Duldung ist nicht Genehmigung, sondern Planungsmangel

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Mangelhafte Architektenleistung bei fehlender Genehmigungsfähigkeit

1. Sachverhalt

Ein Architekt nahm die Planung für die Errichtung eines Gebäudes vor und war auch für die Bauüberwachung verantwortlich. Er schlug dem Bauherrn die Verwendung von Recyclingmaterial zur Verfestigung des Baugrundes bis zu einer Tiefe von zwei Metern vor. Die Baugenehmigung wurde erteilt. Aber die wasserrechtliche Erlaubnis wurde wegen Gefährdung des Grundwassers verweigert. Die zuständige Behörde sagte lediglich zu, dass sie gegen diesen Zustand nicht einschreiten werde.

2. Verweigerte Genehmigung ist Planungsmangel

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass der Bauherr von dem Architekten wegen einer mangelhaft erbrachten Architektenleistung gemäß § 635 BGB Schadensersatz in Höhe von 15.000 Euro verlangen darf. Ein Planungsmangel liege nicht nur dann vor, wenn die Baugenehmigung versagt werde. Vielmehr reiche es aus, wenn die aufgrund anderer Rechtsvorschriften notwendigen Erlaubnisse nicht erteilt würden, weil das Bauvorhaben deren materiellrechtlichen Voraussetzungen erfülle. Dies gelte auch dann, wenn aus diesem Grunde eine wasserrechtliche Erlaubnis mangels Genehmigungsfähigkeit nicht erteilt werde. Dem stehe nicht entgegen, dass die Behörde vorliegend eine Duldung ausgesprochen habe. Diese verschaffe keine bestandskräftige Rechtsposition, weil die Behörde ihre Rechtsposition jederzeit überprüfen und ändern dürfe. Sofern zukünftig eine andere Entscheidung getroffen werde, sei das für den Bauherrn mit erheblichen Kosten für die Beseitigung des Materials verbunden. Das Gericht hat die Revision nicht zugelassen.

Matthias M. Möller-Meinecke
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OLG Düsseldorf vom 14.06.2005, Az. I-23 U 3/05

3. Beispiele für Planungsfehler in der Praxis

Das Urteil betont die weit gehende Pflicht des Architekten, bei seiner Planung die Einhaltung des öffentlichen Rechtes zu beachten und damit für eine Genehmigungsfähigkeit des Projektes einzustehen.

Die Planungsaufgaben des Architekten beginnen mit der Grundlagenermittlung. In ihr sollen die Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und Zielvorstellungen ergeben, mit Hilfe der Grundleistungen und gegebenenfalls der besonderen Leistungen untersucht, analysiert und geklärt werden. Der Architekt hat ein zweckentsprechendes und funktionales Werk zu gewährleisten. Kann dies erkennbar nicht gelingen, obliegt es ihm, den Bauherrn darauf nachhaltig hinzuweisen. Sind Details einer Bauausführung besonders gefährdet, müssen diese unter Umständen von dem Architekten im Einzelnen geplant und dem Auftraggeber in einer jedes Risiko ausschließenden Weise verdeutlicht werden.

Weil hier die notwendige Sorgfalt nicht beachtet wird, werden hier Ursachen für Planungsmängel gelegt. Die Beratung - und Aufklärungstätigkeit des Architekten gegenüber dem Bauherrn muss im Rahmen dieser Leistungsphase im Vordergrund stehen. Der Architekt muss in diesem frühen Stadium auf Risiken ausdrücklich hinweisen; dabei ist eher gut beraten, dies schriftlich zu dokumentieren. Zweifel können durch eine Bauvoranfrage geklärt werden.

Die Planung des Architekten ist nach der ständigen Rechtsprechung fehlerhaft, wenn sie

  • nicht genehmigungsfähig ist,
  • nicht den Regeln der Baukunst oder Technik entspricht,
  • lückenhaft ist oder
  • in technischer oder wirtschaftlicher Hinsicht nicht mit den vertraglichen Vereinbarungen übereinstimmt.

Damit wird die zentrale Rolle des Architektenvertrages betont, in welchem der Bauherr seine technischen und wirtschaftlichen Ziele im Detail dokumentieren sollte.

Beispiele für Planungsfehler wurden von der Rechtsprechung im technischen Bereich bejaht:

  • unzureichende Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit oder drückendes Wasser
  • unterbliebene Prüfung der Abstandsflächen
  • mangelhafte Ausführungsplanung
  • fehlerhafter Ausschreibung
  • Auswahl der ungeeigneten Baumaterialien
  • Restrisiko durch außergewöhnliche Baukonstruktion
  • unzureichende Bodenuntersuchungen
  • Planungsfehler beim Brandschutz eines Gebäudes
  • zu geringe Dachneigung
  • Fehlen einer Dampfsperre
  • unzureichende die Dehnungsfugen
  • Unterschätzung von Deckenbewegungen auf Dichtungsschichten
  • mangelhafte Dränage
  • fehlerhafte Entwässerung
  • Fehlende Frostbeständigkeit von Klinkern
  • Fehler beim Flachdach
  • unzureichende Berücksichtigung der Grundwasserverhältnisse
  • Fehler bei Höheneintragung im Lageplan
  • zu geringe Kopfhöhe, unzureichende lichte Höhe eines Wohnraums,
  • keine eindeutige Bestimmung der zu verwendenden Materialien oder Lücken im Leistungsverzeichnis
  • zu tiefe Lage eines Bürogebäudes,
  • Nichteinbau eines Rückstauventils,
  • unzureichende Schalldämmung,
  • fehlende Prüfung der Anwendbarkeit des Schmalseitenprivileges,
  • mangelhafter Trittschallschutz
  • mangelhafte Überprüfung der vom Bauherrn überreichten Unterlagen,
  • unzureichende Wärmedämmung,
  • mangelhafte Isolierung von Wasserrohren gegen Frost,
  • nicht ausreichende Wärmedämmung eines Wintergartens

In der Rechtsprechung wurden folgende Planungsfehler im wirtschaftlichen Bereich gerügt:

  • Ausfall von Steuervergünstigungen etwa durch Überschreitung der Wohnflächenhöchstgrenze oder der Abgrenzung einer Einlegerwohnung
  • fehlender Eigenmittel des Bauherrn
  • Verwendungszweck einer Garage oder einer Lagerhalle
  • Mietertragswünsche des Bauherrn
  • Rentabilität eines Mehrfamilienhauses
  • fehlende Repräsentationsfunktion eines Gebäudes
  • Fehler bei der Einbruchsicherung
  • Fehlplanung hinsichtlich der Wohnfläche
  • fehlende Überprüfung der Forderung eines Werkunternehmers nach zusätzlicher Vergütung
  • schuldhafte Überschreitung der veranschlagten Kosten.

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Matthias M. Möller-Meinecke
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