Frage an die Vermieterexperten wegen der qm, die berechnet werden dürfen

26. Dezember 2016 Thema abonnieren
 Von 
Yogi1
Status:
Student
(2030 Beiträge, 934x hilfreich)
Frage an die Vermieterexperten wegen der qm, die berechnet werden dürfen

Hallo,

ich habe mal eine theoretische Frage. Ich habe eine Eigentumswohnung und evtl. muss ich bald umziehen und sie vermieten.

Meine Wohnung geht über 2 Ebenen, wobei die 2. im "Dachstuhl" ist. Der ist ausgebaut, ein ganz normaler Raum, ist mein Schlafzimmer - nur ist die Dachschräge so extrem, dass die Fläche nicht zählt. Beim Hausgeld zahle ich nur für die qm unten. Obwohl der Raum wirklich groß ist, Bodenfläche ca. 30 qm und es stehen drin: ein Doppelbett, ein sehr großer Kleiderschrank, ein großer Schreibtisch, ein sehr großes Regal und eine Kommode.
Würde ich die Wohnung vermieten, dürfte ich dann für das Schlafzimmer gar nichts nehmen? Bzw. kann ich das einfach umrechnen und einfach weit mehr als den üblichen qm-Preis nehmen für den Teil unten? Ich weiß zwar, dass der Raum oben nicht so wirklich zählt, darum zahl ich ja beim Hausgeld auch nicht anteilig was dafür. Nichtsdestotrotz ist es ein sehr schöner Raum mit viel Platz für Schlaf-/Arbeitszimmer.
Wie genau darf ich diesen Raum in die Miete einfließen lassen? Denn als Wohnfläche zählt es ja wohl nicht? (obwohl ich seit über zehn Jahren sehr prima so wohne)

Danke.

Frohe Weihnachten noch
Yogi

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zur Wohnfläche zählen alle Flächen innerhalb der Wohnung.

Zu wie viel entscheidet die lichte Höhe der Grundfläche.

Was mindestens 2 m hoch ist zählt zu 100 %, alles zwischen 1 und unter 2 m zu 50 %.

Wegen der Miete, Du vermietest eine Wohnung, keine m² ;)

Tip am Rande, werde Mitglied bei Haus & Grund. Da bekommst Du Rat und Hilfe auch in Sachen Vermietung.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#2
 Von 
Yogi1
Status:
Student
(2030 Beiträge, 934x hilfreich)

Ist weit unter ein Meter - ca. 40 cm an der schrägen Seite. Aber gegenüber ist die Wand gerade und man kann viel hinstellen.

Also kann ich, ganz doof gesagt, mehr oder weniger an Miete verlangen, was ich will. Also dann für unten halt mehr als üblich pro qm und wer mieten möchte macht es, und wer nicht, der nicht?
Denn ich denke, im Mietvertrag muss ich die Wohnung mit nur 44 qm angeben.

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#3
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Hallo yogi,

als erstes prüfen ob der Raum oben zu Wohnzwecken zugelassen ist. Allein ein fachgerechter Ausbau reicht dazu nicht aus.

Falls nicht, eine 44 m² große Wohnung mit zusätzlichem Abstellraum vermieten. Preisfindung wie von Dir beschrieben.
Im Mietvertrag die 44 m² als Berechnungsgröße, bei Heizkosten ggf. den Abstellraum einbeziehen.
Das hängt davon ab, wie die Forderung der WEG an Dich aussieht.

Berry

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von Yogi1):
Ist weit unter ein Meter - ca. 40 cm an der schrägen Seite. Aber gegenüber ist die Wand gerade und man kann viel hinstellen.


Doch nicht die ganze Fläche?

Zumindest ein Teil wird ja so hoch sein man bequem stehen kann.
Zitat (von Yogi1):
Ist weit unter ein Meter - ca. 40 cm an der schrägen Seite.


Zitat (von Yogi1):
Also kann ich, ganz doof gesagt, mehr oder weniger an Miete verlangen, was ich will.


Kann man.
Zitat (von Yogi1):
Denn ich denke, im Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) muss ich die Wohnung mit nur 44 qm angeben.


Im Mietvertrag muß keine Wohnfläche stehen.

Signatur:

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ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#5
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2594 Beiträge, 994x hilfreich)

rI

Zitat (von Anitari):


Kann man.
Zitat (von Yogi1):
Denn ich denke, im Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) muss ich die Wohnung mit nur 44 qm angeben.


Im Mietvertrag muß keine Wohnfläche stehen.


Richtig. Wird nur blöd, wenn in der Anzeige etwas deutlich größeres suggeriert wird...

Ich würde hier einfach fair bleiben, zumal offensichtlich sogar das Haushaltsgeld ja unabhängig berechnet wird. Sieht das der Mieter dann bei den Nebenkosten, wird die Person zu recht anfragen, weswegen das so ist. Und sollte der Umbau ohne Genehmigung stattgefunden haben, wirds noch problematischer...

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von asd1971):
Richtig. Wird nur blöd, wenn in der Anzeige etwas deutlich größeres suggeriert wird...


Dann sollte Yogi1 ein paar Euro investieren und die Wohnung fachlich, unter Berücksichtigung § 4 der Wohnflächenverordnung , ausmessen lassen.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2594 Beiträge, 994x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Zitat (von asd1971):
Richtig. Wird nur blöd, wenn in der Anzeige etwas deutlich größeres suggeriert wird...


Dann sollte Yogi1 ein paar Euro investieren und die Wohnung fachlich, unter Berücksichtigung § 4 der Wohnflächenverordnung , ausmessen lassen.


Hi,

was trotzdem das Problem des illegalen Umbaus nicht löst...

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Wo findet sich auch nur ein kleiner Hinweis auf "Umbau" ? (geschweige denn auf eine mögliche Illegalität?)

Möglicherweise entspricht die zusätzliche Ebene nicht "Wohnraum" d.h. "Aufenthaltsraum" nach Baurechtlichen Aspekten - darauf deutet die Nichtberücksichtigung als Wohnfläche bei der WEG-Abrechnung jedenfalls hin. Das bedeutet die Fläche, darf baurechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden - aber bei der Eigennutzung kräht kein Hahn danach, wie die Fläche tatsächlich genutzt wird.
Der Vermieter kann seinen Mieter auch nicht daran hindern, dort z.B. sein Bett aufzustellen.

Allerdings sollte man bei der Vermietung aufpassen, dass man im Mietvertrag oder in Anzeigen keine falschen Wohnflächenangaben macht bzw. wissen, dass "Wohnfläche" sich ohne nähere Definition auf die anrechenbare Wohnfläche gemäß Wohnflächenberechnungsverordnung bezieht > § 4 regelt die Anrechnung der Grundflächen bei der anrechenbaren Wohnfläche
unter 1m Raumhöhe keine Anrechnung
zwischen 1 bis unter 2m Raumhöhe nur zu 50% Anrechnung
ab 2m voll Anrechnung
bzw. hier mit zeichnerischer Erklärung
https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaetter/Wohnfl%C3%A4chenberechnung.pdf

Falls die Fläche tatsächlich nicht Wohnraum/Aufenthaltsraum i.S.Baurecht ist, dann sollte man das schon in der Anzeige eindeutig klarstellen - beachte auch §2 (1) Nr. 2. der WoFlV "Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen,... " - das könnte dann z.B. so lauten:
Wohnung auf 2 Ebenen mit 44 m² Wohnfläche plus im DG ca 30 m² Nutzfläche (Grundfläche)

Die Zusatzfläche ist allemal wohnwerterhöhend und kann im Mietpreis berücksichtigt werden.

Beim Immobilienerwerb wird eine solche Zusatzfläche auch gern als "Hobbyraum" beschrieben.
http://www.stcoll.de/Service/Mandanteninfo/Baurecht-Hobbyraeume-sind-keine-Aufenthaltsraeume/index.html


Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
asd1971
Status:
Student
(2594 Beiträge, 994x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Wo findet sich auch nur ein kleiner Hinweis auf "Umbau" ? (geschweige denn auf eine mögliche Illegalität?)

Möglicherweise entspricht die zusätzliche Ebene nicht "Wohnraum" d.h. "Aufenthaltsraum" nach Baurechtlichen Aspekten - darauf deutet die Nichtberücksichtigung als Wohnfläche bei der WEG-Abrechnung jedenfalls hin. Das bedeutet die Fläche, darf baurechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden - aber bei der Eigennutzung kräht kein Hahn danach, wie die Fläche tatsächlich genutzt wird.
Der Vermieter kann seinen Mieter auch nicht daran hindern, dort z.B. sein Bett aufzustellen.

Allerdings sollte man bei der Vermietung aufpassen, dass man im Mietvertrag oder in Anzeigen keine falschen Wohnflächenangaben macht bzw. wissen, dass "Wohnfläche" sich ohne nähere Definition auf die anrechenbare Wohnfläche gemäß Wohnflächenberechnungsverordnung bezieht > § 4 regelt die Anrechnung der Grundflächen bei der anrechenbaren Wohnfläche
unter 1m Raumhöhe keine Anrechnung
zwischen 1 bis unter 2m Raumhöhe nur zu 50% Anrechnung
ab 2m voll Anrechnung
bzw. hier mit zeichnerischer Erklärung
https://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaetter/Wohnfl%C3%A4chenberechnung.pdf

Falls die Fläche tatsächlich nicht Wohnraum/Aufenthaltsraum i.S.Baurecht ist, dann sollte man das schon in der Anzeige eindeutig klarstellen - beachte auch §2 (1) Nr. 2. der WoFlV "Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen,... " - das könnte dann z.B. so lauten:
Wohnung auf 2 Ebenen mit 44 m² Wohnfläche plus im DG ca 30 m² Nutzfläche (Grundfläche)

Die Zusatzfläche ist allemal wohnwerterhöhend und kann im Mietpreis berücksichtigt werden.

Beim Immobilienerwerb wird eine solche Zusatzfläche auch gern als "Hobbyraum" beschrieben.
http://www.stcoll.de/Service/Mandanteninfo/Baurecht-Hobbyraeume-sind-keine-Aufenthaltsraeume/index.html


Es kräht so lange keiner danach bis es auffällt. Nennt sich Schwarzbau.

Und sollte das ohne Erlaubnis der WEG gebaut worden sein, könnte es noch andere Probleme geben (Statik etc.).

Schlussendlich würde ich nur die offizielle Fläche angeben, damit es nicht zu Mißverständnissen kommt.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Die Zusatzfläche ist allemal wohnwerterhöhend und kann im Mietpreis berücksichtigt werden.

Sehe ich genauso. Wobei es bei zukünftigen Mieterhöhungen ein wenig problematisch werden kann. Bei einer Wohnfläche von 44m^2 und einer zusätzlichen Nutzfläche von 30m^2 werden Preisspannen aus einem Mietspiegel vermutlich nicht ausreichen. Und die Suche von Vergleichswohnungen gestaltet sich als Privatperson und für eine solche Wohnung auch nicht so wirklich einfach. Von daher wäre zu überlegen, ob eine Staffel- oder Indexmiete in diesem Fall vorteilhaft sein könnte.

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