Erst das Konto, dann die Kaution

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Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 13.10.2010, Az: VIII ZR 98/10 die Rechte der Mieter weiter gestärkt.

Der Hintergrund:

Guido Matthes
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In des meisten Wohnraum-Mietverträgen werden die Mieter zur Zahlung einer Mietkaution verpflichtet. Die gesetzliche Regelung über die Höhe und Anlage der Kaution findet sich in § 551 BGB. Die Anlage der Mietkaution muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen.

Der Fall:

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Der Vermieter forderte von seinen Mietern mehrfach die Zahlung der Mietkaution. Die Mieter zahlten diese nicht und verlangten, dass der Vermieter zunächst ein geeignetes Mietkautionskonto nachweisen müsse, dass den gesetzlichen Anforderungen genügt. Der Vermieter kam dieser Aufforderung nicht nach, kündigte stattdessen den Mietvertrag und klagte gegen die Mieter auf Räumung der Wohnung.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht. Der Mieter durfte die Zahlung davon abhängig machen, dass der Vermieter zunächst ein insolvenzfestes Konto benennt. Solange dies nicht erfolgt, konnte der Mieter berechtigt die Kaution zurückhalten. Der Vermieter durfte an die berechtigte Nichtzahlung der Kaution keine Konsequenzen knüpfen.

Begründet wird dies wie folgt:

„ Gemäß § 551 Abs. 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss.“; vgl. BGH, Pressemitteilung Nr. 193/2010.

Das Fazit:

Mit der Entscheidung ist klargestellt, dass der Vermieter zunächst ein insolvenzfestes Konto anlegen und benennen muss. Macht er dies nicht von sich aus, sollte der Mieter ihn dazu ausdrücklich aauffordern. Die an sich fällige Mietkaution muss der Mieter solange nicht zahlen, um nicht das Risiko einzugehen, dass Gläubiger des Vermieters auf die Mietkaution zugreifen können.

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Guido Matthes
Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Guten Tag Herr Matthes,
ich habe Ihren Artikel " Erst das Konto, dann die Kaution" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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