In einem Haus mit acht Parteien (6 Parteien bewohnen ihr Eigentum, 2 Parteien vermieten) wollen die Eigentümer, die im Haus wohnen einen Vertrag mit einer externen Hausverwaltungsfirma abschließen. Eine der vermietenden Parteien erscheint nicht zur Eigentümerversammlung, die verbliebene Partei stimmt gegen die Beauftragung, da die Kosten sich auf 9,25% der Mieteinnahmen belaufen und im Vergleich zu den Vorjahren fast um den Faktor 2,5 steigen. Amschließend wird die Firma mit der Verwaltung beauftragt.
Ist ein solcher Mehrheitsbeschluß rechtens; welche Möglichkeiten hat die überstimmte Partei, sich gegen die ihrer Meinung nach überzogenen Kosten zu wehren?
Einstimmigkeit bei Beauftragung eines externen Verwalters?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Probleme mit der Immobilie oder Miteigentümern?
Für die Bestellung eines Verwalters ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend.
Die überstimmte Partei kann natürlich diesen Beschluss innerhalb der Frist von einem Monat anfechten. Die Erfolgsaussichten sehe ich jedoch relativ gering, solange die Verwaltung keine Wucherpreise verlangt. Eine professionelle externe Verwaltung für WEG < 10 WE wird man sich branchenüblich teuer erkaufen müssen - wenn man überhaupt eine Verwaltung bekommen will.
Ja, was sollte an diesem Mehrheitsbeschluss nicht rechtens sein?Zitat:
Ist ein solcher Mehrheitsbeschluß rechtens;...
Einzige Möglichkeit ist die Beschlussanfechtung. Für diese sehe ich aber keinen Anlass bzw. keine Aussicht auf Zulassung.Zitatwelche Möglichkeiten hat die überstimmte Partei, sich gegen die ihrer Meinung nach überzogenen Kosten zu wehren? :
Wie hoch sind den die neuen Vewaltungskosten je Wohnung?
VG
Roland
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Danke schon mal für die Antworten. Die Kosten sind 222 Eier pro Wohneinheit jährlich, aber wirklich nur für ein bischen Papiekram und Eigentümerversammlungen, ansonsten kümmert die Verwaltung sich laut Vertrag um gar nichts.
Bin ein bischen angepißt, weil ich aus dem Urlaub komme und eine Einladung für die Versammlung zur Bestellung des externen Verwalters im Kasten finde - mit fünf bis sechs Tagen Vorlauf abgeschickt - zwei Tage vor der Versammlung gelesen. Zusammen damit kam das Protokoll der Eigentümerversammlung von fünf Wochen früher, in dem überhaupt erst das erste Mal die Rede davon war, daß die bisherige Verwalterin die Arbeit nicht mehr machen will; da ich nicht in der Gegend wohne, gab es keinerlei Chance, noch nach Alternativen zu suchen oder überhaupt eigene Interessen zu vertreten.
ZitatDie Kosten sind 222 Eier pro Wohneinheit jährlich, aber wirklich nur für ein bischen Papiekram und Eigentümerversammlungen, ansonsten kümmert die Verwaltung sich laut Vertrag um gar nichts. :
Was über die gesetzlichen Aufgaben hinaus soll die Verwaltung für die gigantische Summe von 222.- EUR im Jahr denn machen?
222 / 12 = 18,50 EUR/mtl. - MwSt. = NETTO 15,54 EUR mtl. je Einheit
Sei froh das ihr für dieses Geld eine Verwaltung gefunden habt.
Zitatda ich nicht in der Gegend wohne, gab es keinerlei Chance, noch nach Alternativen zu suchen oder überhaupt eigene Interessen zu vertreten. :
Aha, also aus der Ferne kann man keine Verwalter kontakten und sich Angebote einholen?
Das man das, und vieles andere, vor Ort leichter hat ist schon klar. Aber es zwingt einen wohl auch niemand eine Wohnung in einer ganz anderen Gegend zu besitzen, oder?
Zitat:Die Kosten sind 222 Eier pro Wohneinheit jährlich, aber wirklich nur für ein bischen Papiekram und Eigentümerversammlungen, ansonsten kümmert die Verwaltung sich laut Vertrag um gar nichts.
Das hieße, er hat sich per Vertrag von seinen gesetzlichen Aufgaben und Verpflichtungen entbinden lassen?
Was IMO für eine 8er WEG ein durchaus günstiger Preis ist. Das was Du als "ein bisschen Papierkram" bezeichnest ist dann wohl die Verwaltung nach WEG, ohne besondere Zusatzleistungen - mehr ist für die 18,50 aber auch nicht zu erwarten.ZitatDie Kosten sind 222 Eier pro Wohneinheit jährlich, aber wirklich nur für ein bischen Papiekram und Eigentümerversammlungen, ansonsten kümmert die Verwaltung sich laut Vertrag um gar nichts. :
In diesem Zusammenhang schadet es nicht zu wissen, dass eine Verwaltung nicht verpflichtet ist (außer es steht im Verwaltervertrag anders), Protokolle zu verschicken. Es reicht, das Protokoll zu fertigen und dann zur Einsichtnahme bereit zu halten. Diese Einsicht hättest Du vornehmen können, dann wärst Du früher informiert gewesen.ZitatZusammen damit kam das Protokoll der Eigentümerversammlung von fünf Wochen früher, in dem überhaupt erst das erste Mal die Rede davon war, daß die bisherige Verwalterin die Arbeit nicht mehr machen will; :
...die mit höchster Sicherheit zu diesem, oder gar einem deutlich niedrigeren Preis, kaum zu finden sind.Zitat... da ich nicht in der Gegend wohne, gab es keinerlei Chance, noch nach Alternativen zu suchen :
Die da wären?Zitatoder überhaupt eigene Interessen zu vertreten. :
Ich glaube kaum, dass die Mehrheit der im Objekt wohnenden Miteigentümer aus Lust und Tollerei eine (vermeintlich) teure Verwaltung ausgesucht haben. Mit Sicherheit hat man es auch nicht gemacht, um Dich zu verärgern.
VG
Roland
Klar, bei einer sehr kleinen billigen Wohnung (200 Euro Miete monatlich), hauen die Verwaltungskosten natürlich rein, wenn sie auf alle Parteien gleich verteilt werden.
Aber 15 Euro netto ist wirklich bei professionellen Verwaltern die unterste Grenze.
Und du kannst nicht verlangen, dass ein Eigentümer die Verwaltung für ein Handgeld nebenbei macht.
Du willst ja auch Geld mit deiner Wohnung erzielen.
-- Editiert von Heike J am 25.05.2017 12:52
Also ich hab letztens in einem Artikel einer Fachzeitschrift von einem Branchendurchschnitt von 24,32 € netto für Eigentümergemeinschaften kleiner 10 WE gelesen. Das wären 347,30 € brutto pro Jahr. Da nehmen sich die 222 € sehr bescheiden dagegen aus. Für 15 € mtl. kann man auch nicht mehr erwarten als das gesetzliche Mindestmaß.
ZitatAha, also aus der Ferne kann man keine Verwalter kontakten und sich Angebote einholen? :
Nicht, wenn man erst zwei Tage vorher davon erfährt.
ZitatDas hieße, er hat sich per Vertrag von seinen gesetzlichen Aufgaben und Verpflichtungen entbinden lassen? :
Natürlich nicht; es war mir nicht bewußt, daß die Aufgaben externer Verwalter gesetzlich geregelt sind und war naiv davon ausgegangen, daß eine Firma nur das macht, wozu sie sich vertraglich verpflichtet. Wo kann man das nachlesen, bitte?
ZitatEs reicht, das Protokoll zu fertigen und dann zur Einsichtnahme bereit zu halten. Diese Einsicht hättest Du vornehmen können, dann wärst Du früher informiert gewesen. :
Na ja, nein, weil in dem Protokoll nur drinsteht, daß die bisherige Verwalterin den Job abgibt, sonst nichts. Die Protokolle sind typischerweise so Dreizeiler, mit einem knappen Satz je Tagesordnungspunkt.
Zitat:Zitatoder überhaupt eigene Interessen zu vertreten. :
Die da wären?
Etwa ein anderer Verteilungsschlüssel der Kosten (nach Eigentumsanteilen statt Wohneinheiten?) oder eine andere Vertragsgestaltung, die mir auch was bringt (Firma übernimmt Vermietung und wird prozentual an der Miete beteiligt). Außerdem habe ich Verwandte in der Stadt, die möglicherweise die Arbeit hätten übernehmen können.
--
Also, im Endeffekt bin ich jetzt angeschmiert, und wenn ich jetzt, sagen wir mal wegen Nichteinhalten der gesetzlichen Einladungsfrist (was die Noch-Verwalterin schriftlich eingeräumt hat) klage, wird's am Ende für alle teuer und bringt vermutlich nichts, weil eine unterlegene Eigentümergemeischaft vermutlich schon aus Prinzip nachher einfach wieder dasselbe beschließen wird.
Angenommen man klagte wegen Pflichtverletzung der Verwalterin und gewänne, wer trüge denn dann die Verfahrenskosten? (Und würde man gegen die Verwaltering klagen oder gegen die Eigentümergemeinschaft?)
-- Editiert von nefrage234 am 31.05.2017 09:18
ZitatNatürlich nicht; es war mir nicht bewußt, daß die Aufgaben externer Verwalter gesetzlich geregelt sind und war naiv davon ausgegangen, daß eine Firma nur das macht, wozu sie sich vertraglich verpflichtet. Wo kann man das nachlesen, bitte? :
Dafür das Du etwas nicht weißt ist niemand anderes verantwortlich. Im übrigen stimme ich dir völlig zu, eine Firma macht i.d.R. nur das wozu sie per Gesetz und/oder Vertrag verpflichtet ist.
Was das im Einzelnen ist kann man recht leicht in Erfahrung bringen. Das Gesetz, also das WEG, findest Du im Internet.
Den Vertrag solltest Du dir in Kopie durch die Verwaltung geben lassen.
ZitatNa ja, nein, weil in dem Protokoll nur drinsteht, daß die bisherige Verwalterin den Job abgibt, sonst nichts. Die Protokolle sind typischerweise so Dreizeiler, mit einem knappen Satz je Tagesordnungspunkt. :
Was soll da auch sonst drinnen stehen? Erwartest Du Romane?
Gem. § 24 Abs. 6 ist eine Niederschrift über die gefassten Beschlüsse anzufertigen. Nicht mehr und nicht weniger.
ZitatEtwa ein anderer Verteilungsschlüssel der Kosten (nach Eigentumsanteilen statt Wohneinheiten?) oder eine andere Vertragsgestaltung, die mir auch was bringt (Firma übernimmt Vermietung und wird prozentual an der Miete beteiligt). Außerdem habe ich Verwandte in der Stadt, die möglicherweise die Arbeit hätten übernehmen können. :
Wenn Du etwas geändert haben möchtest dann musst Du einen entsprechenden Antrag für die Tagesordnung stellen. Da jetzt schon klar ist das in 2018 wieder eine Versammlung stattfindet könntest Du also schon heute für 2018 ...............
Aber Vorsicht, gewisse Dinge kann die WEG nicht einfach beschließen, da ihr hierfür die Beschlusskompetenz fehlt. Aber auch hierzu findest Du jede Menge Info`s im Netz.
Wenn Du möchtest das die Verwaltung neben der Verwaltung nach WEG auch für dich tätig wird (Mietverwaltung), musst du einen separaten Vertrag mit der Firma abschließen, denn das ist nicht Aufgabe der WEG.
ZitatAlso, im Endeffekt bin ich jetzt angeschmiert, und wenn ich jetzt, sagen wir mal wegen Nichteinhalten der gesetzlichen Einladungsfrist (was die Noch-Verwalterin schriftlich eingeräumt hat) klage, wird's am Ende für alle teuer und bringt vermutlich nichts, weil eine unterlegene Eigentümergemeischaft vermutlich schon aus Prinzip nachher einfach wieder dasselbe beschließen wird. :
Die Wahrscheinlichkeit ist nicht von der Hand zu weisen.
ZitatAngenommen man klagte wegen Pflichtverletzung der Verwalterin und gewänne, wer trüge denn dann die Verfahrenskosten? (Und würde man gegen die Verwaltering klagen oder gegen die Eigentümergemeinschaft?) :
Welche Pflichten wurden denn verletzt?
ZitatDas Gesetz, also das WEG, :
Ah, gut, danke, das hatte ich wohl gesucht. Dann nehme ich das "ein bischen Papiekram" zurück und mache mich dort erstmal schlau.
ZitatWas soll da auch sonst drinnen stehen? Erwartest Du Romane? :
Es wurde bei der Versammlung im April anscheinend bereits beschlossen, eine Firma zu beauftragen. Dieser Beschluß ist im Protokoll nicht enthalten; eine frühere Einsichtnahme ins Protokoll hätte darum auch nicht rechtzeitig die entscheidende Information geliefert.
ZitatWelche Pflichten wurden denn verletzt? :
Also nichts gegen Deinen aggressiven Tonfall, aber das habe ich bereits alles geschrieben:
Die gesetzliche Einladungsfrist wurde unterschritten: Die Versammlung hatte fünf bis sechs Tage Vorlauf. Daß ich davon noch eine halbe Woche im Urlaub war geht natürlich auf meine Kappe. *Wegen* der nicht eingehaltenen Einladungsfrist konnte ich an der Versammlung nicht teilnehmen. Bei ausreichendem Vorlauf hätte ich entweder die Einladung vor dem Urlaub erhalten oder nach dem Urlaub genug Zeit gehabt, etwas zu organisieren. (Wohnung ist 400 km weit weg.)
Mal ganz zu schweigen davon, daß die Verwalterin telefonisch versicherte, man werde das alles nochmal in Ruhe besprechen und nicht gleich einen Auftrag erteilen. Es war natürlich naiv, das zu glauben, angesichts der Tatsache, daß die Eigentümerversammlung in den Geschäftsräumen der Verwaltungsfirma stattfand. Es ist leider mein unbehebbarer charakterlicher Mangel, den Leuten das zu glauben, was sie versprechen.
ZitatAlso nichts gegen Deinen aggressiven Tonfall, aber das habe ich bereits alles geschrieben: :
Sorry, aber mein Tonfall ist nicht aggressiv, sondern kurz - knapp - auf das Wesentliche beschränkt - ohne Kopfstreicheln u.ä.
Wäre er, der Tonfall, aggressiv dann ............. - wäre er anders ;-)
ZitatDie gesetzliche Einladungsfrist wurde unterschritten: Die Versammlung hatte fünf bis sechs Tage Vorlauf. :
Im WEG ($ 24 Abs. 4) steht: "Die Frist soll .......", es steht dort nicht die Frist MUSS.
D.h. es kann durchaus Situationen und Gründe für eine verkürzte Ladungsfrist geben, und letztlich entscheidet die WEG darüber ob sie dies akzeptiert oder nicht.
Eine Pflichtverletzung ist hier aber nicht gegeben.
Du könntest höchsten die Beschlüsse wegen der verkürzten Ladungszeit gerichtlich anfechten. Ich gehe aber davon aus, dass ein Gericht hier zuerst ein mal prüfen würde, ob die Beschlüsse, bei einer fristgerechten Ladung, anders ausgefallen wären.
Und wenn nicht ..... - dann ...............
Wie auch immer, das ist jetzt sowieso akademisch, da ich in Unkenntnis der einmonatigen Frist für eine Anfechtung von WEG-Beschlüssen zu lange getrödelt habe. Ich hätte wohl sowieso nichts unternommen, denn unabhängig davon, wie hoch die Erfolgsaussichten einer Klage gewesen wären, bestehen jetzt quasi keine Aussichten mehr, eine billigere Lösung zu erwirken. Verwaltung durch Verwandte wird die WEG sowieso aus Trotz nicht akzeptieren, insbesondere wo jetzt auch noch eine Klage anhängig ist, weil die anderen Eigentümer hinter meinem Rücken bauliche Veränderungen des Hauses beschlossen haben.
Stattdessen wird jetzt künftig eine "Idiotenkasse" mit einer bestimmten Summe jedes Jahr eingerichtet, aus der alle unfairen Forderungen bezahlt werden, gegen die sich zu wehren nicht rentiert. Den dicken Hals kann man immer noch kriegen, wenn die Kasse leer ist. ;-)
Vielen Dank für die hilfreichen Antworten an alle.
Zitat:oder eine andere Vertragsgestaltung, die mir auch was bringt (Firma übernimmt Vermietung und wird prozentual an der Miete beteiligt).
Davon abgesehen, dass die Eigentümergemeinschaft über die Vermietung deines Sondereigentums nicht gültig beschließen kann:
Die Verwaltungskosten des Gemeinschaftseigentums sind dir aufgrund der sehr geringen Mieteinnahmen zu hoch. Aber darüber hinaus noch für eine Mietverwaltung etwas bezahlen, auch noch auf Beschluss der davon nicht betroffenen Miteigentümer, dass hätte dir gefallen?
Zitat:Mal ganz zu schweigen davon, daß die Verwalterin telefonisch versicherte, man werde das alles nochmal in Ruhe besprechen und nicht gleich einen Auftrag erteilen. Es war natürlich naiv, das zu glauben, angesichts der Tatsache, daß die Eigentümerversammlung in den Geschäftsräumen der Verwaltungsfirma stattfand. Es ist leider mein unbehebbarer charakterlicher Mangel, den Leuten das zu glauben, was sie versprechen.
Eine Verwaltung kann nie und nimmer vorher versprechen, was die Eigentümer in deren eigenen Entscheidung beschließen oder nicht beschließen. Darauf hat die Verwaltung nicht wirklich Einfluss. Wenn "Verwalterbestellung" auf der Tagesordnung steht und ein Eigentümer stellt den Antrag, XY zum Verwalter zu bestellen, dann muss darüber auch abgestimmt werden. Dann kann die Verwaltung nicht sagen, ich habe aber Herrn Sowieso versprochen, dass wir darüber erst in einer weiteren Eigentümerversammlung beschließen.
ZitatVerwaltung durch Verwandte wird die WEG sowieso aus Trotz nicht akzeptieren :
Das hätte wohl weniger mit Trotz zu tun als eher damit, dass die WEG jemanden als Verwalter/in möchte der/die sich wirklich auskennt, und nicht den arbeitslosen Neffen von x der sich hier ein paar EUR verdienen möchte.
ZitatStattdessen wird jetzt künftig eine "Idiotenkasse" mit einer bestimmten Summe jedes Jahr eingerichtet, aus der alle unfairen Forderungen bezahlt werden, gegen die sich zu wehren nicht rentiert. :
Was immer das sein mag .......???
ZitatVerwaltung durch Verwandte wird die WEG sowieso aus Trotz nicht akzeptieren :
Die Summe für die Verwaltung ist nicht hoch, wie schon andere angemerkt haben, Einen Verwandten der gerade Pleite herum hängt sollte man schnell vergessen.
Bei Vermietung kann man die Verwaltungskosten eh von der Steuer her gegenrechnen.
Zitatweil die anderen Eigentümer hinter meinem Rücken bauliche Veränderungen des Hauses beschlossen haben. :
Weil man vermutlich nicht an der Versammlung anwesend war?
Wenn man von seiner 400 km entfernten vermieteten Eigentumswohnung dermaßen genervt ist, sollte man vielleicht in eine ganz andere Richtung denken:
Verkaufen!
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