Hallo zusammen,
wir besitzen ein Wohnhaus, gebaut in den 1930 Jahren, immer mal wieder ein wenig saniert und instand gehalten. dieses haus ist zur Mini-miete vermietet, immer mit der Option, dass der Mieter dort mehr oder weniger machen kann was er will, allerdings auch mit der Option, dass der dies instandhalten muss.
Der jetzige Mieter wollte dieses schon mehrfach kaufen, ist aber aus unterschiedlichen Gründen geplatz. Nun scheint soweit die Finanzierung zu stehen und es könnte ernst werden. jetzt taucht für uns ein Problem auf, dieses Haus hat noch gar keinen Energieausweis und würde sicher auch nur einen bekommen mit nicht so tollen werten, ist eben alt die hütte. Im notariellen Vertragsentwurf steht sinngemäß, dass dem Verkäufer alle Mängel des Hauses bekannt sind und keine gravierenden Mängel da sind. Dieses Haus wird mit Holz und sicher auch Kohlen beheizt. Im Entwurf des vertrages steht , dass ein Energieausweis vorzulegen ist. Das an sich wäre ja sicher kein thema, kostet eben ein wenig geld. nun aber meine Frage. kann uns der käufer auf irgendeine Art noch nötigen zwingen oder was auch immer bevor der kauf in sack und tüten ist dort noch sanierungs oder modernisierungsarbeiten an heizung, fassade od. dach vorzunehmen oder gilt die aussage, gekauft wie gesehen auch bei häusern?
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Energiepaß + Hausverkauf
6. Februar 2015
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Frage vom 6. Februar 2015 | 18:44
Von
Status: Frischling (1 Beiträge, 0x hilfreich)
Energiepaß + Hausverkauf
Verbaut?
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#1
Antwort vom 6. Februar 2015 | 20:14
Von
Status: Richter (8018 Beiträge, 4498x hilfreich)
quote:
kann uns der käufer auf irgendeine Art noch nötigen zwingen oder was auch immer bevor der kauf in sack und tüten ist dort noch sanierungs oder modernisierungsarbeiten an heizung, fassade od. dach vorzunehmen
Nein.
Zitat:oder gilt die aussage, gekauft wie gesehen auch bei häusern?
Auch beim Häusern gilt die gesetzliche Regelung zum Ausschluss der Gewährleistung.
Wichtig ist,den Notar zu informieren, dass das Haus stark sanierungsbedürftig ist; er wird dies in den Vertrag aufnehmen. Eine "Haftung" besteht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.
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#2
Antwort vom 6. Februar 2015 | 23:58
Von
Status: Weiser (16474 Beiträge, 9287x hilfreich)
quote:<hr size=1 noshade>kann uns der käufer auf irgendeine Art noch nötigen zwingen oder was auch immer bevor der kauf in sack und tüten ist dort noch sanierungs oder modernisierungsarbeiten an heizung, fassade od. dach vorzunehmen <hr size=1 noshade>
Nö.
Aber beim Notar muss der Energiepass vorgelegt werden bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
Wenn der Energieausweis so verheerend ausfällt, könnte es natürlich sein, dass es sich die Käufer 10 Sekunden vor der Unterschrift doch noch anders überlegen und nicht unterschreiben. Dann ist der Verkauf geplatzt.
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Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB ."
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#3
Antwort vom 7. Februar 2015 | 09:17
Von
Status: Master (4953 Beiträge, 2376x hilfreich)
quote:
Im notariellen Vertragsentwurf steht sinngemäß, dass dem Verkäufer alle Mängel des Hauses bekannt sind und keine gravierenden Mängel da sind. Dieses Haus wird mit Holz und sicher auch Kohlen beheizt.
Der Satz würde mir als Verkäufer sehr zu denken geben. Zumal die Art der Wärmegewinnung nicht mehr Zeitgemäß ist.
Hier würde das Wort sanierungsbedürftiges Haus eher Sinn machen. Und vielleicht könnte der Notar mal prüfen, ob nicht nach EnEV § 24 eine Ausnahme in Frage kommt, da eben der Verbrauch eh schon nach Einstufung G ist, somit der Aufwand des Ausweis ein unverhältnismäßig hoher Aufwand darstellen würde, da der Käufer den Energieaufwand eh schon kennt.
Eigentlich sollte der Notar schon die Formulierungen kennen und alles möglichst unverbindlich bezeichnen.
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#4
Antwort vom 7. Februar 2015 | 13:32
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1949x hilfreich)
Die Aussage "gekauft wie gesehen" gilt dann, wenn ein entsprechender Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag vereinbart ist (was durchaus üblich ist).
quote:
Im notariellen Vertragsentwurf steht sinngemäß, dass dem Verkäufer alle Mängel des Hauses bekannt sind und keine gravierenden Mängel da sind.
Wie schon gesagt wurde, dringend mit dem Notar darüber sprechen bzw. ihm schriftlich mitteilen, dass diese Formulierung seines Vertragsentwurfs unzutreffend ist - er möge hinsichtlich des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses beim Gebrauchthaus-Verkauf eine zutreffende Formulierung vorschlagen:
- Haus ist sanierungsbedürftig (z.B. Baujahr 1930 - Haustechnik/energetischer+baulicher Zustand noch aus Erbauungszeit, Einzelofenheizung usw,)
- Verkäufer hat das Haus nicht selbstbewohnt - vielmehr ist dem Käufer als langjährigem Mieter der Zustand bestens bekannt
Bitte auch mal hier die Infos lesen:
http://www.notar-philippsen.de/Infos-Texte/energieausweis.pdf
Ich habe auch schon in Notarverträgen gelesen:
Den Energieauweis wird der Käufer selbst und auf eigene Kosten beschaffen, da umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind und damit der Energieausweis/die darin enthaltenen Modernisierungsempfehlungen auf die vom Käufer geplanten Massnahmen abgestimmt sein können.
(hab's jetzt nicht wortwörtlich im Kopf)
Rechtswirksam ist ein solcher Ausschluss wohl nicht, weil ENeV als öffentliches Recht vor zivilrechtlichen Vereinbarungen steht. Allerdings dürfte sich der Käufer dann gegenüber dem Verkäufer schadensersatzpflichtig machen, falls er die Ordnungswidrigkeit anzeigt.
Wenn irgendeine Formulierung im Kaufvertrag nicht verstanden wird, dann vor der Unterzeichnung vom Notar erklären lassen! Hinterher ist es zu spät!!!
Noch besser von einem Rechtsanwalt den Entwurf prüfen lassen - z.B. auch
http://www.frag-einen-anwalt.de/Notarvertrag-Hauskauf---f190908.html
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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen D Hildebrandt"
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