Ermittlung von Bodenrichtwerten

Das Thema "Bodenrichtwerte" wurde schon in einem anderen Thread angesprochen, aber ich mache hier mal der Übersichtlichkeit halber einen neuen auf, da die Frage etwas anders ist.

Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuß des Landkreises anhand der Kaufpreissammlung, also abgeschlossener Grundstückskaufverträge der letzten Zeit, ermittelt. Häufig sind dies aber gar nicht Verträge über unbebautes Land, sondern Kaufverträge über Immobilien samt Grundstück, was ja beides nicht trennbar ist. Dennoch muß der Ausschuß auch hier einen Richtwert für das Grundstück, also ohne die darauf stehende Immobilie, ermitteln.

Wie wird so etwas gemacht, bzw. wie genau ist das überhaupt möglich? Rein technisch muß man einfach aus dem vereinbarten Kaufpreis den Wert der Immobilie rausrechnen. Die Häuser in einem bestimmten Gebiet haben jedoch ganz unterschiedliche Größe, verschiedene Ausstattung, verschiedene Lage und einen unterschiedlichen Erhaltungszustand. Vor allem werden diese ganzen Einzelheiten gar nicht aus den Kaufverträgen ersichtlich sein, da sie nur eine Rolle bei den Kaufpreisverhandlungen spielen. Wie schafft es also der Gutachterausschuß, aus den vereinbarten Kaufpreisen den realen Wert der jeweiligen Immobilien präzise herauszurechnen, so daß der Bodenrichtwert errechnet werden kann?

Stimmt es im übrigen, daß für den Wert bebauter Grundstücke (hauptsächlich wegen der aufgrund der Bebauung eingeschränkten Gestaltungsmöglichkeiten) meist nur ein Quadratmeterpreis von 80-90 % des Wertes für unbebaute Grundstücke gerechnet wird? Wobei die Bodenrichtwerte immer den (u.U. rein fiktiven) Wert für unbebautes Bauland ausweisen sollen.