Eigentümergemeinschaft - Sondernutzungsrecht

26. März 2016 Thema abonnieren
 Von 
EL Lobo5
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 13x hilfreich)
Eigentümergemeinschaft - Sondernutzungsrecht

Folgende Situation steht im Raum. Es gibt ein Grundstück von ca. 500qm bebaut mit 2 festen Gebäuden die sich jeweils in Sondereigentum befinden. Jede Immobilie steht auf einer Sondernutzungsfläche . In beiden Wohnungsgrundbüchern steht:.... HÄLFTIGER MITEIGENTUMSANTEIL am Grundstück XX ..es besteht Sondernutzung. Nun gibt es die Pers. A,B und C. Person A gehörte das gesamte Anwesen und sie verkaufte vor 20Jahren an Pers. B das eine Gebäude.Da das Grundstück zu klein zur Teilung war wurde durch den Verkauf des Gebäudes eine Wohneigentumsgemeinschaft notwendig. Miteigentümer A und B hatten nunmehr ihr Sondereigentum an den Gebäuden und eingetragene Sondernutzungsflächen. Vor dem Verkauf an B befand sich zwischen den beiden Sondereigentümern ein kleine Abgrenzung in Form von Zaunpfählen mit Ketten. Dieser wird später zum Zankapfel werden und ist der Grund zu dieser Schilderung . Viele Jahre gingen bei dem harmonischen Zusammenleben von A und B ins Land bis es vor ca. 2Jahren aus Altergründen zum Verkauf des Miteigentumanteiles von A an C kam die diese immobilie zu Ferienzwecken nutzt. Miteigentümer B dagegen ist ständiger Bewohner mit Ferienwohnung die auch eine Rolle spielt da in unmittelbarer Nähe zum "Zaun" gelegen. Vor nicht allzulanger Zeit beschloß B nun den maroden Kettenzaun zu erneuern und gegen einen kleinen ca 40cm hohen Zierzaun zu ersetzen auch weil seine Fewo Mieter den "Kettenzaun" nicht respektierten und mit Gartenmöbel auf die Sondernutzungsfläche von C zogen. B war im Glauben damit im Sinne von C gehandelt zu haben. Die neue Befriedung/ Abgrenzung wurde EXAKT an die Stelle platziert wo die ehemalige Eigentümerin A ihn errichtet hatte und wie C ihn übernommen hat. Es kam aber anders! C fordert nun B über Anwalt auf da der Zaun ca 30cm auf Ihrer Sondernutzungsfläche steht was sie den Teilungsplan entnommen hat den Zaun zu entfernen. Weiterhin will Sie die übrige GESAMTE FLÄCHE Ihres Sondernutzungsgebietes ihrerseits mit einem häßlichen Jägerzaun umfrieden wogegen B sein Veto einlegt. Nach Informatinen seinerseits wäre dies eine Bauliche Veränderung die das Einverständiss des Miteigentümers voraussetzt. So steht es auch in einschlägigen Internetinformationen zum Wohneigentumsgesetz. Es steht auch geschrieben das die Erneuerung eines maroden Zaunes keines Einverständniss des Miteigentümers bedarf die Neuerrichtung sehr wohl. Die Anwältin von C bestreitet dies und verweist darauf das im Teilungsplan die Berechtigung vermerkt wäre. Dort steht jedoch.....das jeder Sondereigentümer berechtigt ist an seinem Sondereigentum und im Sondernutzungsrecht stehenden GEBÄUDETEILEN beliebige bauliche Veränderungen vorzunehmen. Das bezieht sich doch auf das Gebäude und nicht auf das im GEMEINSCHAFTSBESITZ befindliche Grundstück,oder ? unabhängig vom Sondernutzungsstatus. Weiterhin steht ....es bedarf der Zustimmung des anderen Miteigentümers nur in dem Umfange wie ein Eigentümer der Nachbarrechtlichen Zustimmung bedarf. Wer kann zu dem Problem was sagen,sollte B den Weg in die Fänge der Justiz gehen. Für Antworten ist B dankbar.

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11 Antworten
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#1
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Wenn es nach dem Nachbarschaftsrecht geht, hast du keine Chance.
Jeder Nachbar kann eine Einfriedung verlangen.

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#2
 Von 
EL Lobo5
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 13x hilfreich)

Es geht nicht um das Nachbarschaftsrecht. Es geht darum ob der hälftige Miteigentümer C so mir nichts,dir nichts im Alleingang einfach um seine Sondernutzungsfläche die ja weiterhin zum Gemeinschaftseigentum gehört ohne b zu fragen einen Zaun ziehen kann. Die Krönung des Ganzen ist ja auch noch die Einlassung der Anwältin von C das sich eigentlich Miteigentümer B an den Kosten hälftig beteiligen müsste worauf allerdings GROßZÜGIG verzichtet wird.

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#3
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Eure Teilungserklärung verweist aber - wie du selbst zitierst hast - auf das Nachbarschaftsrecht:

Zitat:
Weiterhin steht ....es bedarf der Zustimmung des anderen Miteigentümers nur in dem Umfange wie ein Eigentümer der Nachbarrechtlichen Zustimmung bedarf.


Und ja, danach kann der Nachbar die Einfriedung verlangen und du hast dich daran zu beteiligen.



-- Editiert von Heike J am 27.03.2016 08:28

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#4
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Zitat:
Vor nicht allzulanger Zeit beschloß B nun den maroden Kettenzaun zu erneuern und gegen einen kleinen ca 40cm hohen Zierzaun zu ersetzen


Wie geht das eigentlich? In einer WEG kann niemand mal eben so alleine etwas beschließen.
Bzw. bei euch nur, wenn der Kettenzaun sich auf deinem Sondernutzungsrecht befunden hätte.

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#5
 Von 
EL Lobo5
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 13x hilfreich)

Na ja das ist ja genau das Problem. Ich kürz es mal ab . Ich bin B hab den Zaun erneuert den A vor meinem Kauf gemacht hat. Weil der 30cm nun auf einer Länge von etwas mehr als 4m auf der Sondernutzungsfläche vom neuen Miteigentümer C steht ist Fr. Dr. "etwas frustiert " (dabei hab ich den garnicht errichtet) und es interessiert sie auch nicht die Bohne das ich als ständiger Einwohner über 20jahre hier wohne, sie hat jedoch auch nach ihrem Kauf nie das Gespräch wie unter Miteigentümern üblich mit mir gesucht. Gut ich habe verabsäumt genau zu prüfen ob das erneuerte Zäunchen dem Lageplan entspricht und ich hab im GUTEN GLAUBEN was Gutes zu tun indem ich Zäunchen erneuere und meine Gäste von ihrer Sondernutzungsfläche fernhalte Fr. Dr. C nicht informiert. Für diese Überraschung hätte ich von dem vorherigen Eigentümer A ein Bierchen spendiert bekommen. Wie dem auch sei soll jetzt aus Frust oder was auch immer die Fläche von C komplett eingezäunt werden wogegen ich mich sperre weil es zwar keine Behinderung für mich darstellt aber das Aussehen unseres Grundstückes was als eine Einheit optisch wirkt abwerten würde. Muss ich mir das Alles also Gefallen lassen ? In Justizdingen obwohl fast Rentner unerfahren weiß ich nicht was ich jetzt tun soll. Die Anwältin vom Miteigentümer setzt Frist für die Entfernung des erneuerten Zaunes . Sollte ich wegen 30cm dem Folge leisten,wenn Nein was passiert dann?. Wenn die alte Absperrung weitergestanden hätte wär vermtl. wohl auch nichts weiteres passiert. Was passiert aber nun wenn ich dem versetzen nicht nachkomme ? Unabhängig davon soll jedoch die Einzäunung der Sondernutzungsfläche von C lt. RA dennoch vorgenommen werden. Könnte ich der anrückenden Hausmeisterfirma den Zugang und die Ausführung als hälftiger Miteigentümer untersagen.

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#6
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Zitat:
Könnte ich der anrückenden Hausmeisterfirma den Zugang und die Ausführung als hälftiger Miteigentümer untersagen.


Ja, natürlich könntest du die Einfriedung untersagen.
Wie schon gesagt, die Einfriedung kann der Eigentümer verlangen. Wenn keine Zustimmung erfolgt, wird die Anwältin das Gericht einschaltet.

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#7
 Von 
EL Lobo5
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 13x hilfreich)

Na ja OK dann soll halt das Gericht den Sachverhalt klären. Widerum verstehe ich nicht das überall geschrieben steht das BAULICHE VERÄNDERUNGEN auf SONDERNUTZUNGSFLÄCHEN der ZUSTIMMUNG der MITEIGENTÜMER bedürfen.
Dannach sollte der Sachverhalt ja eindeutig sein. Im Net wird dazu zB. geschrieben:
-------------------------------
Bauliche Veränderungen
Das Sondernutzungsrecht berechtigt daher nicht zur Vornahme baulicher Veränderungen
(KG, Beschluss v. 10.1.1994, 24 W 3851/93 ). So kann den übrigen
Wohnungseigentümern ein Beseitigungsanspruch zustehen, wenn ein
Wohnungseigentümer entlang der Grenze der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen
Gartenfläche einen Maschendrahtzaun errichtet und er entlang diesem Zaun eine Hecke
pflanzt (BayObLG, Beschluss v. 28.10.1998, 2 Z BR 122/98 ). Denn die Errichtung eines
Maschendrahtzauns stellt eine bauliche Veränderung dar. Gleiches gilt für die Errichtung
eines Jägerzauns (OLG Köln, Beschluss v. 19.6.1995, 16 Wx 46/95 )
--------------------------------

Was dem fehlenden 1qm an der Sondernutzungsfläche von C angeht könnte der ja mit meiniger ALLEINIGEN Arbeit am Grundstück was Winterdienst ,Laubentfernung etc.anbelangt "verrechnet" werden denn das interessiert Eigentümer C in keinster Weise.

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#8
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Was im Netz zu baulichen Veränderungen steht, bezieht sich immer auf den Fall, wenn nur das WEG gilt und nichts anderweitiges vertraglich vereinbart wurde.

Ihr habt hierzu aber vertragliche Vereinbarungen in Form der Teilungserklärung geschlossen.

Tipp: Gehe mit der Teilungserklärung zu einem Fachanwalt und lass dir die entsprechenden Passagen erklären.
Und dann entscheide, ob du es tatsächlich auf ein Gerichtsverfahren mit den entsprechenden Kosten ankommen lassen willst.

Dein freiwilliger Winterdienst hat mit der Sache nichts zu tun. Kann höchstens bei außergerichtlicher Einigung eine Rolle spielen.
Du kannst aber verlangen, dass der Winterdienst in Zukunft durch eine Firma erledigt und die Kosten entsprechend der Eigentumsanteile auf beide Parteien aufgeteilt werden.

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#9
 Von 
EL Lobo5
Status:
Frischling
(10 Beiträge, 13x hilfreich)

Das mit Winterdienst etc. war ja nicht wirklich ernsthaft gemeint. Was die vertraglichen Vereinbarungen anbelangt so steht da wörtlich......JEDER SONDEREIGENTÜMER IST BERECHTIGT , AN DEN IN SEINEM SONDEREIGENTUM UND SONDERNUTZUNGSRECHT STEHENDEN GEBÄUDETEILEN BELIEBIGE BAULICHE VERÄNDERUNGEN VORZUNEHMEN.AUCH SOLCHE BAUWERKE UNTERLIEGEN DANN DER SONDERNUTZUNG. So wie ich das interpretiere betrifft das Veränderungen am Bauwerk also Haus. Eine neue Zaunerstellung auf der Sondernutzungsfläche welche ja weiterhin zum Gemeinschaftseigentum gehört dürfte da wohl nicht zugehörig sein,oder ?

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#10
 Von 
Heike J
Status:
Student
(2145 Beiträge, 1388x hilfreich)

Die Teilungserklärung hat noch mehr Inhalt, wie du oben selbst aufgeführt hast. Die Sache mit dem Nachbarschaftsrecht, z.B.

Nur wenn der Anwalt die Teilungserklärung im Ganzen sieht und nicht nur aus dem Zusammenhang gerissene Sätze, kann er dir Auskunft zu deinem Problem geben.

Es ist unwahrscheinlich, dass du etwas bauen darfst, aber keinen Zaun setzen darfst.

-- Editiert von Heike J am 28.03.2016 13:23

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#11
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2382x hilfreich)

Der entscheidende Satz ist doch:

Zitat:
....es bedarf der Zustimmung des anderen Miteigentümers nur in dem Umfange wie ein Eigentümer der Nachbarrechtlichen Zustimmung bedarf.

Dieser bezieht sich offensichtlich auf das SNR, denn in Bezug auf Gebäudeteile (die dem Sondereigentum unterliegen sollen) ist bereits abschließend geregelt, dass es keinerlei Zustimmung bedarf.

Beide Regeln als ganzes gesehen sagen aus, dass jeder Miteigentümer mit "seinem" Teil (egal ob SE oder SNR) so verfahren darf, als sei dies sein alleiniges Eigentum. Für das Verhältnis der beiden Miteigentümer sollen maximal die Regeln des Nachbarschaftsrechtes gelten.

Nun: nach den Regeln des Nachbarschaftsrechtes darf jeder Grundstückseigentümer sein Grundstück umfrieden (gewisse Vorgaben zu Höhe und Abstand sind einzuhalten). Der Nachbar muss nicht gefragt werden, ob der Jägerzaun gefällt.

Zitat:
Vor dem Verkauf an B befand sich zwischen den beiden Sondereigentümern ein kleine Abgrenzung in Form von Zaunpfählen mit Ketten. ... Die neue Befriedung/ Abgrenzung wurde EXAKT an die Stelle platziert wo die ehemalige Eigentümerin A ihn errichtet hatte und wie C ihn übernommen hat. ... der Zaun ca 30cm auf Ihrer Sondernutzungsfläche steht was sie den Teilungsplan entnommen.
Sieh es doch mal aus folgendem Blickwinkel: Damals hatte der A - sich korrekt an die Teilungserklärung und das Nachbarschaftsrecht haltend, nicht direkt auf der Grenze zwischen den beiden SNR, sondern auf dem SNR des A die Abgrenzung errichtet - und der B hat nun, guter Glauben hin oder her, ungefragt die Abgrenzung auf dem "Nachbargrundstück" des C entfernt und durch einen Zaun ersetzt. Warum sollte C darüber erfreut sein?
Und: Guter Glauben bzw. Unwissenheit schützt vor Strafe nicht!

Zitat:
Vor dem Verkauf an B befand sich zwischen den beiden Sondereigentümern ein kleine Abgrenzung in Form von Zaunpfählen mit Ketten ... den maroden Kettenzaun zu erneuern und gegen einen kleinen ca 40cm hohen Zierzaun zu ersetzen ... will Sie die übrige GESAMTE FLÄCHE Ihres Sondernutzungsgebietes ihrerseits mit einem häßlichen Jägerzaun umfrieden wogegen B sein Veto einlegt. Nach Informatinen seinerseits wäre dies eine Bauliche Veränderung die das Einverständiss des Miteigentümers voraussetzt.
Unabhängig von den Regelungen Eurer Teilungserklärung: Warum forderst Du eigentlich die Einhaltung von Regeln, an die Du selbst Dich nicht gehalten hast. Das Ersetzen eines maroden Kettenzaunes durch einen Zierzaun ist doch auch schon eine bauliche Veränderung. Selbst wenn es nach WEG-rechtlichen Maßstäben "nur" eine modernisierende Instandsetzung ist bräuchte es hierfür eine mehrheitliche Zustimmung - was in 2er-WEGs grundsätzlich immer einer Zustimmung ALLER gleichsteht.

Zusammenfassung: mach den Zaun weg und hoffe, dass es nicht noch mehr Ärger gibt.

Moral von der Geschicht: was hättest Du Dir eigentlich abgebrochen, vorher Deinen Nachbarn zu fragen?



-- Editiert von R.M. am 29.03.2016 13:56

Signatur:

lg.
R.M.

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