumungsklage müssen Sie - am Besten über einen RA - bei Ihrem örtlichen Amtsgericht einreichen. Die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten sind von der unterlegenen Partei zu zahlen.

"Im übrigen hab ich gelesen, das ohne Mietvertrag der Untervermieter den Untermieter sofort vor die Tür setzen kann. Ist da was dran? "

Ein Mietvertrag kann auch mündlich bzw. durch schlüssige Handlung vereinbart werden, die Parteien müssen sich gem. BGH-Urteil (WM 76,26) nur über wesentliche Merkmale einig sein:

- Mietbeginn;
- Mietzweck;
- Mietzins;
- Mietdauer.

Kann die Untermieterin also Zahlungen an Sie mit dem Verwendungszweck "Miete" o.ä. nachweisen, die Sie stillschweigend angenommen haben, ist auch ein (BGB-)Mietvertrag zustande gekommen.

"Und diese Mietausfallbürgschaft, ist das wirklich eine Sicherheit? "

Ja, sofern der Bürgende solvent ist.

MfG Gruwo

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