Flächenabweichung bei Mietverhältnissen über Wohnraum Seite 1 - vom 04.02.2008
Flächenabweichung bei Mietverhältnissen über Wohnraum
Mangel der Mietsache, Mieterhöhung oder Betriebkostenabrechnung fehlerhaft?
Der Autor
Patrick Hermes, München, Fachanwalt Steuerrecht beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Erbrecht, Vertragsrecht, Fachanwalt Steuerrecht und hat Interessensschwerpunkte: Miet und Pachtrecht, Wirtschaftsrecht.
In dem nachfolgenden Beitrag informiert Herr Rechtsanwalt Hermes über die Probleme, die bei Abweichungen zwischen im Mietvertrag angegebener und tatsächlicher Wohnfläche bei Mietverhältnissen entstehen.
Flächenabweichungen spielen in der Praxis unter verschiedenen Gesichtspunkten eine große Rolle und ein Streit zwischen Mieter und Vermieter ist oft vorprogrammiert.
Dem Vermieter obliegt, die zuverlässige Ermittlung der Wohnfläche. Der Vermieter trägt grundsätzlich das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Vertrag und die sich daraus ergebenden Folgen. Der Mieter sollte bei Einzug in die Wohnung feststellen (lassen), ob die im Mietvertrag angegebene Fläche von der tatsächlichen Fläche überhaupt abweicht. Dies ist für den Mieter, wie noch nachfolgend zu sehen sein wird, wichtig. Für den Vermieter stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob er die Betriebskosten nach der tatsächlichen oder nach der vereinbarten Wohnfläche abrechnet bzw. im Rahmen eines Mieter.
Liegt ein Flächenabweichung vor, ist weiter prüfen, wie hoch diese Flächenabweichung ist. Ist die Flächenabweichung nur geringfügig, resultieren daraus womöglich keine Rechte und Pflichten.
Sowohl bei Wohnraum als auch bei Gewerberaum ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Es liegt sodann ein Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 S.1 BGB vor.
Die Berechtigung des Vermieters zur Mieterhöhung hängt u.a. von der Größe der Wohnung ab, § 558 Abs. 2 S.1 BGB. Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 %, kann der Mieter die überbezahlte Miete nachträglich zurückverlangen. Der BGH begründet dies mit den Grundsätzen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage. Ob das Mieterhöhungsverlangen ansonsten formell wirksam war, konnte der BGH dahinstehen lassen.
Häufig wendet der Mieter auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ein, dass der Vermieter seiner Abrechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt hat, weil er z.B. den Balkon oder Räume mit sehr geringer Deckenhöhe voll als Wohnfläche berücksichtigt. Fraglich war seit geraumer Zeit, ob der Vermieter die tatsächliche Fläche seiner Betriebskostenabrechnung oder die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab zugrunde legt und inwieweit Abweichungen relevant sind. Diesen Fragen hat der BGH nunmehr weitgehend entschieden, BGH, Urt. V. 31.10.2007-VIII ZR 261/06:
Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.
Bleibt in diesem Zusammenhang die Frage offen, ob es dem Vermieter bei einer Überschreitung der vereinbarten Fläche gegenüber der tatsächlichen Fläche um mehr als 10 % erlaubt ist, bei der Betriebsabrechnung sodann die tatsächliche Fläche als Abrechnungsmaßstab heranzuziehen.
Rechtsanwalt Patrick Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht
Telefon/Telefax: 089/33079947
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