Erbgutachten, ich hab Haus aber bereits verkauft. Und nun?

25. April 2017 Thema abonnieren
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)
Erbgutachten, ich hab Haus aber bereits verkauft. Und nun?

Ich habe 1995 ein Haus geschenkt bekommen, welches aber bis zum Todestag meines Vater mit ein Niessbrauchrecht behaftet war. Aufgrund dessen ( beachtet dazu ruhig meine anderen Beiträge) fließt wohl doch etwas von den Wert mit ins Erbe und ich muss noch Pflichtteilsergänzungsansprüche bedienen. Um zu ermitteln wie viel das ist, will die Gegenseite jetzt einen Gutachter. Das Haus ist aber ja nach den Tode meines Vaters ( vor zwei Jahren) in meinen Besitz übergegangen und ich hab es verkauft. Wie wird der Gutachter jetzt den Wert von Haus und Grund ermitteln? Ganz davon mal abgesehen, die neuen Besitzer sind dagegen und haben das Haus sowieso komplett entkernt und erneuert.

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23 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8019 Beiträge, 4498x hilfreich)

Der Pflichtteilsergänzungsanspruch wird nach dem Wert zum Zeitpunkt der Schenkung (abzüglich des Wert des Nießbrauchs) berechnet.

Die Ermittlung des Werts dürfte schwierig sein. Ggf. könnte man sich beim Gutachterausschuss der Stadt/Gemeinde erkundigen.

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#2
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)

Ja,aber das könnte man doch auch selber? Wozu braucht es einen Gutachter?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Den Wert der Schenkung selbst schätzen?

Wenn der Pflichtteils berechtigen einen Gutachter fordert, dann geht das nicht ohne Gutachter.

Man sollte sich dabei mit dem Pflichtteilsberechtigten auf einen Gutachter einigen und ihn auch bei der Erstellung des Gutachtens mitwirken lassen.

Der Pflichtteilsberechtigte muss nämlich ein einseitig erstelltes Gutachten nicht akzeptieren und schon gar nicht eine Wertermittlung, die ohne Gutachter erfolgt ist

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Den Wert der Schenkung selbst schätzen?

Wenn der Pflichtteils berechtigen einen Gutachter fordert, dann geht das nicht ohne Gutachter.

Man sollte sich dabei mit dem Pflichtteilsberechtigten auf einen Gutachter einigen und ihn auch bei der Erstellung des Gutachtens mitwirken lassen.

Der Pflichtteilsberechtigte muss nämlich ein einseitig erstelltes Gutachten nicht akzeptieren und schon gar nicht eine Wertermittlung, die ohne Gutachter erfolgt ist

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#5
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)

Aber , um noch mal zur Ausgangsfrage zurückkehren, wie kann es funktionieren, wenn Haus und Grundstück nicht mehr zur Verfügung stehen?

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
wie kann es funktionieren, wenn Haus und Grundstück nicht mehr zur Verfügung stehen?


Das wird nicht so einfach sein und das wäre auch nicht einfach, wenn der Fragesteller zwar noch Eigentümer wäre aber selbst bereits umfangreich renoviert hätte. Baujahr und Wohnfläche dürften jedoch bekannt sein. Und ungefähr an die Ausstattung wird man sich auch wohl noch erinnern können. Der Kaufpreis von vor 2 Jahren ist auch bekannt. Daraus kann ein Gutachter den Wert zum Schenkungszeitpunkt ganz gut ermitteln.

Ich empfehle dringend, dass Erbe und Pflichtteilsberechtigter gemeinsam einen Gutachter aussuchen und die relevanten Angaben zum Wert auch gemeinsam machen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass das Gutachten bestritten wird und ein Gericht dann einen neuen Gutachter beauftragt, der dann natürlich nochmal bezahlt werden muss.

2x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)

Super, das ist hilfreich! Danke

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Die Kosten für das Gutachten müssen vom Erben bezahlt werden. Sie gelten aber als Nachlassverbindlichkeit und mindern somit die Berechnungsgrundlage für den Pflichtteil. Indirekt zahlt der Pflichtteilberechtigte daher auch.

Die Wertminderung durch das Nießbrauchrecht sollte der Gutachter auch gleich schätzen.

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#9
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)

Ich muss diesen Beitrag noch mal hochschubsen. Mittlerweile ist es zugespitzt. Die Eigentümer des Hauses stimmen einer Begutachtung des Hauses definitiv nicht zu. Haben schon ihren eigenen Anwalt eingeschaltet. Die Pflichtteilsberechtigten fordern aber vehement eine Begutachtung ein und akzeptieren nicht die Verkaufssumme als wertermittlung. Obwoh die durchaus Marktüblich ist. Die Gegenseite behauptet vehement ich müsste eine Begutachtung zustimmen

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#10
 Von 
Mr.Cool
Status:
Richter
(8429 Beiträge, 3448x hilfreich)

Du kannst der Begutachtung ja zustimmen, kannst es aber nicht erzwingen. Der Ausweg wurde oben bereits aufgezeigt: der Gutachter muß anhand von Unterlagen, alten Fotos, Ausstatttungsbeschreibung etc. versuchen den Wert vor 2 Jahren zu schätzen. Habt Ihr keinen Gutachter gefunden, der sich so eine Wertermittlung zutraut?

Signatur:

Vernunft ist wichtiger als Paragraphen

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#11
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)

Ich kann der Begutachtung nicht zustimmen, da mir das Haus nicht mehr gehört.

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#12
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8019 Beiträge, 4498x hilfreich)

Zitat:
Die Eigentümer des Hauses stimmen einer Begutachtung des Hauses definitiv nicht zu.

Das ist auch deren gutes Recht.
Zitat:
Die Gegenseite behauptet vehement ich müsste eine Begutachtung zustimmen

Das kannst Du ja auch tun, aber es "nützt" nichts, da die neuen Eigentümer zustimmen müssten.

2x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)

Und was passiert dann?

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Das ist doch bereits mehrfach geschrieben worden:

Der Gutachter muss aufgrund von Fotos, Unterlagen, Beschreibungen, Besichtigungen von außerhalb des Grundstücks, erzieltem Kaufpreis usw. den Wert des Hauses im Jahre 1995 schätzen.

Wenn es um die Feststellung des Schenkungswertes von 1995 geht und das Haus seitdem umfangreich renoviert wurde, dann ist eine Besichtigung ohnehin nur sehr begrenzt hilfreich für eine Schätzung.

Für eine Begutachtung ist nicht zwingend das Betreten des Hauses erforderlich. Bei Gutachten für Zwangsversteigerungen kommt es sogar relativ häufig vor, dass der Noch-Eigentümer dem Gutachter den Zutritt verweigert. Dennoch ist der Gutachter in der Lage, ein Gutachten zu erstellen.

Einer Begutachtung in dieser Form kannst Du auch zustimmen. Ich verstehe nicht, warum Du eine solche Begutachtung verweigerst.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)

Ich verweigere gar nichts! Du verstehst auch nicht, was ich meine. Der Gutachter will unbedingt in das Haus rein und Zutritt haben. Er ist nicht bereit den Verkaufspreis zu akzeptieren und auch nicht eine Begutachtung von außen oder anhand von Unterlagen zu machen.

-- Editiert von FantaFanta am 24.07.2017 15:43

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#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Dann suche Dir einen anderen Gutachter.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)

Das ist, wie erwähnt, nicht mein Gutachter, sondern der der Gegenseite

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
-Laie-
Status:
Weiser
(16928 Beiträge, 5885x hilfreich)

Zitat (von FantaFanta):
Ich kann der Begutachtung nicht zustimmen,.......
Doch kannst du! Das bringt nur niemandem etwas. Wenn die Gegenseite ein Gutachten möchte, dann sollen sie sich auch darum kümmern. Warum befasst du dich überhaupt damit? Ja, o.k., du musst dafür bezahlen, aber das bedeutet nicht, dass du dich um alles kümmern musst.

Zitat (von FantaFanta):
Der Gutachter will unbedingt in das Haus rein und Zutritt haben. Er ist nicht bereit den Verkaufspreis zu akzeptieren und auch nicht eine Begutachtung von außen oder anhand von Unterlagen zu machen.
Das ist jetzt aber nicht dein Problem. Wenn er rein will, dann soll er sich mit den neuen Eigentümern auseinandersetzen.

Signatur:

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2x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7422 Beiträge, 3090x hilfreich)

Dann stimmen Sie doch zu und lassen die Gegenseite bzw deren Gutachter sprichwörtlich vor die Hauswand rennen. Sie haben zugestimmt, basta...den Zugang KÖNNEN Sie schlicht nicht ermöglichen.

Signatur:

"Valar Morghulis"

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Du bist aufgrund des Verkaufs nicht mehr in der Lage, dem Gutachter Zutritt zu verschaffen.
Das ist aber Problem des Gutachters und nicht deins und es ist auch kein Grund dafür, dass du deine Zustimmung zur Gutachterlichen Bewertung verweigerst.

Mir erscheint auch der Gutachter reichlich fragwürdig. Es kommt sehr häufig vor, dass ein Objekt nicht von innen besichtigt werden kann und dennoch lässt sich ein Gutachten erstellen.
Zudem würde nach derart umfangreichen Veränderungen ja eine Innenbesichtigung keinerlei Rückschlüsse mehr auf den ursprünglichen Zustand zulassen.

Außerdem wäre es gut möglich, dass die Gegenseite komplett mit ihrer Ansicht gegen die Wand fährt, dass der Kaufpreis als Berechnungsgrundlage nicht hergenommen werden könne.

Wieviel Jahre nach dem Erbfall hast du das Haus denn verkauft?
Möglicherweise kommt nämlich das hier in Betracht:

In der Rechtsprechungspraxis hat sich dementsprechend herausgebildet, dass für die Bewertung des Normalverkaufswertes der Kaufpreis innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erbfall grds. maßgeblich ist (BGH, NJW-RR 1991, 900 ; NJW-RR 1993, 834 ; OLG Düsseldorf, ZEV 1994, 361 , 362.). Es ist aber bei der Bewertung auch die Preisentwicklung zu berücksichtigen, so dass im Einzelfall Zu- oder Abschläge notwendig sind. Ferner sind die Unkosten des Verkaufs und Ertragssteuern (§ 16a EStG ) in Abzug zu bringen.
https://www.anwalt.de/rechtstipps/erbrecht-pflichtteil-ermittlung-des-verkehrswertes-eines-grundstuecks-bei-verkauf-steuerrecht_001755.html

Zudem gibt es ein neueres BGH-Urteil IV ZR 124/09 vom 25.11.2010, in dem von 5 Jahren die Rede ist.
https://www.haufe.de/recht/familien-erbrecht/wertermittlung-von-grundstuecken-bei-pflichtteilsanspruechen_220_155274.html
Dort z.B. auch:
Daher ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH ein zeitnah mit dem Erbfall erzielter Verkauferlös als zuverlässigerer, realitätsnäherer Wertbestimmungsfaktor regelmäßig einer gutachterlichen Wertermittlung vorzuziehen (BGH, Urteil v. 24.03.1993 IV ZR 291/91 ).

Du hast doch wohl schon (wegen anderer Punkte) einen Anwalt.
Hast du denn schon einmal mit ihm über diese Sache geredet und wie du da am besten vorgehst?

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Es muss der Wert aus dem Jahr 1995 ermittelt werden und nicht der aktuelle Wert.

Im Gegensatz zu fb367463-2 und Lolle würde ich übrigens die Zustimmung verweigern. Wenn die Zustimmung erteilt wird, muss das Gutachten inhaltlich wahrscheinlich auch anerkannt werden. Wie ich bereits in Antwort #3 geschrieben habe, sollten sich Pflichtteilsberechtigter und Erbe auf einen Gutachter einigen. Ein einseitiges Gutachten muss von der anderen Seite nicht anerkannt werden.

Warum der Gutachter Probleme hat, ein Wertgutachten ohne Besichtigung des Hauses von Innen zu erstellen, kann ich nicht nachvollziehen. Der aktuelle Wert ist durch den Kaufpreis schon belegt (siehe Antwort #20 von Lolle) und für die Ermittlung des Wertes im Jahre 1995 gibt eine aktuelle Innenbesichtigung kaum etwas her.

Ich persönlich hätte daher Zweifel an der Fachkompetenz des Gutachters und würde ihn daher ablehnen.

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
FantaFanta
Status:
Beginner
(97 Beiträge, 17x hilfreich)

@hh vielen Dank. Ich sehe das genauso. Allerdings geht dieser Gutachter davon aus, dass er den genauen Wert von 1995 und 2015 braucht um die fiktive Jahresmiete zu errechnen, die er braucht für die Betechnung des Wertes des Nießbrauch. Stimmt das dass die fiktive Jahresmiete immer ein 18. des Immobilienwertes ist? Ich dachte immer, ein 18. maximal? Aber darunter noch einiges geht?

1x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47504 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Allerdings geht dieser Gutachter davon aus, dass er den genauen Wert von 1995 und 2015 braucht um die fiktive Jahresmiete zu errechnen, die er braucht für die Betechnung des Wertes des Nießbrauch.


Den Wert von 2015 hat er bereits (Kaufpreis, siehe von Lolle zitierte Urteile).
Den Wert von 1995 braucht er, das ist richtig. Dazu ist aber nach meiner Auffassung keine Innenbesichtigung erforderlich.

Zitat:
Stimmt das dass die fiktive Jahresmiete immer ein 18. des Immobilienwertes ist?


Nein, die Ermittlung ist komplizierter, obwohl 1/18 als grober Richtwert wohl hinkommt. Es geht sowohl höher als auch niedriger.

1x Hilfreiche Antwort

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