Einzelmietverträge - Gemeinschaftsräume mehrfach abgerechnet - Hohe Nettokaltmiete

Question

Hallo miteinander,
nach längerer Suche im Forum bin ich auf keine eindeutige Antwort auf folgende Fragestellung gestoßen (alle Kosten auf einen Monat bezogen):
Ein Kumpel bewohnt eine 4er WG, die zusammen knapp 1200 Euro Nettokatmiete für 105 m² zahlt (ja, übertrieben, hab ich ihm auch gesagt). 40 m² der Wohnung sind als Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Flur) ausgewiesen.
In studentischem Leichtsinn und ihrer Verzweiflung haben alle Mitbewohner ohne Einspruch Einzelmietverträge unterzeichnet, ohne genau hinzuschauen, was darin vereinbart wird (auch hier gab es direkt eine Rüge).
Nun ist besagter Kumpel innerhalb der WG in ein anderes Zimmer (16 m²) umgezogen und hat einen neuen - nun noch teureren Vertrag infolge eines größeren Zimmers - unterzeichnet. Er zahlt nun ca. 390 Euro Nettokaltmiete.
Auf Nachfrage bei der Vermieterin, wie die hohe Kaltmiete laut seines Vertrages zustande kämen, wurde folgende Rechnung seitens der Vermieterin aufgestellt:
390 Euro / (16 m² Zimmer + 40 m² Gemeinschaftsräume in der WG) = 6,96 Euro / m²
Fazit der Antwort der Vermieterin: Welche hohen Kosten? Kosten liegen (gerade noch) im Bereich der Vergleichsmiete für den Wohnort nach Mietspiegel 2015.
Nun schlage ich mir mit der Hand vor den Kopf und frage mich:

Ist es zulässig, die Gemeinschaftsräume für jeden Einzelmietvertrag voll einzubeziehen, um geringere flächenbezogene Mietkosten zu suggerieren?

Meine Berechnung der flächenbezogenen Mietkosten sähe eher so aus - mit anteiliger Berücksichtigung der Gemeinschaftsräume:
390 Euro / (16 m² Zimmer + 10 m² Gemeinschaftsräume in der WG) = 15 Euro / m²
Fazit: Mehr als doppelt so teuer und weit außerhalb der Vergleichsmiete für den Wohnort.

Vielen Dank für Eure Rückmeldung(en)!

Grüße,

KDRP

PS: Ich habe meinem Kumpel den Widerspruch zum Einzelmietvertrag nahe gelegt unter Bezugnahme auf ein aktuelles Urteil u.a.:

http://www.berliner-zeitung.de/berlin/mietpreisbremse-berlinerin-klagt-mit-erfolg-gegen-zu-hohe-miete-24827008?dmcid=sm_fb_p

Lichtenberger Landgericht AKtenzeichen 2 C 202/16
https://www.berlin.de/gerichte/presse/pressemitteilungen-der-ordentlichen-gerichtsbarkeit/2016/pressemitteilung.521498.php

cauchy · Answer

Ist es zulässig, die Gemeinschaftsräume für jeden Einzelmietvertrag voll einzubeziehen, um geringere flächenbezogene Mietkosten zu suggerieren?  Wenn es keine Mietpreisbremse gibt, ist die Miete frei verhandelbar. Solange der Vermieter nicht gelogen hat, kann er eine solche Rechnung aufstellen. Der Mieter muss dann halt entscheiden, ob er mit der vorgeschlagenen Miete einverstanden ist. Interessant wird es erst, wenn Mieterhöhungen oder Nebenkostenabrechnungen auf Basis der Wohnfläche erfolgen soll. Aber darum geht es ja offenbar nicht.    Ich habe meinem Kumpel den Widerspruch zum Einzelmietvertrag nahe gelegt  Was für einen Widerspruch? Der Begriff ist mir im Zusamenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages komplett neu. Wenn eine Mietpreisbremse greift, so kann der Kumpel gerne einer der Pioniere bei den Klagen gegen Vermieter sein. Ein Ausgang eines solchen Rechtstreites ist aber nicht vorherzusehen. Zumal hier die Sondersituation WG dazukommt und es vermutlich nicht ganz einfach werden wird, die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Mal abgesehen von den Ausnahmen in &#167; 556d BGB und &#167; 556e BGB.

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