Eine Zahlung des Mieters auf eine verspätete Betriebskostenabrechnung kann zurück gefordert werden!

Von Rechtsanwältin Nina Heussen 4.4.2007 | Ratgeber - Mietrecht | 9480 Aufrufe Mehr zum Thema:

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BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05 (rechtskräftig)

Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten an seinen Vermieter bezahlt. Zunächst erfolgte keine Abrechnung über die Betriebskosten. Erst mit Schreiben vom 26.01.2004 rechnete der Vermieter über die Betriebskosten für den Zeitraum 11.11.2001 bis 31.12.2002 ab. Der Kläger zahlte die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung an den Vermieter.

Der Kläger wurde im Rahmen einer rechtlichen Beratung darauf hingewiesen, dass die Forderung des Vermieters zu spät erfolgten und somit eine Zahlung des Mieters nicht mehr geschuldet war. Nachdem der Vermieter die Rückzahlung abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat auf die Berufung des Vermieters die Klage abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Urteil des Landgerichts auf.

Rechtslage:

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass die Abrechnung des Vermieters und Beklagten zu spät erfolt ist. Die Abrechnung der Betriebskosten muss spätestens innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgen (also für 2000 spätestens zum 31.12.2001), § 556 Abs.3 S. 2, S. 3 BGB. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr verlangen.

Der Kläger leistete die Zahlung somit auf eine nicht bestehende Schuld ohne Rechtsgrund. Diese Zahlung kann er nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung vom Vermieter zurückverlangen.

Das Landgericht hatte auf die Berufung des Beklagten den Anspruch zurück gewiesen. Es führte aus, dass gemäß § 214 Abs. 2 S. 1 BGB ein Schuldner seine Leistung nicht zurück fordern kann, auch wenn diese bereits verjährt ist, wenn er sie bezahlt hat.

Der BGH wies diese rechtliche Einschätzung zurück. Eine nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erloschene Forderung ist nicht mit einer verjährten Forderung gleich zu setzten. Während eine verjährte Forderung weiterhin Bestand habe und dem Schuldner lediglich eine Einrede zustehe, sei die ursprüngliche Forderung nach Ablauf der Ausschlussfrist vollständig erloschen.

Eine Analogie zu der Regelung des § 214 BGB bedarf es nicht, da keine Regelungslücke vorliegt. In § 556 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB wurde kraft Gesetz die Rechtslage abschließend geregelt.

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