Erforderlichkeit der Räumungsklage auch gegen den nichtehelichen Lebenspartner des Mieters

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Vermieter sehen sich oft der Situation ausgesetzt, dass ihre Mieter ihren Mietzahlungsverpflichtungen nicht pünktlich nachkommen oder diese gar ganz einstellen. Dauernde unpünktliche Mietzahlungen können, das hat der Bundesgerichtshof entschieden, einen Kündigungsgrund darstellen.

Die Einstellung der Mietzahlungen berechtigt den Vermieter spätestens ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten ebenfalls zur fristlosen Kündigung (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Andreas Schwartmann
seit 2004 bei
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Unklar ist dann aber oft, wem gegenüber die Kündigung ausgesprochen werden muss. Die Kündigung muss zunächst gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden. Bei einer Mietermehrheit - Eheleuten, Lebens- oder Wohngemeinschaft - muss die Kündigung an alle Mieter gerichtet werden, andernfalls ist sie unwirksam. Bestehen nun Zweifel, ob eine weitere Person Mieter geworden ist, sollte die Kündigung deshalb sicherheitshalber auch an diese gerichtet werden, denn im Zweifel gilt: Lieber zuviel, als zu wenig!

Zieht der Mieter dann trotz Kündigung nicht aus, ist schnelles Handeln erforderlich. Denn mit jedem weiteren Tag des Zuwartens erhöhen sich die Mietrückstände und verzögert sich die Neuvermietung an einen (hoffentlich) zahlungswilligeren Nachmieter. Auch besteht die Gefahr, dass sich das Mietverhältnis stillschweigend verlängert, wenn der Mieter die Kündigung ignoriert.

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In diesem Falle sollte deshalb aus Gründen der Schadensminimierung alsbald Räumungsklage eingereicht werden.

Es stellt sich dann die Frage: Gegen wen muss sich die Räumungsklage richten? Denn für die spätere Zwangsvollstreckung (Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher) ist ein so genannter Vollstreckungstitel, also in diesem Fall ein zur Räumung verurteilendes Urteil notwendig. Verurteilt werden kann aber nur, wer auch verklagt wurde.

Deshalb ist schon bei Klageerhebung zu prüfen, gegen wen das Urteil letztlich ergehen soll:

a)

Lebt der Mieter mit seinem Ehepartner in der Wohnung ist die Räumungsklage auch gegen diesen zu erheben, selbst wenn der Ehepartner nicht Mietvertragspartei ist. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Gläubiger aus einem Räumungsurteil gegen den Mieter nicht gegen den im Titel nicht aufgeführten Ehepartner vollstrecken, weil regelmäßig selbst dann beide Ehegatten Mitbesitzer der ehelichen Wohnung sind, wenn nur einer von ihnen Partei des Mietvertrages ist. Der nicht im Urteil genannte Ehepartner kann die Räumung verweigern!

b)

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, müssen nicht auf Räumung verklagt werden. Denn diese haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung, sondern sind lediglich Besitzdiener, so dass ein Räumungstitel gegen die Eltern ausreicht. Auch das Erreichen der Volljährigkeit während des Mietverhältnisses ändert daran in der Regel nichts. Auch volljährige Kinder bleiben nämlich in der Regel Besitzdiener, da sie die Sachherrschaft über die Mietsache nur für die Eltern ausüben und zu diesen in einem sozialen Abhängigkeits- und Unterordnungsverhältnis stehen und weisungsgebunden sind.

c)

Umstritten war aber bislang die Frage, ob für eine Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung auch ein gegen den nichtehelichen Lebensgefährten des Mieters gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich ist, wenn dieser von dem Mieter in die Wohnung aufgenommen worden ist.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung (Beschluss vom 19.03.2008 - I ZB 56/07) mit dieser Frage befasst und entschieden, dass für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich ist, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aber aus den Umständen klar und eindeutig ergeben.

Ist der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer der Wohnung, ist grundsätzlich auch gegen ihn ein Räumungstitel notwendig.

Anders als bei einem Ehepaar, das gemeinsam aufgrund der auf Lebenszeit angelegten Ehe in der ehelichen Wohnung lebt, kann aber bei einem nichtehelichen Lebensgefährten allein aus der Aufnahme in die Wohnung nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Nach der Entscheidung des BGH muss anhand der tatsächlichen Umstände des jeweiligen Falles beurteilt werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nicht nur Besitzdiener ist.

Mitbesitz bedeutet, dass der Lebensgefährte gemeinsam mit dem Mieter die tatsächliche Sachherrschaft über die Mieträume hat - also z.B. die Schlüssel für die Wohnung hat und damit verfährt, wie der Mieter. Auch muss die Einräumung des Mitbesitzes an den nichtehelichen Lebensgefährten durch eine von einem entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar werden. Dies kann z.B. dadurch geschehen, dass der Mieter dem Vermieter die beabsichtigte oder schon erfolgte Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung anzeigt oder sich dieser dort nach dem jeweiligen Meldegesetz angemeldet hat.

Fazit:

Lebt der Mieter in der Wohnung gemeinsam mit seinem Ehepartner, ist eine Räumungsklage auch gegen diesen zu richten. Ist unklar, ob der Mieter die Wohnung mit einem nichtehelichen Lebensgefährten bewohnt, sollte der Vermieter dies vor Einleitung des Klageverfahrens klären, z.B. eine Auskunft beim Einwohnermeldeamt einholen um bei der späteren Räumung vor unliebsamen Überraschungen gefeit zu sein.


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