Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen Seite 1 - vom 16.01.2008

Formelle Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen

	Der Autor
Bernd Gutschank, Langenselbold beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht, Erbrecht und hat Interessensschwerpunkte: Arbeitsrecht, Strafrecht.
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Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine allgemeine Preissteigerung anzupassen. Gemäß § 557 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Von Vermieterseite kann eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangt werden. Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist geregelt in den §§ 558 bis 558 e BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder wegen gestiegener Nebenkosten bleiben dabei außer Betracht. Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält:

• er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Sachverständigen-Gutachten
• oder auf 3 Vergleichswohnungen berufen,
• er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel begründen;
• durch die Mietrechtsreform (01.09.2001) hinzu gekommen sind zwei weitere Begründungsmittel: der sog „qualifizierte Mietspiegel“ und die Mietdatenbank.

Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines solchen Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558 d Abs. 3 BGB). Mit der Frage der Entbehrlichkeit einer ausdrücklichen Mitteilung der im Mietspiegel für die Wohnung angegebenen Spanne hatte sich kürzlich der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) zu befassen und darüber zu entscheiden, welche Begründungserfordernisse an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind, das auf einen sog. qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) gestützt ist. Dem Urteil (Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07) lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Durch Schreiben vom 29.10.2003 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73,00 € ab dem 01.01.2004 und führte unter anderem aus:

"Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Mieter je Qua-dratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, dass der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt …".

Das Amtsgericht (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - Urteil vom 4. Mai 2006 - 15 C 164/04) hatte die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Es hatte das Mieterhöhungsverlangen als bereits formell unwirksam angesehen, weil der Kläger nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt hätte, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht. Der BGH hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden sei. Es sei in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Nach diesen Bestimmungen habe der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen. Bei dem Berliner Mietspiegel 2003 handele es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthalte ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen sei. In einem solchen Fall sei nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liege. Die Spanne müsse im Erhöhungsverlangen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen könne. Der Mietspiegel selbst müsse dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er - wie im vorliegenden Fall - im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich sei. Die örtlichen Mietspiegel sind zum Teil über das Internet abrufbar und können bei den jeweiligen Städten/Gemeinden und/oder Mietervereinen eingesehen und angefordert werden.