Durch Baumangel verursachter Schimmel berechtigt zur Mietminderung, auch bei geringer Beheizung

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Schimmelbefall, Schimmel, Baumangel, Heizverhalten, Mietminderung, Minderungsquote

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Schimmelbildung durch Baumangel wurde durch Heizverhalten des Mieters gefördert

Das Landgericht Berlin hat mit seinem Urteil vom 04.05.2012 entschieden, dass ein Schimmelbefall in einer Mietwohnung auch dann zur Mietminderung berechtigt, wenn der Schimmelbefall durch einen Baumangel verursacht und dieser Schimmelbefall durch das geringe Beheizen der Räume durch den Mieter weiter gefördert worden ist.

Das Landgericht Berlin misst hierbei der Art und Weise der Beheizung durch den Mieter keine Bedeutung zu, auch wenn dieser durch sein Heizverhalten den Schimmelbefall gefördert hat. Die geringe Beheizung stelle keine Verletzung einer vetraglichen Pflicht dar, wenn dies nicht ausdrücklich anders vereinbart worden ist. Eine Beförderung des Schimmelbefalls wirkt sich dann nicht auf die Minderungsquote zu Lasten des Mieters aus, wenn das Verhalten im Rahmen des Vertragsgemäßen liegt.

Meines Erachtens ist bei der Höhe der Minderung auch das Verhalten des Mieters zu berücksichtigen. Dabei ist fiktiv von dem Umfang des Mangels auszugehen, der auch bei einem ordnungsgemäßen Heizverhalten des Mieters entstanden wäre.

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Vermieter sollten daher eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufnehmen, wonach die Mieträume angemessen während der Heizperiode zu beheizen sind. Es gibt derzeit schon Formularmietverträge, die solche Klauseln enthalten. Hiernach stellt eine Nichtbeheizung der Mieträume oder eine ungenügende Beheizung der Wohnung eine Pflichtverletzung des Mieters dar, die ebenfalls nach Abmahnung zur Kündigung berechtigt. Zudem würde dieser Pflichvertoß im Rahmen einer zu prüfenden Mietminderung wegen Schimmelbefalls ebenfalls zu prüfen sein. Insofern kann dann das Gericht auch zu einer anderen Entscheidung als im vorliegenden Fall kommen.

Fazit

Für Mieter bedeutet dies, dass letztlich die Beheizung der Räumlichkeiten bei der Frage der Ursächlichkeit eines Schimmelbefalls keine große Bedeutung beigemessen wird, wenn ein Baumangel vorhanden ist und keinerlei Pflicht im Mietvertrag über die ordnungsgemäße Beheizung der Mieträume festgehalten ist.

Leserkommentare
von group am 04.10.2012 21:06:02# 1
Sehr geehrte Frau Martin, wie ich lese, sind Sie auch im Sozialrecht tätig. Sollte sich einer Ihrer Schwerpunkte auch auf das SGB II bzw. XII beziehen, so wissen Sie, dass manches Sozialgericht ’ihr’ Jobcenter – möglicherweise durch Beugung des Rechts – dahingehend „unterstützt" bzw. dem Träger der Unterkunft verhilft, Kosten (auf Kosten der Gesundheit der Hilfeempfänger) einzusparen. Hilfebedürftigen Mietern wird einfach „verschwenderisches Heizverhalten" unterstellt. Hilfebedürftige Mieter dürfen ihre Räumlichkeiten nicht auf 18 bis 20 Grad erwärmen; sie hätten die Heizkosten zu senken, (obwohl sie auf die Energiepreise keinen Einfluss haben). Den Mietern werden nur die Beträge für Heizkosten (KdU) bewilligt, bezahlt, mit denen sie die Wohnung – möglicherweise entgegen mietvertraglicher Vereinbarung – nicht über den sogenannten Taupunkt hinaus beheizen können, denn schließlich ist es Hilfeempfängern nicht möglich, die Kosten der Unterkunft, hier Heizkosten, aus ihrem – ohnehin durch die Regierung willkürlich herunter’gerechneten’ - Regelsatz zu bezahlen. Zwar sind - nach § 22 SGB II - die tatsächlichen KdU zu übernehmen „so sie angemessen sind", aber – wie erwähnt – hält sich so manches SG nicht daran, zieht aber auch keinen Baugutachter hinzu, und es werden sogar „Heizspiegel" (bundesweite/kommunale) herangezogen, welcher zur Ermittlung der Heizkosten schon im SGB nicht geeignet ist – siehe Seite 11/über der Tabelle - im Heizspiegel: http://www.heizspiegel.de/verbraucher/heizspiegel/bundesweiter-heizspiegel/index.html Ebenfalls, aber besonders sind Heizspiegel nicht geeignet bei Beheizungsart/en wie im Beschluss SG Stuttgart S 18 AS 2968/12 ER vom 22.06.2012. Bei manchen Jobcentern ist es sowieso üblich, die – geforderte – Einzelfallprüfung/Angemessenheitsprüfung einer WOHNUNG nicht durchzuführen; die Heizkosten werden ’einfach gedeckelt’ (Pauschale), dies offenbar allein aufgrund fiskalischer Gründe des Trägers der KdU.
    
von RA_Nadine.Martin am 05.10.2012 08:27:13# 2
Sehr geehrter Leser, vielen Dank für diesen Hinweis. Ich konnte bei meiner Tätigkeit vor den Sozialgerichten ein solches Vorgehen bislang jedoch nicht feststellen. Die Sozialgerichte sind an den Gesetztestext gebunden und haben daher letztlich die "angemessenen" Kosten für Unterkunft und Heizung zuzusprechen. Mit freundlichen Grüßen, Nadine Martin -Rechtsanwältin-
    
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