Eigentumswohnung – Haftung des Erwerbers für rückständiges Hausgeld?

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Eigentumswohnung – Haftung des Erwerbers für rückständiges Hausgeld?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung, sondern auch Anteile am gesamten Anwesen, z. B. Grundstück, Keller, Treppenhaus, Tiefgarage usw. (Gemeinschaftseigentum). Für die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums fallen Betriebskosten sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten an. Diese Kosten werden grundsätzlich durch das sog. Hausgeld (auch als Wohngeld bezeichnet) finanziert, das von jedem einzelnen Eigentümer zu leisten ist. Das monatlich zu zahlenden Hausgeld wird im Wirtschaftsplan festgelegt.

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, stellt sich die Frage, ob der Erwerber auch für Rückstände beim Hausgeld haften muss, die infolge unterlassener Zahlung durch den Voreigentümer entstanden sind.

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der Erwerber für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet (§ 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 2 WEG). Allerdings muss diese Vereinbarung im Grundbuch eingetragen sein (vgl. Urteil des AG Charlottenburg vom 14.05.2009, Az. : 74 C 30/09). Nur durch eine solche „Verdinglichung“ der Wohnlasten wird eine persönliche Haftung des Erwerbers mit seinem gesamten Vermögen für die Hausgeldrückstände ausgelöst. Dagegen kann eine Haftung des Erwerbers nicht durch bloßen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erreicht werden. Ein solcher Beschluss zu Lasten Dritter ist mangels Beschlusskompetenz grundsätzlich nichtig oder zumindest anfechtbar.

Eine Besonderheit gilt für den Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung. Gemäß § 56 S. 2 ZVG trägt der Ersteher die Lasten – und damit bei einer Eigentumswohnung auch das Hausgeld – erst ab Zuschlag. Diese gesetzliche Regelung ist zwingend. Eine abweichende Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist in einem solchen Fall gemäß § 134 BGB nichtig (vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.1987, Az. : V ZB 3/86).

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