Formfehler bei langfristigem Mietvertrag

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GbR-Gesellschafter müssen beim Unterschreiben eines langfristigen Mietvertrages auf Vertretungsverhältnis hinweisen - Formfehler führt zu Umdeutung in unbefristeten Vertrag

Formfehler bei langfristigem Mietvertrag

Langfristige Mietverhältnisse stellen sich für viele Mieter nach einiger Zeit als Ärgernis dar. Entweder weil die Miete zwischenzeitlich als überhöht gilt oder weil man die Räume nicht mehr nutzen kann oder will. Doch zumeist besteht keine Möglichkeit, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden. Der Bundesgerichtshof hat jedoch in einer aktuellen Entscheidung auf eine praxisrelevante Formvorschrift hingewiesen.

Langfristige Mietverhältnisse müssen immer schriftlich abgeschlossen werden. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) wahrt diese Schriftform jedoch nur, wenn

Luis Fernando Ureta
seit 2003 bei
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  • alle Gesellschafter den Mietvertrag unterschreiben oder

  • der unterschreibende Gesellschafter ausdrücklich in Vertretung für die anderen Gesellschafter handelt oder

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  • aus dem Mietvertrag hervorgeht, dass der unterschreibende Gesellschafter alleinvertretungsberechtigt ist.

In der Praxis werden solche Formvorschriften jedoch häufig nicht beachtet. Ein typischer Fall ist die Erbengemeinschaft auf Vermieterseite mit zahlreichen Gesellschaftern und einer Person, die alles koordiniert.

So war es auch in dem entschiedenen Fall. Die Vermieterin war eine aus vier Gesellschaftern bestehende Erbengemeinschaft, in der die Gesellschafter A und B einzelvertretungsberechtigt waren. Das Mietverhältnis war auf zehn Jahre abgeschlossen. Im Mietvertrag hieß es, dass die Erbengemeinschaft "durch die Herren A und B vertreten" wird. Unterschrieben hatte jedoch lediglich A, ohne auf ein Vertretungsverhältnis hinzuweisen.

Nach knapp vier Jahren kündigte der Mieter den Vertrag zum Ende des Folgemonats ohne Rücksicht auf die eigentlich noch ausstehende 6-jährige Laufzeit. Zu recht, wie der Bundesgerichtshof feststellte.
Der A hatte es versäumt auf seine Einzelvertretungsbefugnis hinzuweisen oder zu vermerken, dass er in Vertretung für die anderen Gesellschafter handelt. Es lag daher nur ein unbefristetes Mietverhältnis vor, das vom Mieter ordentlich gekündigt werden durfte.

BGH vom 16.07.2003, XII ZR 65/02

Hinweis für die Praxis:

Die Nichtbeachtung dieser Formvorschrift kann insbesondere dem Mieter neue Möglichkeiten eröffnen. Nicht nur, wenn er tatsächlich vorzeitig kündigen will, sondern auch, wenn er über die Vertragskonditionen neu verhandeln will. Dies ist in vielen Großstädten angesichts sinkender Mietzinsen für Büro- und Praxisräume keine Seltenheit.
Die Schriftform gilt dem Grunde nach auch für die Mieter. Wenn also beispielsweise eine ärztliche Gemeinschaftspraxis den Vertrag abschließt, gilt es auch dort die Formvorschriften zu beachten.
Der Mieter kann im Übrigen auch ein massives Interesse an der Einhaltung dieser Schriftform haben. Gerade bei beruflich genutzten Räumen ist die Planungssicherheit hinsichtlich des konkreten Standortes unabdingbar.
Die Schriftform gilt, wenn der Mietvertrag für einen festen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen wird.
Und: auch wenn die Befristung wirksam vereinbart wurde, kann die vorzeitige Kündigung in Betracht kommen, wenn diese nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde.

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