Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zur Höhe von Mietminderungen

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Was wird gemindert: Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete oder gar Bruttowarmmiete?

Von Rechtsanwalt Ingo Kruppa

Nach dem Willen des Gesetzgebers braucht der Mieter für eine Mietsache, die einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit nicht unerheblich mindert, auch nur einen angemessenen herabgesetzten Mietzins zu zahlen (§ 536 BGB).

Unter dieser Überschrift wurde in diesem Portal bereits das Problem angesprochen, anhand welcher Miete (Bruttowarmmiete, Bruttokaltmiete oder nur die Nettokaltmiete) die Minderung vorzunehmen ist. Es wurde von einer Entscheidung des Kammergerichts in Berlin berichtet, das im Unterschied zu anderen Gerichten mit einem Urteil vom 13. Oktober 2003 (Az 12 U 104/03) zu der Auffassung gelangt war, dass sich die Minderung auf die gesamte Bruttowarmmiete (also der Grundmiete zuzüglich der Vorauszahlungen für Betriebskosten einschließlich derer für die Heizung und Warmwasserversorgung) bezieht.

Bundesgerichtshof: Gemindert wird die Bruttomiete

Hierzu ist nachzutragen, dass sich zwischenzeitlich der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen dieser Auffassung angeschlossen hat.. Zunächst hat der für Fragen des gewerblichen Mietrechts zuständige Senat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 6. April 2005 (Az XII ZR 225/03) die eben genannte Entscheidung des Kammergerichts bestätigt und sich dessen Auffassung angeschlossen. Zur Begründung führt er unter anderem aus, dass durch die Mietminderung das von Vermieter und Mieter festgelegte Äquivalenzverhältnis zwischen den Leistungen des Vermieters – der Bereitstellung einer Mietsache – und der Leistung des Mieters – der Mietzahlung – bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werde. Für eine reduzierte Vermieterleistung soll der Mieter auch nur reduziert leisten müssen. Die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) sind nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung. Daraus ergäbe sich, dass ein Mangel der Haupt- oder einer Nebenleistung stets ein Mangel der geschuldeten Gesamtleistung mit der Folge sei, dass die dafür geschuldete gesamte Gegenleistung, also die Bruttomiete, gemindert werden müsse, um die Äquivalenz wieder herzustellen.

Diese Meinung teilt auch der für Fragen des Wohnungsmietrechts zuständige Senat des Bundesgerichtshofs. In seinem Urteil vom 20. Juli 2005 (Az VIII ZR 347/04) stellt er klar: Bemessungsgrundlage der Minderung sei grundsätzlich die Bruttomiete, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringende Leistungsentgelte (Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) anzusehen seien.

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Berücksichtigung der Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung

Offen ist allerdings die Frage, wie eine sich auf Betriebskostenvorauszahlungen auswirkendende Mietminderung bei der Betriebkostenabrechnung berücksichtigt werden soll. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung rechnet der Vermieter die in dem Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten ab und weist die geleisteten Vorauszahlungen aus. Je nach dem, ob die Vorauszahlungen höher oder niedriger als die tatsächlich angefallenen Betriebskosten sind, ergibt sich zu Gunsten des Mieters ein Guthaben oder eine von ihm noch auszugleichende Nachforderung. Werden nun nur die Betriebskostenvorauszahlungen in tatsächlich gezahlter Höhe abgezogen, wäre der Minderungseffekt hinsichtlich dieses Anteils an der Miete im Nachhinein wieder aufgehoben. Eine Lösung dieses Problems könnte darin bestehen, dass die durch die Minderung tatsächlich nur im verringerten Umfang gezahlten Vorauszahlungen fiktiv in nicht geminderter Höhe in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden. Ob die Rechtssprechung dem folgt ist allerdings zur Zeit völlig ungewiss. Mieter und Vermieter sollten daher gegebenenfalls zur Vermeidung des mit einem Rechtsstreit verbundenen Kostenrisikos eine einvernehmliche Lösung anstreben.

Wirkt sich eine Mietminderung auf die Höhe der Kaution aus?

Regelmäßig muss der Mieter einer Wohnung aufgrund des Mietvertrages dem Vermieter eine Mietsicherheit (Kaution) leisten. Gemäß § 551 Absatz 1 BGB ist bei einem Wohnungsmietverhältnis die Höhe der vom Mieter zu leistenden Kaution auf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlungen ausgewiesenen Betriebkosten begrenzt. Nach der zuletzt zitierten Entscheidung des für Wohnraummietsachen zuständigen Senats des Bundesgerichtshofs führt das Vorliegen eines Mangels der Wohnung, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages bestand und nicht behoben werden kann, auch zu einer Herabsetzung der gesetzlich begrenzten Kautionshöhe. In dem Falle kann der Mieter eine darüber hinaus geleistete Sicherheit vom Vermieter zurückfordern.

In dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Fall wich die im Mietvertrag angegebene Fläche der Wohnung um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Fläche ab. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt der Umstand, dass eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt. Da dieser Mangel naturgemäß nicht behoben werden kann, reduzierte sich auch die gesetzlich zulässige Höhe der Kaution. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass behebbare Mängel zwar die Miete mindern, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigen, sich jedoch nicht auf die Höhe der vom Mieter zu leistenden Kaution auswirken.


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt