Eine Familie mit drei Kindern hat sich ein Haus gebaut. Von den Kindern wohnen noch zwei im elterlichen Haus, der dritte hat sich selbst ein Haus gekauft. Ein Testament
gibt es nicht. Nun stirbt die Mutter. Der Vater und die Kinder werden als Erbengemeinschaft mit den jeweiligen Anteilen ins Grundbuch eingetragen. Somit sind sowohl der Vater, als auch die Kinder Eigentümer des Hauses. Nun kommt der Sohn (der mit einem eigenen Haus) und fordert hier seinen Pflichtteil gemäß seines Anteiles an der Immobilie.
Früher wurde der Pflichtteil aus dem Einheitswert der Immobilie errechnet heute ist es der Verkehrswert. Dieser berücksichtigt aber nicht, dass das Haus in einer Etage noch im Rohbau ist. Hat dies Einfluß auf die Höhe des Verkehrswertes, bzw. des Pflichtteils? Und kann der Miterbe wirklich so ohne weiteres die Auszahlung seines Hausanteils als Barzahlung quasi per sofort einfordern?
Und haben wir das Recht, wenn der Pflichtteil ausgezahlt wird, dass der Miterbe aus dem Grundbuch ausgetragen wird?
Dem Miterben schwebt quasi vor, dass ihm der Pflichtteil quasi als monatliche Zahlung (zum Lebensunterhalt) ausgezahlt wird. Als Miteigentümer der Immobilie beteiligt er sich bisher nicht an den laufenden Kosten wie z.B. Grundsteuer, Kanalgebühren usw.
Theoretisch hätten auch die anderen beiden Kinder das Recht hier ihren Pflichtteil zu fordern.
Ich wollte hier nur mal Eure Meinung dazu hören. Mir ist klar, dass dies eine notarielle Beratung nicht ersetzen kann.
Gruß
Gerhard
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Frage zu Pflichtteil bei einer Immobilie
Testament oder Erbe?
Testament oder Erbe?
Moin,
es gibt keinen Pflichtteil. Der Sohn ist Eigentümer geworden.
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Und haben wir das Recht, wenn der Pflichtteil ausgezahlt wird, dass der Miterbe aus dem Grundbuch ausgetragen wird?
Ihr könnt ihm seinen Teil natürlich abkaufen.
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Als Miteigentümer der Immobilie beteiligt er sich bisher nicht an den laufenden Kosten wie z.B. Grundsteuer, Kanalgebühren usw.
Er hätte im Gegenzug einen Anspruch auf Mietzahlungen.
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Da es keinen Pflichtteilsanspruch gibt (den gäbe es nur, wenn der Sohn C per Testament enterbt worden wäre, aber dann stände er nicht im Grundbuch), gibt es hier zwei Möglichkeiten:
1. die anderen Erben kaufen dem Sohn C seinen Anteil an der Immobilie ab. Er bekommt dann einmalig Geld, und ist dann aus dem Grundbuch raus. Der Wert seines Anteils am Haus wird am besten anhand des Verkehrswerts berechnet, dabei wird natürlich der tatsächliche Zustand des Hauses berücksichtigt. Insgesamt ist der Kaufpreis aber Verhandlungssache.
Wenn dann der Vater auch stirbt, dann kommt Sohn C wieder ins Grundbuch als Erbe des Vaters. (Ausnahme: er wird per Testament enterbt, dann erhält er nur den Pflichtteil in Geld)
2. der Sohn C erhält von den Bewohnern des Hauses monatlich Miete, deren Höhe sich aus dem Mietwert des Hauses und seinem Anteil an der Erbengemeinschaft bestimmt.
Vermutlich gehören ja dem Vater 75% und den 3 Söhnen jeweils 8,33 % des Hauses.
Sohn C stehen also 8,33% der im Ort üblichen Miete für ein solches Haus zu.
Als Mitglied der Erbengemeinschaft muss Sohn C aber auch 8,33% aller Reparaturen zahlen. Die Kosten für Grundsteuer, Strom und Wasser zahlen die Bewophner des Hauses, das ist genauso wie bei vermieteten Wohnungen: die Mieter zahlen die Nebenkosten, der Eigentümer die Reparaturen.
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Erst mal vielen Dank für die Antworten. Bisher ist es so, dass niemand Miete für das Haus bezahlt. Dafür beteiligen sich die beiden Kinder an den Kosten für den Unterhalt der Immobilie. Eines der Kinder hat vor ein paar Jahren sogar einen Bausparvertrag zur Abzahlung der Hypotheken eingebracht. Wird dies beim Anteil, bzw. bei der Wertermittlung berücksichtigt?
Das Haus selbst ist als Zweifamilienhaus konzipiert, aber da es noch nicht fertig ausgebaut ist, ist es im Grundbuch immer noch als Einfamilienhaus deklariert. Bei Vermietung müsste dies aber auch gemeldet werden und die Miete auch entsprechend versteuert werden.
Kann nun der Miteigentümer wirklich einfach eine Miete verlangen, bzw. einführen? Und kann er die dann bis zum Sankt Nimmerleinstag einfordern?
Mir persönlich wäre es lieber, wenn wir ihm dann seinen Anteil abkaufen. Vielleicht auch mit der Möglichkeit ihm den Anteil für den Vater auch gleich abzukaufen.
Gruß
Gerhard
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Moin,
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Dafür beteiligen sich die beiden Kinder an den Kosten für den Unterhalt der Immobilie.
Den Unterhalt, bis auf wenige nicht umlegbare Kosten, zahlt sowieso der Mieter.
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Kann nun der Miteigentümer wirklich einfach eine Miete verlangen, bzw. einführen? Und kann er die dann bis zum Sankt Nimmerleinstag einfordern?
Natürlich, solange dort jemand wohnt.
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Mir persönlich wäre es lieber, wenn wir ihm dann seinen Anteil abkaufen. Vielleicht auch mit der Möglichkeit ihm den Anteil für den Vater auch gleich abzukaufen.
Da macht dann meist der Preis die Musik.
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Also mal übelegen.... Der Bruder kann also ganz einfach Miete fordern, obwohl kein Mietvertrag existiert. Würde sich bei Vermietung nicht die Grundsteuer verändern? Müssten dann nicht auch Meßgeräte für Heizung, Strom usw. für die Abrechnung eingebaut werden? Muß dann nicht auch ein Gutachten und ein Energieausweis erstellt werden? Auf welcher Grundlage würde die Miete kalkuliert für ein Haus das nur im Erdgeschoß und mit zwei Zimmern im ersten Stock ausgebaut ist? Gilt da der Verkehrswert oder der tatsächliche Wert? Wird die Beteiligung eines Kindes mit einem Bausparvertrag berücksichtigt? Müsste nicht auch die Rechtsschutzversicherung und die übrigen Versicherungen für das Haus an die Vermietung angepasst werden?
Und was wäre, wenn die beiden anderen Kinder ebenfalls Miete verlangen würden?
Was ist, wenn der Vater z.B. Pflegebedürftig wird?
Ich sehe schon um eine ausführliche anwaltliche oder notarielle Beratung kommen wir nicht herum.
Bitte nicht falsch verstehen. Der Bruder soll das bekommen was ihm zusteht. Es wurmt nur, dass die Geschwister seinen Lebensunterhalt finanzieren sollen, weil er unbedingt mit 55 in Rente gehen will, seinen Job geschmissen hat und bisher auch jeden Job erfolgreich abgelehnt hat.
Besonders ärgerlich ist, dass ich schon seit Jahren gepredigt habe, dass die Eltern es noch zu ihren Lebzeiten regeln sollen. Passiert ist natürlich, nichts.
Trotzdem danke für die vielen Tipps.
Gruß
Gerhard
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Moin,
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Der Bruder kann also ganz einfach Miete fordern, obwohl kein Mietvertrag existiert.
ja.
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Würde sich bei Vermietung nicht die Grundsteuer verändern?
Nein.
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Müssten dann nicht auch Meßgeräte für Heizung, Strom usw. für die Abrechnung eingebaut werden? Muß dann nicht auch ein Gutachten und ein Energieausweis erstellt werden?
Nö, es wohnen ja die restlichen Eigentümer darin.
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Auf welcher Grundlage würde die Miete kalkuliert für ein Haus das nur im Erdgeschoß und mit zwei Zimmern im ersten Stock ausgebaut ist?
Ortsübliche Miete.
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Gilt da der Verkehrswert oder der tatsächliche Wert?
Diese spielen für die Miete keine Rolle.
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Wird die Beteiligung eines Kindes mit einem Bausparvertrag berücksichtigt?
Mit wem hat dieses einen Vertrag geschlossen?
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Müsste nicht auch die Rechtsschutzversicherung und die übrigen Versicherungen für das Haus an die Vermietung angepasst werden?
Die Kosten für die Versicherungen sind auf die Mieter umlegbar, bis auf den Rechtsschutz (welchen Zweck hat dieser?)
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Und was wäre, wenn die beiden anderen Kinder ebenfalls Miete verlangen würden?
Verlangen schon, bloß von wem? Auch sie müssten an den Vater Mietzahlungen vornehmen.
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Was den Bausparvertrag betrifft, der für die Abzahlung mit eingeflossen ist, so gibt es leider keinen Vertrag. Er ist aber in den Kontoauszügen nachweisbar.
Ich denke, dass natürlich auch die beiden anderen Kinder Miete verlangen könnten, wenn sie aus dem Haus ausziehen.
Nachdem dem Bruder ja nur ein sechstel des Hauses gehört, kann er auch nur ein sechstel der Miete verlangen. So weit, so gut. Müssen die Bewohner auch für den Bereich des Hauses Miete bezahlen, der noch im Rohbau ist und demnach von ihnen gar nicht genutzt werden kann?
Hinzu kommt, dass er auch - zumindest wenn das Haus fertig gebaut ist- auch einziehen und nutzen könnte.
Gruß
Gerhard
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Moin,
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Müssen die Bewohner auch für den Bereich des Hauses Miete bezahlen, der noch im Rohbau ist und demnach von ihnen gar nicht genutzt werden kann?
es wird für das gesamte Haus ein Mietzins erhoben.
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Hinzu kommt, dass er auch - zumindest wenn das Haus fertig gebaut ist- auch einziehen und nutzen könnte.
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Nun kommt der Sohn (der mit einem eigenen Haus)
Denk darüber mal nach. Eine Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie.
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Und kann der Miterbe wirklich so ohne weiteres die Auszahlung seines Hausanteils als Barzahlung quasi per sofort einfordern?
Nein, einen Anspruch darauf hat er nicht.
Allerdings sollte man versuchen, sich mit ihm zu einigen. Als letzte Möglichkeit kann er, die Teilungsversteigerung beantragen, dann wird das gesamte
Haus versteigert
Und haben wir das Recht, wenn der Pflichtteil ausgezahlt wird, dass der Miterbe aus dem Grundbuch ausgetragen wird?
Das regelt der Notar, es ist zwingend eine notarielle Beurkundung erforderlich.
Dem Miterben schwebt quasi vor, dass ihm der Pflichtteil quasi als monatliche Zahlung (zum Lebensunterhalt) ausgezahlt wird.
Na soll er doch schweben... Dass die anderen Miteigentümer ihm anteilig Miete für den ihm gehörenden Anteil zahlen müssen, wurde ja schon geschrieben.
Als Miteigentümer der Immobilie beteiligt er sich bisher nicht an den laufenden Kosten wie z.B. Grundsteuer, Kanalgebühren usw.
Diese Kosten können eingeklagt werden.
Das Haus selbst ist als Zweifamilienhaus konzipiert, aber da es noch nicht fertig ausgebaut ist, ist es im Grundbuch immer noch als Einfamilienhaus deklariert.
Aus dem Grundbuch ist nicht ersichtlich, um was für ein Haus es sich handelt.
Besonders ärgerlich ist, dass ich schon seit Jahren gepredigt habe, dass die Eltern es noch zu ihren Lebzeiten regeln sollen. Passiert ist natürlich, nichts.
Das ist das Versäumnis der Eltern aber das kannst du deinem Bruder nicht zum Vorwurf machen.
Hinzu kommt, dass er auch - zumindest wenn das Haus fertig gebaut ist- auch einziehen und nutzen könnte.
Das spielt keine Rolle, er muss das Haus weder nutzen, noch dort einziehen.
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Müssen die Bewohner auch für den Bereich des Hauses Miete bezahlen, der noch im Rohbau ist und demnach von ihnen gar nicht genutzt werden kann?
Nein, natürlich nicht.
Es gibt doch 3 Möglichkeiten. Entweder das Haus ist fremd vermietet. Dann stehen die Mieteinnahmen den Miterben nach den Erbquoten anteilig zu.
Steht das Objekt leer, gibt es keine Einnahmen, es gibt nichts zu verteilen.
Bewohnen einzelne Miterben das Objekt selbst, müssen sie der Erbengemeinschaft eine angemessene Nutzungswertentschädigung zahlen, die sich an der Marktmiete orientiert.
Wenn man die Eigentumsverhältnisse hier ordnen, sprich Miterben auszahlen will, kommt man an einem Verkehrswertgutachten nicht vorbei. Wie will man sonst fair den jeweils korrekten Betrag ermitteln und sich darauf verständigen?
Das ist zwar nicht billig, erspart aber manchen Streit. Und viel Nebel wird sich dadurch lichten. Da liegt es immer nahe, sich an den Gutachterausschuss der Kommune zu wenden, das ist dessen täglich Brot. Und dessen Unvoreingenommenheit und Objektivität kann man auch schlecht anzweifeln.
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Hallo,
tausend Dank für die vielen Tipps und Anregungen. Ihr habt viel Licht ins Dunkel gebracht. Und damit ist es nun auch möglich, für alle Beteiligten, in der Sache fair und vernünftig zu verhandeln und einen Vertrag - notariell beglaubigt - zu machen.
Nochmals Danke
Gruß
Gerhard
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Noch ein Hinweis zum Wert des Hauses:
Damit es keinen Streit gibt, welchen Wert das Haus in seinem aktuellen Zustand hat, sollte man ein neutrales Wertgutachten beauftragen. Dabei wird der tatsächliche Zustand des Hauses berücksichtigt!
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