Eigenbedarf muss sich bei Mischmietverhältnissen nur auf Wohnräume beziehen

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Ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf muss sich bei einheitlichen Mischmietverhältnissen nur auf die Wohnräume beziehen.

Ausgangslage:

Alexander Bredereck
seit 2009 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
10405 Berlin

Bei der Einstufung eines Mietverhältnisses in ein Wohnraum- oder Gewerbemietverhältnis kann es durchaus dazu kommen, dass der Vertragsgegenstand ein einheitliches Mischmietverhältnis ist. Das bedeutet, dass die Nutzung der Mietsache teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich, zum Beispiel durch den Betrieb eines Ladengeschäfts, erfolgt. Liegt der Schwerpunkt bei der Nutzung des Wohnraums, so ist das Mietverhältnis insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen. Im vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof die Revision der Beklagten Mieter zu überprüfen, welche in einem ehemals landwirtschaftlichen Anwesen ein Wohnhaus und weitere Nutzflächen vertragsgemäß teils als Wohnung und teils gewerblich für ein Ladengeschäft  nutzten. Der Vermieter kündigte den Mietern wegen Eigenbedarfs, da er seiner derzeit noch Zuhause lebenden Tochter mit Enkelin eine eigene Wohnung zur Verfügung stellen wollte.

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Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 01.07.2015 (VIII ZR 14/15) mit dem Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe nach § 546 BGB nach einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beschäftigt. Dass der Eigenbedarf sich in diesem Fall allerdings nur auf die Wohnräume bezieht, ist unerheblich. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Mischmietverhältnis insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, was jedoch hier, auch in den Vorinstanzen, bejaht wurde. Der Bundesgerichtshof hat weiterhin ausgeführt, dass der Schutz des Mieters durch die Kündigungsvorschriften für Wohnraum eine mit aufgenommene, gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht mit einschließt. Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters war demnach wirksam. Sie beruhte mit dem Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf einem vernünftigen, nachvollziehbaren Grund. 

Bewertung:

Zunächst einmal ist zu betrachten, dass der Bundesgerichtshof erkannt hat, dass bei Mischmietverhältnissen der Schwerpunkt der Nutzung zur Einstufung des Mietverhältnisses als Gewerbe- oder Wohnraummietverhältnisses entscheidend ist. Ist das Mischmietverhältnis nun als Wohnraummietverhältnis einzustufen, würde eine Eigenbedarfskündigung regelmäßig scheitern, wenn man den Umfang der Eigenbedarfskündigung auch auf den gewerblichen Teil bezieht. Der zur Eigenbedarfskündigung berechtigte Personenkreis könnte regelmäßig nicht einen gewerblichen Nutzungsbedarf geltend machen und begründen. Stellt also ein Mischmietverhältnis im Schwerpunkt ein Wohnraummietverhältnis da, muss sich der geltend gemacht Eigenbedarf auch nur auf die Wohnräume beziehen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Lassen Sie Eigenbedarfskündigungen immer überprüfen. Auch bei Mischmietverhältnissen muss der Eigenbedarf weiterhin begründet sein.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Um mögliche Komplikationen bei einer Eigenbedarfskündigung zu vermeiden, bedarf es einer weiten Sichtung und Klärung der Voraussetzungen und Gegebenheiten. Achten Sie darauf, dass im Laufe eines gerichtlichen Verfahrens sich nur auf die Gründe berufen werden kann, welche in der Eigenbedarfskündigung genannt werden.

Ein Artikel mit Philipp Modrach, wissenschaftlicher Mitarbeiter, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.07.2015 (VIII ZR 14/15).

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Am Festungsgraben 1
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Tel.: (030) 4 000 4 999
Mail: Berlin@recht-bw.de
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