Einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf ordentliche Kündigung wirksam oder nicht?

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Einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf ordentliche Kündigung wirksam oder nicht?

Der flüchtige Leser konnte kürzlich angesichts zweier nahezu zeitgleicher Entscheidungendes Bundesgerichtshofes (BGH) leicht verwirrt werden. Am 12.11.2008 - VIII ZR 270/07 - hatder BGH einen formularmäßig erklärten, einseitigen Verzicht des Mieters von Wohnraum aufsein ordentliches Kündigungsrecht (im konkreten Fall für die ersten 24 Monate) für wirksam erachtet.

Die der Entscheidung zugrunde liegende mietvertragliche Regelung lautete:

Martin Spatz
seit 2006 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Landshuter Allee 8 - 10
80637 München
Tel: 089/44239874
Web: www.raspatz.com
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Nachbarschaftsrecht, Baurecht, Vertragsrecht, Arbeitsrecht
„.. .Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrechtfür die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außerordentliches gesetzlichesKündigungsrecht bleibt davon unberührt.. .„

Eine Woche später, nämlich am 19.11.2008 - VIII ZR 30/08 - hielt der BGH einen formularmäßigerklärten, einseitigen Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht(im konkreten Fall sogar nur für die ersten 12 Monate) dagegen für unwirksam .

Die dieser Entscheidung zugrunde liegende vertragliche Klausel lautete:

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„.. .Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrechtein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlichkündigen kann.. .“

Die beiden gegensätzlichen Entscheidungen verdeutlichen wieder einmal mehr, dass es beider Bewertung von Vertragsklauseln auf deren Rechtswirksamkeit gefährlich sein kann, sichvorschnell nur auf eine isolierte Bewertung der einzelnen Klausel zu beschränken, ohne denMietvertrag im Übrigen zu berücksichtigen.

In seiner Entscheidung vom 19.11.2008 - VIII ZR 30/08 - geht der BGH von einer grundsätzlichenUnwirksamkeit eines formularmäßig erklärten, einseitigen Verzichts des Mieters vonWohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht aus und erklärt die entsprechende Klauselfür unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteilige i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1BGB.

In der Entscheidung vom 12.11.2008 - VIII ZR 270/07 - lässt der BGH aber einen zusätzlichenGesichtspunkt in seine Bewertung einfließen. In dem dort entschiedenen Fall war nämlichzusammen mit dem Kündigungsverzicht auch ein Staffelmietzins vereinbart worden.

Der BGH sieht in der Staffelmietvereinbarung einen Vorteil für den Mieter, da der Mieter insoweitKalkulationssicherheit habe und Mieterhöhungen nach §§ 558 – 559b BGB ausgeschlossensind. Dieser Vorteil wiege die Benachteiligung des einseitigen Verzichts auf. Solangeder Kündigungsverzicht die Dauer von 4 Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarungnicht überschreite, liege deshalb eine Abweichung von wesentlichen Grundgedankender gesetzlichen Regelung nicht vor.

Nach derzeitiger Rechtsprechung des BGH ist ein einseitiger, fomularvertraglicher Kündigungsverzichtdes Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eineswirksamen Zeitmietvertrages nicht möglich. Für die Mietvertragsparteien und deren Beraterist deshalb genau zu prüfen, ob die einzelne Verzichtsklausel für sich genommen nicht bereitsunwirksam ist (z.B. fehlende Transparenz), ob daneben eine Staffelmietvereinbarungoder gar ein Zeitmietvertrag vereinbart wurde, ob diese Vereinbarungen ihrerseits die jeweiligengesetzlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllen und ob sodann die Verzichtsklauselauf die Staffelmiet- oder Zeitmietvertragsklausel korrekt abgestimmt wurde.

Insbesondere ist folgender Fallstrick zu beachten: Nach der Rechtsprechung des BGH istder Kündigungsverzicht grundsätzlich ab dem Abschluss der Staffelmietvereinbarung zu berechnenund nicht nach dem Tag des Vertragsbeginns. Wird hier die Höchstfrist von 4 JahrenKündigungsverzicht ausgeschöpft und berechnet man die Dauer des Verzichts fehlerhaftab Vertragsbeginn, dann ist der Kündigungsverzicht trotz Staffelmiete unwirksam (BGH, Urt.v. 03.05.2006 - VIII ZR 243/05).

Rechtsanwalt Martin Spatz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.raspatz.de
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